Rincón Solidario

Dos unidades funcionales

Estimado Sr. director:

En primer término quería agradecerle la buena voluntad de contestar desinteresadamente las consultas.

Paso a comentarle el motivo de mi correo: vivo en un PH conformado por dos unidades funcionales, soy el propietario de la unidad ubicada en planta alta, estando debajo de ésta la otra unidad que es un local comercial, el cual está en alquiler.
Yo tengo un acceso particular por el costado a mi unidad, no hay expensas determinadas.

Mi consulta es la siguiente: en el reglamento de copropiedad el local de abajo figura como "destino garage", también estipula la prohibición de colocar carteles de publicidad en todo el frente.

Debido a esta enunciación del reglamento, ¿es posible que se verifique el incumplimiento del mismo cuando el local se alquile para una actividad comercial?

Una última consulta, el acceso a la terraza y azotea (techo de mi unidad) se realiza únicamente atravesando el interior de mi unidad. 

Esto hace que ni la terraza ni la azotea sean considerados espacios comunes, ¿es esto correcto?

Desde ya agradezco mucho sus respuestas y el tiempo dedicado a evacuar las dudas de los usuarios del sitio, los felicito por tan altruista actitud.

Saludos cordiales.

Lucas

(02/08/2013)

Estimado Lucas:

Los destinos que se establecen en los reglamentos de copropiedad son incluidos en cláusulas llamadas estatutarias.

Las mismas son definidas por la jurisprudencia:

”Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: ‘La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512,o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad’” (Cám. Nac. Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351).

"Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám. Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/Cons. Rivadavia 2633). 

“En tal para haber cambiado el destino debió haber existido una reforma del reglamento, previo a una decisión asamblearia con las mayorías requeridas en el reglamento y su posterior inscripción en el registro de la Propiedad Inmueble.

Si en su reglamento, conforme Ud. lo indica, la unidad funcional se encuentra destinada a cochera, se debieron haber seguido los pasos indicados precedentemente. Caso contrario se estaría dentro de un incumplimiento reglamentario.

A su segunda pregunta: lo que Ud. describe sobre su terraza, si es así como realmente se establece en el reglamento, y no existe otra interpretación, el espacio de la terraza o azotea es siempre común, conforme lo normado por el Art. 2º de la Ley 13.512, pero lo que lo diferencia es su uso exclusivo: se le otorga la posibilidad de que sólo Ud. disfrute del mismo, pero sigue siendo de carácter común. En caso de tener que efectuar reparaciones es toda la comunidad la que contribuye.

Típico caso -para ser más gráfico- el de los balcones. Allí se entiende bien el carácter común de uso exclusivo: solamente los habitantes pueden disfrutarlo y no otro.

Esperando haber respondido a sus consultas, lo saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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