Hoy en día existe un consorcio dividido

Esta consulta la realizo en carácter de profesional y propietaria de una unidad funcional. 

Básicamente, el antiguo administrador fue removido de la administración del consorcio, luego de abandonar la asamblea. 

Hoy en día existe un consorcio dividido por la falta de claridad y conocimiento de la temática y una administradora nueva que no puede ingresar al edificio ya que los empleados del "antiguo administrador" se niegan a reconocerla como administradora. Todo esto sumado a que muchos propietarios siguien pagándole a la vieja administrador, otros tantos (como yo) a la nueva y muchos otros a nadie. 

De más está decir que ya se ha convocado a asamblea extraordinaria pero aquellos que niegan la nueva administración siguen sin acatar la ratificación del cargo del nuevo administrador.

Debido al desorden generalizado se me ocurrió iniciar una declaración de certeza para que una sentencia declarativa ponga luz sobre este asunto así se puede tener un documento oficial donde TODO el mundo comprenda finalmente quién es el administrador. Asimismo legitimaría las acciones que debe llevar a cabo la nueva administradora sobre despido de personal, contratación de vigilancia, mantenimiento de ascensores, etc.

Mis preguntas son:

1. ¿Es viable esta acción?

2. ¿Estoy legitimada como propietaria para llevar a cabo la acción?

3. ¿De no ser así, quien debiera iniciarla?

Les super agradezco sus valiosos comentarios ya que es un caos sin fin.

Cariños,

Analía
(05/05/2012)

Analía:

En realidad la acción declarativa la debiera entablar quien se considera que le asiste el derecho sobre una relación jurídica, frente u otro que le discute ese derecho, por ejemplo un administrador que se precia de tal y entiende que es un administrador de derecho, frente a otra persona que también se considera legitimado como administrador. O sea que conviven dos administraciones en el mismo consorcio, lo que ocasiona un caos y los propietarios no saben a quién reconocer.

Antes de continuar hay antecedentes jurisprudenciales que cuando hay grupos encontrados, o más de un administrador, y donde se complica la convocatoria a asamblea, pues se choca con el mismo problema, habrá copropietarios que reconocerán una convocatoria como legítima y otros no, y en tal supuesto se pude pedir una asamblea judicial (Art. 10 de la ley 13512, 2da- parte) a fin de designar administrador y con ese acto, se termina con las incertidumbres.

De todas formas entendemos que el propietario puede entablar este tipo de acción Declarativa sobre la que consulta pero es más complicado.

Si se puede reclamar en base al artículo 322 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que dice:

“Podrá deducirse la acción que tienda a obtener una sentencia meramente declarativa, para hacer cesar un estado de incertidumbre sobre la existencia, alcance o modalidades de una relación jurídica, siempre que esa falta de certeza pudiera producir un perjuicio o lesión actual al actor y este dispusiera de otro medio legal para ponerle término inmediatamente. El Juez resolverá de oficio y como primera providencia, si corresponde el trámite pretendido por el actor, teniendo en cuenta la naturaleza de la cuestión y la prueba ofrecida”.

Se deben cumplir ciertos recaudos a) existencia de una relación jurídica, b) situación de incertidumbre, c) actualidad de la lesión y, d) ausencia de otro medio procesal.

No se trata de una acción de carácter consultivo, averiguación de legalidad o una consulta juridica y tampoco debe referirse a meros hechos sino a una “relación jurídica” lo que a su vez significa que debe haber un demandado. Es una acción contenciosa donde quien demanda lo debe hacer contra una contraparte, que compone la otra parte de la relación jurídica (y procesal).

En este caso –bastante complicado para justificar la legitimación activa- el propietario debe hacer hincapié que la relación jurídica que existe es de ser integrante del consorcio que es el mandante del administrador, por lo tanto hay una relación de mandato. Que obviamente si hay mandato con un administrador, no lo hay respecto al otro, entonces el propietario debe reconocer a uno de los dos administradores, acreditar su legitimación o sea probar la legitimidad de esa designación y demandar al otro administrador acreditando que carece de legitimidad y de legitimación para representar al consorcio.

Por lo tanto el propietario o los propietarios serían actores, y el administrador putativo o ilegítimo, el demandado y pedir que el juez “declare” como una cuestión de puro derecho a quien de las dos partes le asiste razón, a cuál de las dos partes le asiste el derecho y en consecuencia si el actor gana el juicio.- Por supuesto junto con la demanda se debe pedir como medida cautelar, la prohibición de innovar o medida innovativa, para que se mantenga en el cargo de administrador, mientras dura el juicio, al administrador que uno le reconoce legitimación.

El problema que puede ocasionar este juicio que va a producir efectos o cosa juzgada contra alguien que no ha sido parte en juicio y nos referimos al administrador que la sentencia reconoce como tal, por lo que el actor, de ser uno o más propietarios deberían pedir junto con la demanda, que se cite a ese administrador como tercero interesado, pues la sentencia va producir efectos sobre él por lo que debe ser citado a efectos de hacer valer sus derechos y evitar futuras nulidades.

Esto también lo puede pedir la parte DEMANDADA.

En caso que no lo solicitaren y la contraparte tampoco, ni el juzgado de oficio, puede ocasionar la nulidad posterior por lo menos en cuanto al administrador no citado, no respecto de las partes.

Lo más sencillo es que un administrador demande al otro y se eliminan todos los riesgos.

Le saluda

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.