Rincón Solidario

Autoconvocatoria asamblearia

Alguien me puede informar si en una autoconvocatoria asamblearia en consorcio, se debe realizar la asamblea como lo dice el reglamento o según Ley 941 en cuanto a mayorías presentes para tratar la remoción de un administrador.

Gracias

Silvia

(03/03/2012)

Estimada lectora Silvia:

En respuesta a su consulta es de rigor diferenciar claramente dos supuestos: la denominada autoconvocatoria en el marco del reglamento de copropiedad y administración que gobierna al consorcio de que se trate y la normada en el art.13 del anexo I del decreto 551/2010 CABA que reglamenta a la ley 941 reformada por las leyes 3254 y 3291 CABA (1).

Así las cosas, en el primer supuesto habrá que estar a que el RCA disponga la posibilidad de "auto-convocarse" por los propietarios, en cuales situaciones u objeto, modalidades, quórum necesario y mayorías correspondientes para la toma de decisiones. Esto no es habitual encontrarlo en los reglamentos.

Se sabe que la convocatoria a una asamblea en el régimen creado por la ley 13.512 y los RCA es una facultad-obligación (según los casos) del administrador del consorcio, a la postre mandatario y representante legal del órgano. Se ha dicho que "el administrador debe observar las normas de convocación de asambleas en la forma prevista por el reglamento de copropiedad y administración. Corresponde pues al administrador fijar el día, hora y lugar de reunión conforme las disposiciones del reglamento; cursar las respectivas citaciones en la forma y con la antelación necesarias; confeccionar el orden del día, y, en general, preparar lo necesario para que pueda tener lugar la válida reunión de la asamblea, en todo en cuánto de él pueda depender" (1).

Es de resaltar, que cuándo nos referimos a remoción del administrador derechamente nos dirigimos a la aplicación del reglamento, y por ese conducto al quórum y mayorías asamblearias dispuestas en el estatuto social.

Ahora bien, la ley 941 reformada por las leyes 3254 y 3291 CABA en su Capítulo III.- Del mandato de administración, art. 13, expresa: "Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. 
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley" (las negritas y resaltado nos pertenecen).

La norma de la ciudad incorpora, entonces, el instituto de la renovación del mandato, siendo éste unos de los pilares de la tarea legisferante, diferenciado de la remoción que expresamente figura en los reglamentos y en el Código Civil en el título IX de la Sección Tercera del Libro II, correspondiente al contrato de mandato.

Por su parte, el decreto reglamentario en su Anexo, Art. 13 establece: "El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum" (las negritas y el resaltado nos pertenecen).

Y aquí se añade el otro elemento distintivo: la autoconvocatoria por los consocios, instrumento casi ajeno a los plexos estatutarios que regulan la vida consorcial.

Siendo lo suficientemente manifiesta y clara la normativa, poco queda por añadir. En el supuesto traído en consulta, cumpliéndose los presupuestos enunciados en la ley y su reglamentación, los consorcistas tendrán que autoconvocarse guardando el debido cuidado y cumplimiento de los preceptos estatutarios para la convocatoria y citación asamblearia, su conformación, reglas deliberativas y de toma de decisiones, resguardando la legalidad a los efectos de designar nuevo mandatario, el que de inmediato notificará al cesante para que le restituya los libros consorciales, la documentación del ente obrante en poder de éste, presente la rendición final de su gestión, que incluirá todos los períodos no aprobados y entregue, de haberlo, el saldo de caja a favor del Consorcio.

En la práctica consorcial, es más que recomendable llevar adelante la asamblea mediante un acta notarial que luego será incorporada al protocolo del escribano público. Además, el testimonio de ese acta le servirá al nuevo representante, entre otros muchos actos, para incorporarse a la cuenta bancaria del consorcio de existir ella.

Lamentablemente, la autoridad de aplicación de la ley local - la Dirección General de Protección y Defensa al Consumidor de la CABA- mediante la Disposición Nº 3570 /11 (2) dispuso "que a los fines puros y exclusivos de la aplicación y control de cumplimiento del articulo 13º de la Ley 941 y del artículo 13º del Anexo I del Decreto 551/10 éste órgano de aplicación entiende por mínimo quórum: al cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea"; desnaturalizando el sentido flexible y en concordancia con cada RCA, impuesto por la ley.

Con lo respondido esperamos haber satisfecho su inquietud, saludándola con distinguida atención. 

Jorge Resqui Pizarro

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(1) Laquis, Manuel A.-Siperman, Arnoldo; "La Propiedad Horizontal en el Derecho Argentino", pág. 105, Abeledo-Perrot, Bs.As., 1966.

(2) Publicación Boletín Oficial del GCABA Nº 3759 del 29/09/2011.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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