Estimada lectora Nora:

Previo a responder derechamente su pregunta, siempre es conveniente, saber a qué se refiere con la expresión "cochera". Para ello, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Copropiedad y Administración (en adelante RCA) del edificio, podrá encontrar que la unidad funcional destinada a cochera es una unidad funcional de propiedad exclusiva de sus titulares destinada a guardar automóviles, que en su esencia conceptual, no presenta ninguna diferenciación con las restantes unidades funcionales que componen el inmueble aunque si en cuánto a su destino.

Así las cosas, se entiende por "cochera" la superficie delimitada perimetralmente y con individualización catastral destinada al depósito de un vehículo.

Por su lado, el denominado "espacio guardacoche" es la superficie no delimitada perimetralmente, no delimitada catastralmente, que forma parte de una mayor extensión delimitada, destinada al depósito de vehículos (1).

Es dado, entonces, que ello impone un ordenamiento interno con el resto de los copropietarios del garaje, en lo que hace a la forma u ocasional ubicación, desplazamiento, etc.; lo que no importa desnaturalizar ni cambiar el objeto específico de su destino (2).

Se ha señalado (3) que pueden darse distintos supuestos respecto del uso, goce y propiedad de las cocheras, por ejemplo: a) cochera de propiedad común, de uso exclusivo con delimitación: implica el libre acceso al mismo. Por otra parte el titular sólo puede allí guardar automóviles y no otros objetos; b) cochera de propiedad común, de uso exclusivo y sin delimitación: los vehículos se ubican según el orden de llegada y cuando obstruyen la libre circulación debe dejarse la llave al encargado; c) cochera de propiedad privativa, delimitado y con título de propiedad autónomo: se rige por principios similares a los indicados en el apartado a), pero además, el propietario puede vender la cochera con independencia de la unidad principal a quien desee; 

d) cochera de propiedad privativa, no delimitada y con título autónomo, rige lo indicado en el apartado b) y el titular cuenta con derechos sobre la parte indivisa de las cocheras; e) cochera delimitada e independiente (con espacio cerrado, con llave y entrada individual, sea con título autónomo de propiedad o en propiedad con uso exclusivo): en este supuesto el acceso a la cochera es privativo del propietario o del usuario exclusivo. En el caso de que el RCA no lo prohíba, es posible dar en locación a terceros, sin embargo cuando la cochera fuere sin delimitación ha de entenderse que se trata de un espacio para la guarda de un automóvil y que no pueden depositarse allí otros bienes muebles ni ser usada – a cualquier título – por terceros (4).

La doctrina de fallos ha manifestado que en los edificios en propiedad horizontal, los espacios guardacoches configuran unidades funcionales de libre disponibilidad jurídica, sujetos todos ellos a las disposiciones del RCA del edificio, a los reglamentos internos y además a los acuerdos celebrados por los condóminos de cada unidad (5).

Como ejemplo, podemos citar el capítulo correspondiente en el Código de la Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a saber:

7.7.1.0 GARAJES 7.7.1.1 Obligación de construir garaje Todo nuevo edificio que se construya cumplirá con los requisitos de guarda establecidos en el Código de Planeamiento Urbano. 7.7.1.2 Características constructivas de un garaje a) Características: Altura permitida para los locales: El local destinado a garaje tendrá una altura mínima de dos metros diez (2,10 m) excepto en los bordes de las áreas de estacionamiento, donde la altura podrá alcanzar un metro ochenta (1,80 m) como mínimo, pudiéndose disponer a partir de esa cota una cartela con pendiente de 15* respecto a la horizontal. En los casos en que se superpongan las áreas de estacionamiento a media altura, se deberá respetar lo graficado en croquis 7.7.1.2 a) Cerramiento de frente Y contrafrente: por fuera de la línea municipal y de la linea de frente interno ubicada a treinta metros una de otra, se podrán construir parapetos cuyas características se indican en el gráfico 7.7.1.2 a). (2) Dichos elementos podrán tener una saliente máxima de ocho centímetros (0,08 m). b) Iluminación: El "Lugar de estacionamiento" y los sitios destinados a la circulación de vehículos no requieren iluminación natural. La iluminación artificial será eléctrica con una tensión máxima contra tierra de 220 v. Los interruptores, bocas de distribución, conexiones, tomas de corriente, fusibles, se deben colocar a no menos que 1,50 m del solado: C) Ventilación: La ventilación de un garaje debe ser natural, permanente y satisfacer las prescripciones de los locales de tercera clase. Se impedirá la existencia de los espacios muertos, la acumulación de fluidos nocivos y una concentración de monóxido de carbono (CO) mayor que 1:10.000. La ventilación natural puede, como alternativa ser reemplazada por una mecánica a condición de producir 4 renovaciones horarias. En un garaje ubicado en sótano que posea ventilación mecánica, la Dirección puede exigir inyección y extracción simultanea de aire. d) Medios de salida: Un garaje cumplirá lo establecido en "De los medios de salida" (Ver parag. 4.7). Cuando se prevea la venta en propiedad horizontal de cocheras colectivas o individuales, ya sea en carácter de unidades complementarias o funcionales, estas deberán enmarcarse en la parte del solado del garaje destinado a "lugar para estacionamiento". En los garajes comerciales es obligatoria la distribución de los vehículos, que se efectuará demarcando en el solado los espacios o cocheras respectivos, dejando calles de amplitud necesaria para el cómodo paso y maniobras de los vehículos, de modo que permanentemente quede expedito el camino entre el lugar de estacionamiento y la vía pública. Las cocheras o espacios demarcados en los garajes tendrán un ancho mínimo de 2,50 m y un largo mínimo de 5 m, permitiendo el libre acceso de los vehículos estacionados al medio de salida. Por excepción se aceptarán cocheras con largo menor que el indicado precedentemente cuando resulta de hechos constructivos como ser ventilaciones, columnas, etc.; siempre que dicho largo no sea inferior a 4 m, debiendo ser claramente individualizadas en propiedad en los planos de subdivisión horizontal (Ley 13.512). Las circulaciones horizontales internas de los garajes con estacionamiento a 90* tendrán un ancho mínimo de 5 m. En los planos que se presenten para su aprobación en todos los casos de garajes, deberá mostrarse la forma o sistema a utilizar para el cumplimiento de lo dispuesto precedentemente. A tal efecto se agregará un detalle en escala 1:50 debidamente acotado, donde se indique además de las cocheras, las columnas, ventilaciones o cualquier otro elemento constructivo existente o proyectado, que pueda dificultar el libre desplazamiento de los vehículos.

Esperando haberle dado, aunque más no sea, un punto de partida para la comprensión de la cuestión planteada, la saludamos con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro