Rincón Solidario

Se niegan a cumplir con las ordenanzas municipales

Estimados:

Nuevamente buscando ayuda.

Cuando en un consorcio se niegan, por cuestiones económicas, a cumplir con las Ordenanzas Municipales como la de limpieza de tanques semestral y la fumigación mensual, ¿qué debe hacer el administrador?

Sé que como administradora tengo la obligación de cumplimentar todas las ordenanzas, leyes y decretos que afectan a la propiedad horizontal. 

¿Cómo puedo actuar para que ni yo ni el consorcio tengamos problemas a la hora de presentar la declaración jurada que lo exige o ante la presencia de alguna inspección?

Muchas gracias.

Mónica

(27/05/2013)

Estimada Mónica:

En realidad, ellos (los copropietarios aportantes) se están negando a cumplir con las obligaciones que le impone la Ley 13.512 de propiedad horizontal y el propio reglamento de copropiedad y administración del edificio, al cual adhirieron prestando su total conformidad al momento de escriturar su unidad.

Pero planteada la cuestión, resulta interesante y tentador ir más al fondo de la cuestión. 

En primer lugar quiero destacar que cuando hablamos de “consorcio” [1] (a secas), es a causa de la sinécdoque [2] de “consorcio de propietarios” dentro de la jerga de la propiedad horizontal. 

En esa línea de pensamientos, el consorcio es una persona jurídica, y como tal, tiene derechos y obligaciones respecto a la administración pública [3]. 

Si bien “administración pública” resulte un término de límites imprecisos, comprende el conjunto de órganos que realizan la función administrativa y de gestión del Estado, como el caso del GCBA o un municipio dentro de una provincia.

De esa función administrativa propia de la polis [4], surgen las diversas normas públicas que afec-tan y obligan al sector privado. 

De ahí que estando normada la limpieza de tanques [5], resulte inobjetable por parte del consorcio de propietarios en calidad de afectado por la obligación. Y a su vez, aquellos que conforman dicha entidad (“los copropietarios”) carecen de facultades para oponer su voluntad respecto a las obligaciones —en cabeza del administrador— del consorcio de propietarios dentro de esa polis (GCBA).

No ocurre lo mismo con respecto a la desinsectación [6] que por el momento sí es voluntaria, puesto que las normas sólo afectan a los proveedores de servicio que deben estar registrados pú-blicamente y han de cumplir estrictamente con determinados principios fármaco-sanitarios de razonable entendimiento. 

En realidad existen opiniones contrapuestas sobre la obligatoriedad de ambas actividades dentro del ámbito de la propiedad horizontal. Es decir que para algunos, cada quien es dueño de morirse como se le de la gana, y para otros, merece ciertos reparos que eximan de toda responsabilidad a la entidad “consorcio de propietarios” como así también a su representante legal: “el administra-dor”. Vale decir que se compara al consorcio como una pequeña polis dentro de otra de mayor rango que es el barrio, en proyección geográfica (localidad, partido, provincia) hasta llegar al Estado Nacional.

De modo que es obligación de los copropietarios cumplir con lo que les exige la Ley 13.512 en su Art. 8º: «Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.», para que el consorcio a su vez, pueda cumplir con la ley en términos generales, y el administrador con su mandato: Art. 9º inciso “a” de la Ley 13.512: «Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. [...]») y Ley 941 de la CABA.

Gustavo Karcher

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[1] Consorcio: Es la comunión de entidades conforme a un mismo interés, pero que conforma una entidad distinta a las partes que lo componen. 
[2] Sinécdoque: Tropo que consiste en extender, restringir o alterar de modo alguno, la significación de las palabras, para designar un todo con el nombre de una de sus partes, o viceversa. 
[3] Administración Pública: ver https://es.wikipedia.org/wiki/Administraci%C3%B3n_p%C3%BAblica

[4] Polis: Ciudad-Estado. «La comunidad perfecta es la polis..., surgió para satisfacer las necesidades vitales del hombre, pero su finalidad es permitirle vivir bien... El hombre que, naturalmente y no por azar, no viva en la polis, es infrahumano o sobrehumano.» Aristóteles - La Política || ver https://es.wikipedia.org/wiki/Polis

[5] Limpieza de tanques: Semestral en la CABA y anual en la provincia de Buenos Aires.
[6] Desinsectación: Según la RAE (Real Academia Española de la lengua: www.rae.es), es el resultado de “Limpiar de insectos, especialmente de los parásitos del hombre y de los que son nocivos a la salud o a la economía”.
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El Sr. Gustavo Karcher es administrador, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro "Los Consorcistas" de Yahoo: https://ar.groups.yahoo.com/group/losconsorcistas/.

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