Rincón Solidario

Ensució pisos y paredes

¡Buenas tardes!

¿Puede un consorcista tomarse las atribuciones, de debitar de las expensas comunes -que le fueron liquidadas previamente- los gastos por la limpieza en el salón de su propiedad?.

El taponamiento en una cañería de desagüe primario del edificio -que baja por una columna que se encuentra en el interior de dicho salón- hizo mucha presión ocasionando la rotura de la tapa de inspección, ensuciando pisos y manchas en pared.

Muchas gracias

Roberto

(28/01/2014)

Estimado Roberto: 

“...la Ley 13.512 es muy clara, el pago de expensas es una obligación que pesa sobre el propietario en forma lisa y llana. Sin posibilidades, en principio, de estar condicionado por algún factor.

El consorcio sólo se nutre del recupero de los gastos que él mismo genera, y si por cualquier causal no los percibe comienza un desequilibrio que sólo se ajusta cuando los otros propietarios aportan por el faltante. Pero la consecuencia es que las expensas aumentan.

La Dra. Highton ha sostenido que “si corresponde al consorcio reparar una unidad es irrelevante que el consorcista esté o no al día con el pago de las expensas, pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y obligación de mantenimiento, aunque de hecho puede ocurrir que, si son varios los que no pagan, no se tenga el dinero disponible para efectuar los arreglos, y éstos deban postergarse. La realización de los trabajos no debe depender del pago del concreto propietario del específico departamento en juego” (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Derechos reales, vol. 4, 2000, Ed. Hammurabi, p. 402; cita la autora un fallo de la sala L, del 28/6/1991).

Quiere decir, como claramente lo manifiesta la jurista, que no es un eximente de no reparar la unidad que se encuentra afectada el que ésta esté morosa o que el consorcio no cuente con el dinero para efectuarlo.

Ante esta situación, y conforme lo manifestado precedentemente no le asiste ningún derecho al propietario afectado para dejar de abonar las expensas y pretender cobrarse estos arreglos compensando con las expensas que adeuda.

La jurisprudencia así lo ha sostenido:

Primer caso

“Aun cuando se hayan comprobado daños en la unidad de la accionante, que habrían de tener su origen en filtraciones provenientes de partes comunes (azoteas y frente del edificio), corresponde desestimar la demanda si el reclamante se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas cuando demandó al consorcio el cumplimiento de la obligación simultánea que éste tiene de satisfacer los intereses comunes con lo recaudado por el ente consorcial, ya que esta pretensión se torna inviable a la luz de lo prescripto por el art. 510 CCiv., que enuncia un factor impeditivo de mora, consistente en el incumplimiento de las obligaciones correlativas a cargo de quien denuncia la mora del adversario.” (Baldacci, Nora I. v. Consorcio Ayacucho 489/99 s/daños y perjuicios, CNCivil, Sala J, 31 de Mayo de 2005).” 

Segundo caso

“CNCiv Sala F, 26/09/2007, Calomite, Alberto c. Consorcio de Prop. Av. Pueyrredón 1774/78 y otro (LA LEY 30/11/2007)

Hechos

El propietario de una unidad funcional reclamó al consorcio la repetición de los gastos abonados en juicios ejecutivos y solicitó la compensación de los intereses aplicados por la mora en la cancelación de las expensas con la indemnización por filtraciones reconocida judicialmente. El juez de primera instancia rechazó la demanda, sentencia que fue apelada y confirmada por la Cámara.

Sumarios

1. Resulta improcedente la compensación solicitada por el copropietario en orden a los intereses por mora en el pago de las expensas comunes, ya que aquel modo de extinción sólo es posible entre obligaciones líquidas y exigibles, y la indemnización por filtraciones y otras causas que le fue reconocida a aquél mediante sentencia judicial, es de fecha posterior al momento en había dejado de pagar las expensas.

