Rincón Solidario

Los vecinos de arriba tiran basura a mi patio

Soy Isabel [...] y tengo un problema bastante grave en mi edificio.

Vivo en el primer piso del edificio que equivale a la planta baja atento que la planta baja está ocupada por el garage.

Habitualmente mis vecinos de los departamentos de arriba acostumbran a tirar todo tipo de basura y descartes que caen en mi patio interno. 

En ese patio hay una rejilla que mi esposo tiene que observar semanalmente que no se encuentre obstruída por la basura que cae de los pisos de arriba.

En varias ocasiones y ante tormentas fuertes mi patio se inundó debido a que la rejilla se tapa con basura, y esa inundación provocó la inundación de mi departamento, arruinando el piso de parquet de mi living comedor donde se han acumulado charcos de agua.

La administradora fue notificada de esta situación y conforme lo dispuesto por el consejo, (formado por una sola persona) han decidido no arreglar mi piso porque alegan que yo debo destapar la rejilla y hacerme cargo de los daños consecuentes.

Mi pregunta es, ¿puede una sola persona que dice ser el consejo de administración decidir el arreglo de mi piso?, ¿Es a mi cargo los daños en mis elementos arruinados y en mi piso por la inundación que se produce por los deshechos que me tiran de los pisos superiores?

Otra pregunta: La administradora es una propietaria de una unidad en el edificio mismo que administra, y cuando sucede algo en horarios que no son de su atención la Sra. no atiende el teléfono, ¿tiene la obligación de atender o tiene la obligación de poner un teléfono de urgencias nocturnas?

Espero pronta respuesta a mis inquietudes a fin de que se me den las armas para reclamar mis derechos o la posibilidad de recurrir a la vía judicial.

Atte.

Isabel

(05/11/2012)

Estimada Isabel:

Lo que relata usted es una práctica muy común de los propietarios o habitantes de los pisos superiores, en vez de utilizar las bolsa de residuos arrojan su desperdicios por las ventanas obstruyendo las rejillas y trayendo un sinnúmero de problemas, entre los que se encuentran los relatados por usted.

El principio general que el cuidado del espacio común de uso exclusivo se encuentra en cabeza del propietario, es decir, debe mantener libre las rejillas para que estas no se tapen y produzcan una inundación.-

Pero tal como usted relata la inundación se provocó por basuras arrojadas por piso superiores. En primer término , lo que usted relata que la decisión la tomó una sola persona integrante del consejo, no es correcto , pues el consejo es un órgano colegiado, con por lo menos 3 miembros, en cuyo caso,en su consorcio, el consejo no funciona y no existe.-En atención a ello usted deberá intimar al consorio, para que efectúe el arreglo derivado de los hechos que usted relata e intimar a la administradora que la decisión que se tome, respecto de su caso, sea debatido y decidido en una asamblea convocada al efecto.-

A la primera pregunta si usted debe abonar o no esos daños, no la puedo contestar en esta instancia ya que, deberá probarse su reclamo en un juicio iniciado al efecto. Ante ello como consejo , es que deberá consultar a un letrado para que determine la mejor manera de reclamar y defender sus derechos, ante la actitud del consorcio y con las pruebas que intente valerse.-

Respecto a su segunda pregunta, también es un poco difícil su respuesta, ya que desconozco la condiciones por las cuales fue contratada la administradora de su consorcio, es decir, al momento de designarla que fue lo que se obligó a hacer en casos de urgencias en actas a qué teléfonos se la debía llamar. En principio cualquier administrador , para satisfacción de su cliente , debería tener a disposición algún teléfono de contacto para casos de emergencia.- 

Es de destacar el fallo que transcribo en sus parte pertinentes sobre un caso parecido al que usted relata: "Por lo expuesto precedentemente, y ponderando además que carecería de seriedad que a través de circulares dirigidas a los consorcistas se les encareciera no arrojar residuos en el patio de la unidad de los afectados, si los hechos no tuvieran visos de realidad, considero que corresponde receptar los agravios vinculados con el rechazo de la responsabilidad del consorcio accionado por no haberse identificado a los autores, disponiendo en consecuencia que resulta responsable la demandada por los ítems ut supra referido ..... Los elementos arrojados a la propiedad de los actores corroboran la existencia del daño causado a través de esos hechos, reiterados en varias oportunidades, al extremo que debió echarse mano al recurso de protección que en definitiva desluce tanto la vista de los demás consorcistas como el goce propio de los afectados, y no se me escapa que precedentes similares al sub-lite derivaron en condena por subsumirse la cuestión en las prescripciones del Art.1119 del Código Civil, dado que si se desconoce el autor del arrojo, responden todos por el daño causado, interesándole a la ley la autoridad doméstica, con independencia de la calidad de dueño, locatario, usufructuario, usuario, poseedor, comodatario, depositario, etc.

Como indica Llambías, Jorge Joaquín, en su Tratado de Derecho Civil- Obligaciones-, T.IV-A-, Edit. Perrot, Buenos Aires, 2° edic., Pág. 449, resulta responsable por las cosas arrojadas la persona que tiene el control del sitio de donde provino la cosa que produjo el daño, y si se ignora la procedencia de la cosa arrojada o caída, todos responderán mancomunadamente- arg. Art. 1121-, en un típico caso de responsabilidad colectiva, que parece corporizarse en autos, dado que las cosas, salvo en una oportunidad, fueron arrojadas desde lo alto, ignorándose si desde unidades particulares o de espacios comunes, vbgr. azoteas, terrazas o aberturas de palieres, los sujetos que las arrojaron no fueron identificados y el consorcio de propietarios demandado es quien ejerce una suerte de autoridad de control respecto de las violaciones legales por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes en relación a las normas del Art.6 de la Ley 13.512, y de conformidad a las prescripciones del Art. 15 del mismo cuerpo legal."

En el régimen de propiedad horizontal, las normas propias de convivencia y vecindad exigen que cada propietario use los bienes comunes, en este caso el disfrute del aire y luz, sin causar perjuicio ni restringir los legítimos derechos de los demás, que se patentiza en el sub-lite por la imposibilidad para los actores de disfrutar de un patio de acuerdo a su naturaleza, esto es un espacio abierto para el esparcimiento, que les pertenece como tal en exclusiva, y se degrada en su uso conforme a su destino por el ejercicio abusivo de quienes acceden al aire y luz que se proyecta hacia lo alto. ... Corresponde sin duda alguna hacer lugar al daño moral reclamado por los interesados, toda vez que surgen evidentes los padecimientos que causan las conductas desagradables y desaprensivas de arrojar basura, desperdicios y toda clase de objetos al patio de los actores, lo que en definitiva les impide usar y gozar de dicho lugar conforme a su destino, obligándolos a la limpieza, en este caso del cerramiento, ante cada hecho que se reitere. 27315::Expediente N° 48.724/2006. "Moore, David Sumner Paterson y otro c/ Consorcio de Propietarios Av. De Los Incas 3515 s/Daños y Perjuicios s/ Ordinario". Rec. Nº 524514 J.

Espero haber respondido a su consulta.

La saludo muy atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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