Rincón Solidario

Su período anual había vencido

Sres. Pequeñas Noticias:

He leído en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 496 del 5/6/13 en el espacio “Rincón Solidario” las respuestas que la Dra. Diana Sevitz le brinda a la Sra. Ana María, por su consulta del 17/5/13, las cuales me han movido a realizarle la siguiente consulta.

En nuestro consorcio (60 unidades), el día 17 de mayo se realizó la asamblea ordinaria donde debía tratarse la renovación del mandato de la administradora. Su período anual había vencido el día 20 de abril.

Al comenzar el punto del orden del día que trataba sobre la renovación del mandato pedí que constara en actas que ese punto no podía tratarse porque:

1) La convocatoria a la asamblea había sido realizada por la Sra., con su período vencido como administradora, por lo tanto resultaba “antirreglamentario”, en referencia a lo dispuesto por nuestro reglamento de copropiedad, el cual define con autoridad para convocar asambleas: al administrador, al consejo de administración o a un grupo de propietarios que represente a más del 20%.

2) El quórum presente en la asamblea (aproximado al 35%) era insuficiente para elegir un “nuevo administrador” ya que nuestro reglamento de copropiedad habla de un quórum de 2/3 para tal fin. 

La administradora anotó mis dichos en el acta (cosa que no me consta realmente, debido a que las copias respectivas no fueron entregadas a los propietarios). 

Acto seguido, ignorando mis dichos, la administradora solicitó la votación de los presentes y se consideró renombrada por 12 votos a favor y 5 en contra. Pasó al siguiente punto del orden del día, “Renovación del consejo de administración”, y todos renunciaron a continuar en el consejo. Además, ninguno de los presentes quiso integrarlo. La Sra. dio por terminada la asamblea y se retiró prometiendo convocar otra para tratar este último punto y los dos siguientes (que trataban sobre trabajos a realizarse en el consorcio), con mayor cantidad de personas.

Ante tanta desprolijidad, un grupo de propietarios mayor al 20% convocó a una asamblea extraordinaria para elegir un nuevo administrador, siguiendo las pautas de nuestro reglamento de copropiedad.

Cuando se llevó a cabo tuvo un quórum del 33,08% y por lo tanto no pudo sesionar para elegir un administrador, por no representar los 2/3 del consorcio.

Mi pregunta puntual es qué se puede hacer con esta administradora del Gobierno de la Ciudad que se maneja fuera de las leyes y dice haber sido renovada con el voto de 12 personas (menos del 24% del consorcio), mencionando también la Disposición Nº 1.000 que, según ella, la avala a continuar como administradora aunque su período estaba vencido al realizar la convocatoria.

Si yo tengo razón y su asunción fue ilegal, ¿qué armas tenemos para que el consorcio se maneje legalmente?

Desde ya le agradezco el consejo que me pueda brindar.

La saludo atte.

Silvia

(26/06/2013)

Estimada Sra Silvia: 

Con referencia al tema del mandato la ley vigente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires (Ley 3254, Art 13º) establece que:

“Artículo 13º.- Duración. El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley".

y su decreto reglamentario dice:

"Artículo 13º.- El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum".

Conforme Ud. refiere el mandato estaba vencido, entonces el punto del orden del día debería haber sido nombramiento de un nuevo administrador. Es verdad que Ud. dice que no fue convocado de una manera reglamentaria, pero no es menos cierto que el consorcio no puede estar acéfalo.

El decreto reglamentario es muy claro cuando establece que vencido el mandato los consorcistas pueden autoconvocarse válidamente para nombrar un nuevo administrador. Uds. no ejercieron ese derecho: dejaron pasar el tiempo y no impugnaron de ninguna manera la convocatoria efectuada por la administradora con mandato vencido.

Según Ud. refiere fue una convocatoria a asamblea ordinaria y seguramente tenía segunda convocatoria. Fue en esa convocatoria que se eligió nuevamente a una administradora, quejándose Ud. que no estaba conforme a lo normado por el reglamento que requiere una mayoría de 2/3 partes de todo el consorcio para la elección del administrador.