2. El consorcio de copropietarios podrá exigir el pago de las expensas comunes al propietario que reclama reparaciones en su unidad funcional, pues el art. 1201 del Código Civil no resulta aplicable en tanto aquella disposición se funda en la reciprocidad e interconexión de las prestaciones; y en el régimen de propiedad horizontal el cobro de expensas no queda supeditado necesariamente al cumplimiento por el consorcio de las reparaciones que deban realizarse en las unidades funcionales. …Como la compensación sólo es procedente entre obligaciones líquidas y la sentencia que reconoce judicialmente la indemnización al actor por filtraciones y otras causas, es posterior al momento en que el reclamante había dejado de pagar las expensas dos años antes de que se dictara dicho pronunciamiento, no resulta procedente la compensación pretendida. Debe recordarse que ésta no puede ser declarada de oficio, sino que debe serlo a pedido de parte. De modo tal que desestimada la defensa referida a la existencia de crédito líquido con anterioridad a la mencionada sentencia, no cabe duda de que fueron adecuadamente impuestos a cargo del deudor de las expensas los intereses hasta el efectivo pago de los respectivos reclamos, los gastos y los honorarios correspondientes a los juicios ejecutivos. Con respecto al último juicio ejecutivo debe destacarse que el ejecutado –aquí actor– ni siquiera opuso excepciones (ver fs. 327 vta) y no surge que haya solicitado compensación una vez dictada la sentencia en el expediente n° 53.021/93, tiempo en el que pudo contarse con suma líquida.

Dado que sólo a cada una de las partes compete la atribución de alegar la compensación, pueden optar por el mantenimiento de la independencia de las obligaciones o bien por la compensación que fuese procedente (Jorge J. Llambías, “Obligaciones” T. III, p. 239, n° 1953, Perrot, Bs. As. 1973), como en los dos primeros ejecutivos vinculados con este proceso se desestimaron las excepciones de compensación con fundamento en que no se cumplían las exigencias previstas en las normas procesales y como la compensación invocada en estos autos también fue desestimada por las razones expuestas anteriormente, habiéndose ejecutado independientemente tanto los créditos por expensas como el correspondiente a la indemnización a favor del actor, sin que se solicitara la compensación una vez establecidas las sumas líquidas, la repetición pretendida en este proceso pierde todo sustento.”

El Dr. Bartolomé Orfila - consultorio legal del administrador / 26 de junio de 2006 / Nº 128- ha opinado al respecto: ”... la obligación del pago de las expensas es pura y simple, es líquida y exigible desde su vencimiento y no está sujeta a probanzas ni condiciones de ningún tipo".

En cambio, el derecho del propietario respecto de las reparaciones es litigioso, debe ser materia de un juicio de conocimiento con amplitud de prueba y, recién tras su tramitación, el tribunal puede llegar a considerarlo acreedor de una suma de dinero en concepto de indemnización.

Mientras ello no ocurre, el propietario no detenta ningún crédito compensable con su obligación de pagar las expensas, por lo que no podría sustraerse a ella.

Solamente una vez terminado un proceso judicial y existiendo una liquidación aprobada y firme que convierta al consorcio en deudor del nombrado, si en ese momento existiera una deuda de expensas pendiente de pago, en la medida en que ambas obligaciones –para ese entonces– resultaran líquidas y exigibles, podría recién en esa oportunidad, plantearse la compensación.Se trata de pretensiones completamente diferentes, no compensables entre sí, por cuanto, en rigor, la naturaleza de la obligación del pago de las expensas nunca puede ser condicionada por cualesquier otro hecho u omisión por parte del consorcio.”

Conclusión: El consorcio debe reparar los daños que produzcan sus partes comunes , no existiendo eximente alguno, la falta de dinero, que deberá ser aportado por todos los propietarios, debiendo necesariamente el administrador convocar a una asamblea para obtener los recursos. El propietario debe pagar, sin excusas, al vencimiento de las expensas, caso contrario será moroso y podrá requerírsele el pago judicialmente. ”Consorcios | 23/10/13 Reparaciones pendientes y pago de expensas ¿La deuda por expensas es compensable con daños ocasionados por el consorcio que aún no se han reparado en una unidad funcional? Por Diana C. Sevitz [Consorcios , IPS | 23/10/13]

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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