Rincón Solidario

Allí se pueden guardar 22 automóviles

Quisiera saber si me podrían ayudar con una duda en referencia al edificio en donde vivo.

Antes de comentarles el problema, les informo que el edificio posee la unidad funcional Nº 1 destinada a espacios guardacoches y bauleras, pudiéndose guardar allí 22 automóviles en los espacios numerados del 1 al 22.

El consorcio se constituyó hace muy poquito y la semana pasada se aprobó el reglamento interno.

En dicha asamblea se propuso incorporar al reglamento una cláusula en la que expresamente se deje establecido que los propietarios y/o inquilinos de las cocheras que no eran propietarios y/o inquilinos de una unidad funcional del consorcio no tenían derecho a usar las instalaciones comunes del edificio (sauna, quincho y laundry), como así tampoco podrían contar con una llave para acceder a la cochera por medio del hall de entrada.

Teniendo en cuenta la indivisión forzosa existente ente las unidades funcionales y los espacios de propiedad común que caracteriza a la propiedad horizontal, ¿es legal lo que se decidió en dicha asamblea?

Espero que puedan ayudarme.

Desde ya muchas gracias.

Santiago

(02/11/2013)

Estimado Santiago: 

El caso en análisis es referido a una cochera, establecida como espacio guardacoches dentro de una unidad funcional.

Definiremos qué se entiende por Unidad Funcional: es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas o descubiertas, directamente comunicadas y unidas entre sí, y necesarias para el desarrollo de actividades compatibles y concordantes con el destino del edificio o partes del mismo. Es decir que esta unidad funcional, tal como se encuentra establecido en el reglamento, es lo mismo que cualquier unidad de vivienda, sólo que ésta se destina a garage. Para mejor comprensión, es un departamento sin paredes. Ya con lo expresado, podemos ubicar a dicha unidad fuera de una decisión asamblearia, el consorcio no tiene injerencia dentro de esa unidad, salvo que se haya transgredido alguna norma del mismo. El régimen jurídico que impera dentro de la unidad funcional Nro. 1 es el de condominio, una misma unidad que tiene varios copropietarios, 

Código Civil

ARTÍCULO 1923.- Definición. Condominio es el derecho real que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de su alícuota y, en concurrencia con los otros titulares, las de usar y gozar la cosa común.

ARTÍCULO 1925.- Presunción de igualdad. Las alícuotas de los condóminos se presumen iguales, salvo que la ley o el título dispongan otra proporción.

ARTÍCULO 1926.- Beneficios y prestaciones. Los beneficios y las prestaciones a cargo de los condóminos se distribuyen entre ellos en proporción a sus alícuotas.

ARTÍCULO 1927.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa y por el uso al cual estaba afectada de hecho.

ARTÍCULO 1929.- Uso de la cosa. Los condóminos, conjunta o individualmente, pueden usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No pueden deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

ARTÍCULO 1932.- Actos de disposición sobre la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. Sin embargo, no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.

ARTÍCULO 1933.- Mejoras. Cada condómino debe pagar las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus alícuotas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.

El condómino que haya abonado gastos por mejoras puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

ARTÍCULO 1936.- Asambleas. Las decisiones deben tomarse por los condóminos reunidos en asamblea a la que todos deben ser citados en forma fehaciente y con anticipación razonable, e informados de la finalidad de la convocatoria.

La mayoría necesaria para decidir es la absoluta, computándose el valor de todas las alícuotas, aunque aquélla corresponda a un solo condómino.

En caso de empate entre criterios que alcancen al valor de la mitad de las alícuotas, decidirá la suerte.

Esta unidad funcional se encuentra dentro del instituto del condominio, como ya lo he referido anteriormente, para mejor comprensión, es como si un departamento tuviera varios propietarios, todo lo que ocurra puertas adentro, salvo que estén incumpliendo el reglamento, el administrador no puede inmiscuirse, porque está dentro de la esfera privada del condominio. Si en el reglamento original no encontramos prohibición alguna acerca del uso de los espacios, un reglamento interno no puede modificar derechos de los ya adquiridos por los propietarios, pues de esta forma se estaría burlando lo normado por el reglamento que ante un intento de reforma debe convocarse a asamblea y reunirse las mayorías exigidas para su cambio y ser registrado ante el registro de la propiedad inmueble. Lo decidido, a mi criterio y conforme la fundamentación precedente, se interpreta como abusivo por parte del consorcio. El Reglamento sólo puede reformarse mediante una resolución decidida en una asamblea convocada al efecto y conforme el art. 9 de la ley 13512 que establece que no puede ser una mayoría no inferior a los 2/3 de todos los integrantes del consorcio, en este reglamento se exige las 2/3 partes para cambiar el destino fijado de las partes comunes y para la reforma del reglamento. Para que esta modificación sea viable debe existir la decisión asamblearia, la identidad y condición de propietarios presentes y la escritura pública (Consorcios, Bartolomé Orfila pág. 36/39).

"Las disposiciones del reglamento de copropiedad que fijan el uso de las unidades y prohíben otros participan del carácter de normas estatutarias, de las que afectan la extensión y existencia misma de los derechos reales y personales de los copropietarios sobre las partes privativas y comunes" (CNCiv Sala C 24/5/94 ED 160-616).

"La reforma del reglamento de propiedad sólo puede hacerse en asamblea válida, por las mayorías necesarias, y si la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta, puede reclamarse al amparo jurisdiccional, éstos son los dos únicos camino" (CNESP Civ. y Com. Sala IV 30/6/83 ED 105-621).

"El tema del orden del día es un elemento que no puede faltar en una convocatoria. Omitirlo o crear alguna ambigüedad impide tratar la cuestión de modo tal que resulte inválida la decisión a tomar, salvo que estuvieren presentes la totalidad de los propietarios y hubiere unanimidad.-Es de fundamental importancia que todos los propietarios sepan previamente del temario a debatir en la asamblea. El punto omitido no puede ser incluido en 'Varios'. La asamblea de propietarios no puede tratar asuntos ajenos a la convocatoria. La omisión de indicar en éste el orden del día o el tratamiento en la asamblea de asuntos no incluidos, en él, vicia de anulabilidad el acto, únicamente con respecto a dichos asuntos y no con respecto a los restantes que reúnan todos los requisitos de validez exigidos" (CN CIv Sala D 28/2/62 LL 106-259).

"En las asambleas sólo pueden tratarse los puntos que de una manera expresa o implícita figuren incluidos en el orden del día de la convocatoria dado que el conocimiento previo del temario resulta obligatorio en resguardo de los intereses de las minoría, de los asistentes y de los posibles damnificados, e incluso de los integrantes de la mayoría, que pueden verse abocados a pronunciarse sorpresivamente, con desconocimiento del asunto o con deficiente información" (CN Civ Sala D 28/2/62 LL 106259, JA 1963).

"La no inclusión del orden del día de un asunto a ser tratado en la asamblea de copropietarios vicia de nulidad el acto, pues dicho requisito obedece fundamentalmente a la necesidad de que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad, un voto consciente a favor en contra de las propuestas en examen. Así, tiende a evitar sorpresas a los integrantes del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que hayan de resolverse cuestiones que hacen a su interés particular (CN CIv Sala H 12/5/97 LL 1997 E-976 JA: 1999 I).

Deberán convocar a una asamblea con el punto del orden del día bien detallado para que todos los propietarios puedan intervenir y lograr las mayorías exigidas por el reglamento. Debo aclarar que la reforma para que pueda ser exigible la deberán inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, aconsejo una consulta con un escribano para que le indique los requisitos de su inscripción y el costo de la misma. El reglamento de copropiedad es un contrato que el adquirente de una unidad funcional, una vez que deviene propietario de la misma, se somete a sus estipulaciones y las acepta. "En el régimen de la ley 13.512 el adquirente de una unidad, a la vez que se incorpora al consorcio, adhiere al reglamento de copropiedad, el que desde ese momento forma parte de su título de dominio" (C. Civ. Cam. Sala B. Noviembre 5 de 1970 E.D. 35-689) (Consorcios, Bartolomé Orfila Pág. 30). 

Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios. Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: "la reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633). 

"En un consorcio, por encima de la voluntad de la asamblea se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensas comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). "El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una acción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316).

Esperando haber respondido a su consulta, lo saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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