Rincón Solidario

Como la gente que habita es mayor o humilde no saben expresarse

Hola a todos!

Quisiera hacer la siguiente inquietud:

Mis padres mayores viven en un edificio tipo PH, de 3ª categoría, que tiene expensas muy bajas y cuya administradora no se ocupa en la problemática de los vecinos. Como lleva una gestión muy dudosa quieren removerla.

El edificio es muy antiguo y no podemos conseguir el reglamento.

Realizó asambleas pero en ninguna se planteó su continuidad y como la gente que habita es mayor o humilde no saben expresarse.

¿Cuáles serían los pasos para removerla sin indemnización -y que restituya los libros correspondientes- ya que es una abogada que oculta información?

Gracias

Verónica

(25/08/12) 

Estimada lectora Verónica:

En primer lugar, convendría hacerse del Reglamento de Copropiedad y Administración (de aquí en adelante RCA) del inmueble. Para ello, se puede solicitar una copia del mismo en el Archivo de Protocolos Notariales, que en la CABA se encuentra en la calle Adolfo Alsina 2280.

Así las cosas, previa lectura del RCA, se deberá requerir al mandatario la convocatoria a una asamblea consorcial en la que se tratará la cuestión de la continuidad o no del mandato del administrador, aplicando para la toma de decisiones el quórum y mayorías estipulados en el estatuto consorcial.

“La relación jurídica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares de dominio de las unidades del inmueble se consolida en el reglamento de copropiedad y administración, que reviste naturaleza contractual, por lo que obliga a las partes como la ley misma. En tales condiciones, no resulta admisible que aquellos consorcistas que consideran inconveniente la sujeción a alguna disposición reglamentaria, sencillamente la obvien. Antes bien deben requerir de la asamblea de copropietarios las correcciones que estimen pertinentes” (1) (resaltado y subrayado nos pertenecen).

Asimismo “El reglamento de copropiedad y administración de un consorcio constituido en los términos de la ley 13.512, forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y conforma la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones (2).

El mandato conferido a un administrador de consorcios regidos por la ley 13.512 es, por esencia contractual, revocable sin necesidad de expresión de causa, conforme los arts. 1960 (3), 1963 (4), 1970 (5) y ccdantes. del Código Civil.

“El administrador del consorcio de propietarios es su representante legal, y, por lo tanto, resultan aplicables a la relación las normas del derecho civil que rigen el mandato, lo que excluye la aplicación del Régimen de Contrato de Trabajo” (6).

En ese sentido, la doctrina judicial tiene manifestado que “El representante legal es el mandatario de la persona jurídica ‘consorcio de propietarios’, y sólo éste, con mayoría pertinente puede removerlo o exigirle rendición de cuentas; los consorcistas como tales deben canalizar sus relaciones con el administrador a través de las asambleas consorciales” (7) (el resaltado nos pertenece).

En la CABA, además, rige la ley 941 modificada por las leyes 3254 y 3291 y reglamentada mediante decreto 551/2010, plexo normativo al que se agregan las disposiciones 3570/11 y 1000/12 emanadas de la DGDyPC GCABA. Por conducto de la señalada normativa, el artículo 13 de la norma arriba mencionada, establece un nuevo instituto – previsto por muy pocos RCA – que es la obligación de renovación anual de mandato (brevitatis causae remitimos, entre otros, al Boletín de PN Nº 470, 22/08/12).

Una vez removido o no renovado en su mandato el representante de los comuneros, el nuevo administrador designado e la asamblea deberá comunicarse con el saliente a los fines de la entrega de la documentación del Consorcio, los libros, la rendición final y saldo de caja por éste último. El plazo para ello lo determinan los RCA y en la CABA se aplica el art.9 k de la citada ley 941 (8) y el art.9 k del anexo del decreto reglamentario de la norma (9).

Esperando haberle sido útil para la elucidación de la cuestión planteada, a pesar de la sucinta explicación, la saludamos con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro

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(1) Cám.Nac.Civ., Sala F, 29/03/1996, in re “Consorcio del Complejo Náutico Marina del Sol c/ Pía Mangione, Carlos s/ interdicto”, Lexis Nº 10/2879.

(2) Cám.Nac.Civ., Sala L, 17/08/1994 en autos “Consorcio Acevedo 2432/44 v. Tarnovsky, Ernesto”, JA-1995-III- síntesis.

(3) Art. 1960 C.Civ.: “Cesa el mandato por el cumplimiento del negocio, y por la expiración del tiempo determinado o indeterminado porque fue dado”.

(4) Art. 1963 C.Civ.: “El mandato se acaba:

1° Por la revocación del mandante;

2° Por la renuncia del mandatario;

3° Por el fallecimiento del mandante o del mandatario;

4° Por incapacidad sobreviniente al mandante o mandatario”.

(5) Art. 1970 C.Civ.: “El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera, y obligar al mandatario a la devolución del instrumento donde conste el mandato”.

(6) Cám.Nac.Trab., Sala 2ª, “Piccolo, Horacio A. c/ Consorcio Montevideo 1566”, 30/05/2002, JA-2003-I-759.

(7) Cám.Nac.Esp.Civ.y Com., Sala 6ª en “Scassa, Luis v. De Palma, Juan D.”, 23/10/1986, JA-1987-II, síntesis; Lexis Nº 2/33036.

(8) Art.9, inc. k) ley 941 con reforma por las leyes 3254 y 3291 CABA: “En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos”.

(9) Anexo Dt. 551/2010, Art. 9, inciso k): “El administrador puede, por razones fundadas, requerir una única prorroga por un plazo máximo de diez (10) días corridos.

Los libros y documentación deben quedar a disposición del Consorcio en el domicilio que a tal fin fije la Asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador”.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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