Rincón Solidario

Ayer tuvimos la asamblea para la renovación del administrador

Sres. de Pequeñas Noticias:

Mi nombre es Ana María C. y soy miembro del consejo de administración de un edificio de la CABA.

Ayer tuvimos la asamblea para la renovación o no del administrador.

Después de un rato nos dijeron que no había quorum para decidir la remoción pero igualmente se procedió a la votación dándonos la opción de levantar la mano los que querían que se quedaran. De las 18 personas presentes en ese momento, cuatro levantaron la mano.

Nosotros sabíamos que la Ley 941 se refería en su Art. 13º a que los mismos podían ser removidos al cumplirse el año.

Entonces ellos presentaron fotocopia de la Disposición Nº 1000/12, hasta ahora desconocida para nosotros y para otros administradores a los que entrevistamos para reemplazarlos que seguían utilizando como guía la Ley 941 y decretos y disposiciones posteriores que no incluían la Nº 1000. Luego de leerla en voz alta para que los presentes conocieran el texto nos dijeron que como no había quorum, según la ley, ellos debían continuar en sus funciones. (Envío archivo de la misma).

Como no estábamos de acuerdo volvieron a pedir que votáramos. Esta vez el resultado fue de 7 votos a favor de la continuidad y 12 -ya éramos 19- en contra de la misma.

A pesar de ello dejaron asentado en el libro de Actas estos hechos y también la indicación de que yo averigüe si ellos tenían o no razón.

Desde ya estoy muy agradecida por el consejo que Uds. nos pueda brindar en la situación planteada.

Saluda a Ud. atte.

Ana María

(17/05/2013) 

Estimada Ana María: 

El Art. 13º de la Ley 3254/10 que ha modificado a la Ley 941/02 establece: 

"Capítulo III.- del mandato de administración.

Artículo 13º.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum.

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley".

Y el decreto reglamentario 551/10 establece que: 

"Artículo 13.- El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum".

Entonces si el administrador ha llamado a asamblea para decidir su renovación antes de que expire su mandato, es decir antes del vencimiento de un año, rige lo establecido en la disposición Disposición Nº 1000/DGDYPC/12 del 15 de mayo de 2012:

"Artículo 1º.- Establécese que para el caso de que la Asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum establecido por la Disposición Nº 3570-DGDYPC-2011, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año". 

Esta disposición pone fin a la eterna discusión de la forma que debe renovarse el administrador. Si en la asamblea que trata la renovación no se encuentra presente más del 50% de los propietarios, se renueva automáticamente por un año más su mandato, siempre y cuando el administrador haya convocado antes del vencimiento del mandato, porque el punto no puede tratarse por no tener la mayoría requerida.-

Para el caso que haya convocado después de su finalización, no rige la disposición 1000, y este administrador se encuentra fuera de su mandato, es decir finalizó su contrato, entonces la elección se realiza para la designación de un nuevo administrador por otro período, y no por renovación del mandato anterior.-

Si se coloca este punto como renovación, una vez vencido aquél, el punto del orden del día está mal redactado. Por eso es importante saber en qué situación se encontraba el mandato del administrador para responder, si lo que consulta respecto a las votaciones son correctas.- 

Esperando haber contestado a su pregunta la saludo muy atte.- 

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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