Rincón Solidario

El administrador finaliza su mandato el 24 de agosto

Estimado Dr. Resqui Pizarro, buen día.

Nuestro administrador finaliza su mandato anual el 24 de agosto próximo y nuestro objetivo es prescindir de él. 

Aparentemente éste piensa llamar a asamblea ordinaria alrededor del 24 o 25 de septiembre próximo, es decir 20 o más o menos días después de finalizado su mandato (según acta correspondiente de la asamblea ordinaria del 24 de agosto de 2011).

La pregunta es si no se produjera el llamado a asamblea ordinaria hasta el 24 de agosto, fecha de su cesación, ¿qué hacemos al día siguiente 25 de agosto?, ¿damos por concluido su mandato enviándole una carta documento y luego nos autoconvocamos para una nueva asamblea extraordinaria con el fin de nombrar nuevo administrador con la presencia de un abogado especialista, y/o con un escribano?

En caso de que esta no sea la solución, ¿qué solución sugiere Vd. para el día 25 de agosto, ya que nos sería difícil reunir el 50% +1 requerido en una asamblea llamada por el administrador para el recambio?.

En otro orden de cosas, tenemos una fotocopia de recibo de honorarios mensuales del administrador que está dividido en 2 partes: a) recibo por honorarios propiamente dichos y b) por “inspección” del consorcio (factura emitida como monotributista por otro miembro de su administración).

Este desdoblamiento también se repite con el servicio de vigilancia que es facturado mensualmente: con una parte por honorarios y otra parte por “asesoramiento”. A pesar de que los recibos están desdoblados el administrador pasa cada item en las expensas en forma unificada.
¿Estas fotocopias pueden sernos útiles en algún sentido para solicitarle la renuncia?

Agradecería su pronta respuesta.

Rodolfo
(23/7/2012)

Estimado lector Rodolfo:

La ley 941 (1) reformada por las leyes 3254 (2) y 3291 (3) CABA establece en su Capítulo III.- Del mandato de administración, art. 13 : “Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. 
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley” (las negritas y resaltado nos pertenecen).

Por su parte, fue reglamentada por el decreto 551/2010 (4) CABA. Que en su Anexo, Art. 13 dispone : “El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum” (las negritas y el resaltado nos pertenecen).

Siendo lo suficientemente expresa y clara la normativa, poco queda por añadir. En el supuesto traído en consulta, cumpliéndose los presupuestos enunciados en la ley y su reglamentación, los consorcistas podrán autoconvocarse guardando el debido cuidado y cumplimiento de los preceptos estatutarios para la convocatoria y citación asamblearia, su conformación, reglas deliberativas y de toma de decisiones, resguardando la legalidad a los efectos de designar nuevo mandatario, el que de inmediato notificará al cesante para que le restituya los libros consorciales, la documentación del ente obrante en poder de éste, presente la rendición final de su gestión, que incluirá todos los períodos no aprobados y entregue, de haberlo, el saldo de caja a favor del Consorcio.

En la práctica consorcial, es más que recomendable llevar adelante la asamblea mediante un acta notarial que luego será incorporada al protocolo del escribano público. Además, el testimonio de ese acta le servirá al nuevo representante, entre otros muchos actos, para incorporarse a la cuenta bancaria del Consorcio de existir ella.

Por el contrario, de consentir la convocatoria realizada por el actual administrador, se deberán tener en cuenta las premisas incorporadas por las Disposiciones 3570 / GCABADGDYPC / 11 (5) – (Artículo 1º.- Establécese que a los fines puros y exclusivos de la aplicación y control de cumplimiento del articulo 13º de la Ley 941 y del artículo 13º del Anexo I del Decreto 551/10 éste órgano de aplicación entiende por mínimo quórum: al cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea) – y la Disposición Nº 1000/GCABA/DGDYPC/12 (6) – (Artículo 1º.- Establécese que para el caso de que la Asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum establecido por la Disposición 3570-DGDYPC-2011, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año).

Sin perjuicio de considerar que esta última normativa reseñada defrauda la télesis y hasta la letra misma de la ley y su reglamentación, desvirtuando jurídicamente a ambas siendo una norma de categoría inferior, lo que estaría absolutamente reñido con el orden jerárquico de las reglas y merecería el reproche de inconstitucionalidad (situación que tenemos en estudio a los fines de atacarla judicialmente), lo cierto es que hoy es aplicable. 

En lo referido a los honorarios del administrador de consorcios, la mencionada ley 941 mediante su reforma por la 3254 es lo suficientemente manifiesta: Art.14 : De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta (las negritas son propias). De allí que si el monto y la forma de presentación de la retribución de las tareas del representante consorcial no surge de lo decidido en una asamblea consorcial, los copropietarios pueden rechazarlos y exigir el cumplimiento de lo acordado en la reunión.

De igual modo es de proceder si no es adecuado y preciso el modo en que el administrador liquida los gastos (Art.10, inc. e, ley 941 con sus modificatorias 3254 y 3291 CABA), lo que ameritará requerirle las correspondientes explicaciones para que adecue su obrar.

Estos incumplimientos, asimismo, pueden ser objeto de denuncia por ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de PH del GCABA (hoy sito en Moreno 1170, subsuelo, de 10 a 14 hs.) al constituir infracciones a la ley supra citada (Art.15) por conducto del Art.17 (Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley) abriendo, así, el procedimiento administrativo sancionatorio previsto en los arts. 18 a 21 del referido estatuto legal..

Esperando haber sido útil en pos de esclarecer su consulta, lo saludo con distinguida atención.

Jorge Resqui Pizarro

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(1) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires BOCABA Nº 1601, 03/01/2003. Sanción 03/12/2002. Promulgación 27/12/2002.

(2) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 04/12/2009, BOCABA Nº 3315. Sanción 05/11/2009. Promulgación 27/11/2009.

(3) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 08/01/2010, BOCABA Nº 3336. Sanción 26/11/2009. Promulgación 30/12/2009.

(4) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 20/07/2010, BOCABA Nº 3364. Sanción 13/07/2010.

(5) Publicación en el Boletín Oficial del GCABA Nº 3759 del 29/09/2011.

(6) Publicación en el Boletín Oficial del GCABA Nº 3942 del 29/06/2012.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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