Rincón Solidario

¿Ordinaria o extraordinaria?

Hola:

Quisiera saber si el arreglo de una bomba de agua es expensa ordinaria o extraordinaria.

Saludos.

Mariela

(24/07/2013)

Estimada Mariela.

A la ligera, suele decirse: "es un gasto extraordinario"; y tema cerrado. Meditada en cambio la cuestión, resulta un poco más compleja.

Expensas comunes

Para la Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal en la Argentina, y según su Art. 9º inciso c), sólo existen expensas "comunes" de carácter obligatorio para todos los propietarios [1].

A su vez, el "inciso a)" de tal artículo faculta al representante (del consorcio) para «administrar las cosas de aprovechamiento común (de los copropietarios) y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin» [sic] [2].

Ahora bien: en el edificio, no todos los que lo habitan son propietarios aunque la ley se restrinja a ellos dado que la misma se refiere a un derecho real: el de propiedad horizontal.

También están los familiares de los mismos, más el encargado con vivienda e inquilinos según resulten las circunstancias. No obstante lo supuesto, "todos" se aprovechan en común de los servicios que presta dicha bomba; independientemente de que el mismo sea total (alimenta el tanque común del edificio) o cumple una función exclusiva (viviendas sí pero locales no; o exima las cocheras, o uno de varios cuerpos en el caso de un consorcio compuesto por más de uno y que cada cual tenga su propio sistema de bombeo).

Expensas fijas o variables

Ahora bien, internamente y de acuerdo a las necesidades propias de cada edificio, dicha recaudación "común" a la cual alude la ley, suele hacerse en base a dos parámetros completamente distintos; los cuales suelen estar estipulados en el reglamento de copropiedad y administración de cada edificio, que dicho sea de paso, es ley entre las partes [3].

Expensas fijas: El 1º de estos parámetros se refiere a la previsión anual de gastos presentada por el administrador ante la asamblea para que la apruebe o modifique. Y una vez definido por la asamblea el monto anual presentado por el administrador, se lo suele dividir por 12 cuotas mensuales y fijas que los propietarios afrontarán de acuerdo al porcentual establecido en el reglamento.

Ahora bien: en muchos casos, tales "eventualidades" como el de la de reparación de la bomba, ya están contempladas dentro de la alícuota en forma estadística. En ese caso, el gasto no sólo es "común", sino también "ordinario". Y de no ocurrir lo previsto, el dinero quedará dentro del patrimonio del consorcio como un ahorro y en vistas de su propio beneficio.

Expensas variables: En el 2º de los casos en cambio, se recauda de acuerdo a lo que se gasta. De ahí que las expensas variarán mes a mes; teniendo en su contra que el consorcio sólo "cambiará figuritas" y su saldo final será siempre cero ("tanto gasto, tanto pago"). Y eso siempre y cuando todos paguen y a nadie se le de por entrar en mora.

El fondo de reserva

Una pequeña pero necesaria observación: algunos reglamentos estipulan fondos de reserva en donde aclaran su alcance. Tengo ante mí uno que dice que el mismo estará a disposición del administrador para afrontar casos eventuales como, indemnizaciones por accidentes o despidos del personal, reparaciones urgentes y necesarias de las cosas de aprovechamiento común del edificio (acá está incluida la bomba) y otros etcéteras que no vienen al caso; ante lo cual los propietarios deberán reponer (aclara este reglamento) en forma inmediata según lo crea conveniente el administrador o la asamblea de propietarios reunidos para tal fin. En este caso —y tal puede observarse— el gasto fue previsto, pero la reposición del fondo habrá de hacerse de forma extraordinaria.

Los inquilinos

Otro tema que va y viene es el que atañe a los inquilinos. Si les corresponde o no afrontar los gastos extraordinarios. La ley 13.512 no contempla su existencia. Y en honor a la verdad, siquiera lo hacen los reglamentos.

Pero ambas cuestiones tienen su porqué: el conflicto entre expensas ordinarias y extraordinarias se presenta —generalmente— en los casos de inquilinos (locatarios) que toman a su cargo el pago de las expensas (viveza criolla de los locadores) que son obligación para el titular del bien locado; tema que excede al régimen de la ley 13.512 pero es un auténtico dolor de cabeza para los administradores que siquiera están obligados a discriminar las expensas en beneficios de quienes no intervienen en el pago de sus honorarios (otra confusión más).

En base a la jurisprudencia específica, lo convenido entre las partes debe resolverse según los principios que rigen el contrato de locación (Art. 1493 y ss. del Código Civil).

La cereza del postre

Y así, presentados en sociedad:

...Puede que aún hallemos inimaginables sorpresas. Como por ejemplo que en cualquiera de las circunstancias descritas jamás se haya contemplado que la bomba algún día (¡maldito día!) se rompería. Motivo por el cual habrá que arreglarla sí o sí (¡maldita bomba!), y en este caso: en forma harto extraordinaria (¡malditas extraordinarias!).

O si se contemplaron, ver en qué momento las cosas tomaron por otro rumbo y, por descuido (suele pasar más de lo imaginable) terminemos descubriendo que se pagó dos veces lo mismo: como previsión y como gasto extraordinario. Lo cual no siempre representa culpa o suspicacia del administrador.

Ojos que no ven, corazón que no siente

Pero antes, habrá que leer muy bien el reglamento, revisar el plan anual de gastos presentado por el administrador y compararlo con lo que aprobó la asamblea; ver si la reposición de la bendita bomba estuvo contemplada por uno u otro órgano del consorcio (administrador o asamblea) y a todos se le escapó la tortuga. O si estuvo contemplada por el primero pero los otros lo sacaron para achicar expensas y pagar menos; o si estaba previsto dentro del plan anual de gastos (expensas ordinarias) o en carácter extraordinario con anterioridad a su ruptura.

Y así llegamos a fondo del asunto en donde queda demostrado que el carácter "extraordinario" es relativo y conforme a contexto.

Gustavo Karcher

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[1] Ley 13.512, Artículo 9º: «Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración [...]. El reglamento debe prever obligatoriamente, por lo menos los siguientes puntos: [...] c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;»

[2] El adverbio sic (del latín sic, “así”) se utiliza en los textos escritos para indicar que la palabra o frase que lo precede es literal, aunque sea o pueda parecer incorrecta. || Fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Sic

[3] Artículo 1197 del Código Civil argentino: «Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.». Y el reglamento de copropiedad y administración, es un auténtico contrato.
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El Sr. Gustavo Karcher es administrador, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro "Los Consorcistas" de Yahoo: https://ar.groups.yahoo.com/group/losconsorcistas/.

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