Ningún consorcio, o podría decirse que en la mayoría de los casos, reúne la mayoría dispuesta por el reglamento para instituir a un administrador, en cuyo caso, ningún consorcio podría ser administrado. Posiblemente cuando la administradora, que ahora Ud. se queja por no cumplir con las leyes, cuando Ud. le parece que debe ser reemplazada, sin expresar los motivos para su reemplazo, cuando fue nombrada en su oportunidad, tampoco debió reunir la mayoría exigida, y nadie se quejó por no haberlas reunido. Los consorcistas a veces tiene la costumbre de querer hacer cumplir la ley cuando no satisfacen sus deseos dejando de lado que en un consorcio toda decisión se toma por mayorías. El consorcio no puede quedar acéfalo, porque los propietarios, que tienen sus obligaciones, no asisten a las asambleas. Si todos los propietarios, aunque sea una sola vez al año, asistieran y emitieran su voto, seguramente el tema que Ud. plantea muy problemático no lo sería, pues todos emitirían su voto y no habría una falta de mayorías para tratar el tema de la renovación o elección de un nuevo administrador. La ley no avala la dejadez de ejercer los derechos que se detentan. Todos los propietarios tienen el derecho de participar en las asambleas y emitir su voto, no existe ninguna restricción para votar. La única es la no concurrencia -consorcista que no asiste no vota- pero tampoco se lo cuenta para la decisión. Es más, el que no asiste, lejos de hacer un bien al consorcio, lo paraliza y lo inserta en problemas jurídicos como los que Ud. hoy trae. Si bien la actitud de la administradora no fue la correcta, no me parece que se maneje en andariveles fuera de la ley, son los propietarios los que no han ejercido en tiempo y forma sus derechos garantizados por la ley 3.254 Art. 13 y su decreto reglamentario.

En el libro "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto Aníbal Gabás se aclara: "es común que la asamblea de copropietarios nombre administrador sin quórum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a administrar, no impugnen la asamblea, y dejen transcurrir el tiempo sin observación alguna.

En este supuesto, el administrador de hecho se transforma en administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencio de los consorcistas, que en este caso, obra como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial no podrá impugnarse la designación".

Designación judicial de administrador

En los casos extremos en los cuales peligre la vida misma o la existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble corresponde designar a un administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se había venido desempeñando en el cargo.

La designación de un administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica.

En líneas generales corresponde destacar que el fracaso de las asambleas, por falta de quórum o de mayorías necesarias para tomar una decisión, autoriza la designación judicial del administrador, atento a que la existencia del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del consorcio, por lo que no puede subordinársela indefinidamente al logro de una determinada mayoría.

Cabe tener presente que si el nombramiento del administrador no puede lograrse por la vía normal de las asambleas, ni tampoco por el procedimiento judicial de excepción que indica el artículo 10 de la ley 13.512, el juez -atento a la importancia del problema para la vida del consorcio- debe designarlo de oficio.

La jurisprudencia ha tenido oportunidad de decidir en casos como los arriba descriptos, fijando que si bien es inválida la decisión de la asamblea de propietarios que elige administrador sin haberse reunido el número de votos requeridos por el RCA, "el acto no está viciado de nulidad absoluta sino de nulidad relativa y por tanto resulta confirmable por los consorcistas ausentes en la asamblea. Asimismo, se ha entendido que el pago de las expensas comunes hecho al administrador nombrado en esa asamblea inválida, confirma su designación y convalida retroactivamente el acto impugnado".

La Cámara Civil de la Capital Federal, sala E ha sostenido que "adolece de nulidad relativa la asamblea en la que no se han cumplido las formalidades para que sea designado el administrador de un consorcio, pues solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, sin que aparezca afectado el interés público, ya que el acto de designación de administrador atañe a quienes puedan considerarse afectados individualmente, pero no incide sobre bienes superiores de la comunidad. Por lo tanto nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de una asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (art.1065, C.Civ.)"

La sala D de ese mismo tribunal ha sentenciado: "la nulidad de la designación de un administrador por no haberse respetado la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad no es absoluta sino relativa y susceptible de confirmación" (12) y "no es válido el nombramiento de administrador de un consorcio sin haber reunido el número de votos requeridos por el reglamento, tratándose de una nulidad confirmable establecida a favor de las partes, sin estar afectado el orden público".

Espero haber contestado a sus preguntas.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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