Rincón Solidario

Exige una reparación económica considerada abusiva

Señor Director:

Uds. me conocen ya que son años que recibo el Boletín y algunas veces acerco mi comentario sobre alguna nota.

Esta vez soy yo quien hace la consulta.

En un edificio construido hace alrededor de 40 años, 20 unidades de vivienda y 3 locales comerciales se omitió en su construcción original algunos trabajos consistentes en la ventilación de la caldera y termotanque no obstante lo cual el edificio fue habilitado en su oportunidad y hoy -ante una eventual inspección del GCBA- podría caberle una sanción.

La administración actual ha solicitado un informe a un arquitecto y un presupuesto acorde. Los trabajos significarían la afectación a 2 de los 3 locales hoy ocupados.

En uno de ellos, el propietario no opuso objeción a los trabajos, pero en otro -venta de ropa de trabajo- exigen una reparación económica -considerada abusiva- porque deberían tener el local cerrado durante aproximadamente 5 días. El consorcio ofreció una suma compensatoria que no aceptaron. Mi pregunta es la siguiente:

En caso de no llegar a un arreglo, y luego de una mediación en la que suponemos, no habrá conciliación, ¿el consorcio podrá accionar civilmente, el monto de la reparación la fijara el juez interviniente?

¿Cómo debería proceder el consorcio?, ¿está obligado a permitir los trabajos, aun sin resarcimiento?

Desde ya muchas gracias por vuestro consejo.

Mario
(21/07/2012)

Estimado Mario: 

En principio debo decirle que los propietarios se encuentran obligados a permitir efectuar todas las reparaciones o las adecuaciones a las normas vigentes, sin tener en principio, objeción alguna para qué estas se realicen.-

Cualquier propietario, ante los hechos que Ud. narra, puede sentirse con derechos a solicitar cualquier tipo de reparación económica, si debe cerrar su local, que se encuentra destinado a comercio.-Si va a tener éxito o no será una decisión judicial.-

Respecto al trabajo que tiene que efectuar el consorcio, que no es cosmético, si no se trata de adecuar al mismo a las leyes vigentes, y esto supone una urgencia o se encuadra en lo normado por el Art. 623 ter del Código de Procedimientos:

Oposición a la ejecución de reparaciones urgentes Art. 623 ter. "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias".

En caso que el consorcista no permita el ingreso a su unidad -en la cual se requiera realizar reparaciones de carácter urgente- puede tanto usted como la administración del consorcio acudir por esta vía a efectos de proceder a la apertura judicial de la unidad.

Para ello deberán cumplirse dos requisitos:

1) Intimación al propietario para que permita el ingreso a la unidad.

2) Confección de un informe técnico firmado por un arquitecto o ingeniero donde se determine la necesidad técnica de ingresar a la unidad funcional reticente.

Con ambos elementos se puede acudir a la Justicia. En los hechos es un procedimiento bastante sencillo y rápido, puesto que no requiere mediación previa y, luego de la presentación judicial, el tribunal directamente convoca a las partes a una audiencia a efectos de decidir en ese momento sobre la cuestión. 

Respecto al resarcimiento, le reitero será materia de debate judicial.-

Espero haber respondido a su consulta.-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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