Hoy encontré el auto con cinco rayones importantes

Estimados, ¡buenos dias!
El motivo de este e-mail es para comentarles una situación que viví en el edificio de mi novio. Necesitaría su opinión al respecto.

El 04/12 por la madrugada, mi novio y yo dejamos el auto estacionado en el espacio guarda coches que tiene su edificio. Él es dueño de la unidad funcional donde vive. Cuando ingresamos el coche ya casi no habia lugar para estacionar así que procedimos a dejarlo al lado del portón.

Al día siguiente cuando salimos a comprar, nos cruzamos con el portero y nos informó que habíamos dejado mal estacionado el auto y que, por culpa de esto, no pudieron entrar dos autos más, los cuales quedaron afuera. Nos lo dice de muy mala manera, por lo que mi novio le contestó que cuando llegamos casi no había lugar y por eso lo dejó de esa manera.

Le respondió que los otros vecinos estaban enojados y él también porque lo habían molestado por la mañana por este tema. Lo amenazó diciéndole que deje el auto como correspnde porque sino... A parte, cuando se lo decía, utilizaba calificativos (bolu**, tara**, for**) que no corresponden usar, y menos en el caso de un portero.

Le comentamos este tema a la administradora del lugar y nos respondió que no podía hacer nada porque tenía miedo que el portero se calificara como despedido y esto ocacionara inconvenientes en el consorcio.

El tema es que hoy encontre el auto con cinco rayones importantes que no salen. Cuando quiero sacar el coche le pido hacerlo al portero y él, en una actitud soberbia, no lo hace y se retira del lugar sin dirigirme la palabra.

Quería saber cómo debemos manejarnos en estos casos en los que la administración no se hace cargo de nada y permite que ocurran estos inconvenientes con el portero, brindándole la libertad para que maneje todo a su antojo.

¡¡ Muchas gracias!!

Ivana

(7/12/2011)

Ivana:

Particular o personalmente no corresponde hacer nada. El administrador es quien está obligado a receptar vuestra queja y tomar las medidas que corresponden. No puede desentenderse con la excusa que les dio pues, de ser así, el encargado se transforma en una super autoridad consorcial a la que nadie le puede realizar observaciones. 

El Art. 26 de la Convención Colectiva que rige para la actividad es claro al determinar que se debe “poner en conocimiento del administrador cualquier reclamo que hagan los propietarios”…”Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio”…”Acatar las órdenes que le imparta el administrador..”. 

Por su parte el Art. 4º de la Ley 12.981 (Estatuto de Encargados de Casas de Renta) prescribe: “es obligación de los empleados y obreros respetar al empleador, obedecer sus órdenes, …efectuar sus tareas con diligencia y henostidad y aisarle de todo impedimento para realizarlas siendo responsable de todo daño que acusare por dolo o culpa grave…”. Esta enumeración no es taxativa y, a mayor abundamiento, dichos deberes fueron receptados ampliamente por los Arts. 84 de LCT (Deber de Diligencia y Colaboración), 85 (Deber de Fidelidad) y 86 (Cumplimiento de las Órdenes e Instrucciones). 

El administrador como represenante legal del consorcio es quien debe realizar cualquier queja, orden o reclamo al encargado que es dependiente del consorcio como “persona júridica” por lo que ustedes. en particular tienen vedada esa facultad. 

La respuesta que les da el administrador no sólo es lamentable y demuestra ineficacia en su gestión sino que además no es cierta la excusa que dá. El administrador tiene herramientas como para comprobar la falta del asalariado y, en su caso, imponer las sanciones respectivas y proporcionales a la falta cometida, que de ninguna manera significa que tenga que despedirlo, ni tampoco es tan sencillo cosiderarse despedido, por cualuquier sancion, mas cuando la falta puede probarse. 

En síntesis, lo máximo que pueden hacer es llevar la queja al administrador y conminarlo a que cumpla su mandato como corresponde y, por otro lado, munirse de prueba de la falta porque si la conducta infractora del encargado no puede acreditarse o probarse, no se lo podrá apercibir.

La saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.