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Rincón Solidario Un cerramiento de cristal blindado Hola ¿qué tal? Tengo un departamento en el 1º piso con balcón a la calle y debido a hechos de inseguridad -vivo con mi señora y un hijo- quisiera realizar un cerramiento. Quisiera algo estético como acristalamiento blindado que no modifica la estructra del balcón y es fácil de desinstalar. En la administración y algunos propietarios me dijeron que no lo voy a poder hacer y que votaran que "no" por estética y por la Ley 13.512 de propiedad horizontal que no permite la modificación de la fachada. ¿Existe alguna exepción a esta ley cuando se trata de un primer piso a la calle? o y ¿si lo realizo igual y me excuso en la seguridad? Desde ya, muchas gracias. Juan Manuel (18/02/2014) Juan Manuel: Si bien es cierto que está prohibido modificar la fachada del edificio por imperio de la Ley 13.512 y otras premisas que puedan deducirse del Código de Edificación de la CABA, no es menos cierto que un buen argumento convencería hasta al juez más necio si puede probarse el daño y sus consecuencias, ya que las leyes son creadas para resguardo de los sujetos y no en detrimento de éstos (cualquiera fuese su naturaleza: física o ideal; pública o privada). En cuanto a tu planteo, el asunto es saber si uno realmente tiene tal argumento a su favor (la potencial factibilidad del daño), y cómo puede probarse fehacientemente, a fin de convencer a un juez (visto toda otra imposibilidad) para que actúe contrariando lo que está normado desde antaño. Si bien los jueces no pueden declarar nulidades de actos jurídicos que el Código Civil contemple como válidos (Art. 1037) pueden decretar excepciones si la fuerza del argumento supera el alcance de la norma y en su aplicación la demuestra particularmente absurda. De ahí la jurisprudencia y los cambios de paradigma en la doctrina, y el derecho de todo ciudadano de cuestionar jurídicamente una norma que en lugar de beneficiarlo lo perjudica, en el sentido estricto del término "perjuicio". Todas en contra, ¡ni una a favor! Antes de entrar de lleno a la búsqueda de soluciones por la vía judicial si está en tus premisas, veamos qué dicen las normas vigentes, resaltando con cursiva los aspectos positivos y negativos de las mismas, para ayudarte a evaluar si apostar por el lado de la justicia te resultará ventajoso o no. En primero lugar, como bien dicen el actual administrador y los actuales vecinos (después veremos porqué reitero lo de "actuales"), tenemos la ley 13.512 de propiedad horizontal que amplía y modifica el Código Civil argentino, la cual, ya en el primero párrafo de su Artículo 5º, dice:
Viendo que lo que resaltado en cursiva no se aplica a tu caso, lo expresado por la ley no tiene afectación alguna sobre tus actuales intereses; pero sí lo que dentro del mismo artículo se expresa en el párrafo siguiente:
Como puede apreciarse, la cursiva está marcando el carácter prohibitivo de la norma, y esta vez, apuntando directamente a tus pretensiones (independientemente de la validez de las necesidades argumentadas por tu parte), las convierte en inviables. Lo cual -presuntamente- se halle indicado en el propio reglamento de copropiedad y administración del edificio en donde ustedes habitan, del cual siempre recomiendo tener una copia y leer para darse por enterado antes de meterse en problemas. Ahora bien: vayamos al Código de Edificación de la CABA, dando por supuesto que es allí en donde se encuentra el edificio en el cual ustedes habitan. En el articulado 4.3.1.1. "Obligación de construir y conservar cercas y aceras", dice expresamente:
En este caso el Código de Edificación de la CABA es más bien permisivo respecto al propietario frentista, que no es Juan Manuel exclusivamente sino el consorcio de propietarios como un todo, el cual, a la vez y merced a avenirse por la vía reglamentaria a la 13.512, representa al conjunto de copropietarios del edificio en carácter de sujeto jurídico. Y esa subordinación lo está en base al Art. 1197 de Código Civil que expresa concisamente: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma"; por lo cual recaemos en que si así la ley 13.512 no lo dijese, con que lo diga el reglamento: "será ley entre las partes". Pero al respecto, el Código de Edificación de la CABA todavía nos guarda algunas sorpresas. Dice en su punto 4.4 referente a las fachadas (siendo que el balcón forma parte de las mismas):
Es decir que si la ley no lo prohibiera y el reglamento resultase permisivo, si al GCBA le pareciese que no corresponde, éste tendrá la última palabra. Pero hay más respecto a la arquitectura de las fachadas del citado código edilicio:
Ahora bien, si con lo descrito creías que tu martirio había llegado a su fin, adelanto que aún queda un tanto más para saber, meditar y entender. De modo que seguiremos con el Código de Edificación de la CABA:
En donde puede apreciarse que un simple cerramiento corredizo, afecta sí o sí el aspecto general y original del edificio, lo cual nos reconduce al Art. 5º de la ley 13.512 de carácter nacional. Lo mismo que un toldo o cualquier otra modificación, atento a la estética edilicia, tendrá que cumplir con determinados requisitos conforme a las normas. Y eso, sin hilar más finito y llegar al punto en donde (y supuesto el caso que nada ni nadie te lo impidiese) pudieras hacer la reforma planteada, el Código de Edificación de la CABA "exige" que para este tipo de obras ("Ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido"), deberías solicitar permiso de obra ante el GCBA, tal como lo requiere el punto 2.1.1.1 del mismo. Asesorarse y leer antes de firmar Por último, te recuerdo que cuando compraste tu tan preciado departamento, -"sin saberlo" seguramente, como el común de los mortales y yo he sido uno de tantos- estabas adhiriendo a todo lo anteriormente descrito, motivo por el cual aceptaste de hecho y conforme al Derecho (leer el Art. 20 del Código Civil), todas las cláusulas restrictivas que tanto la ley 13.512, el Código de Edificación de la CABA y el propio Reglamento de Copropiedad y Administración de ese edificio en particular en donde ustedes habitan, te estaban imponiendo "antes" de tu compra y "antes" de convertirte en titular de dominio. Remarco "antes" porque ese es el punto crucial de todo dilema, dado que para el Derecho nadie puede aducir en su defensa su propia torpeza o el desconocimiento de las leyes, y siendo que las normas mismas estaban "antes" del acto de compra-venta efectuado por tu parte, tu intención resulta nula. Sí, pero… Y en el supuesto caso que contra argumento tratases de resistirte a aceptar los impedimentos normativos descritos diciendo que en otros edificios Fulano hizo tal cosa y no pasó nada en tanto a Mengano le dejaron hacer y el planeta siguió girando... sí, es cierto, entendible y dudo que alguien lo ponga en duda. Pero de ningún modo "la buena estrella de terceros" sentaría precedentes toda vez que el Código Civil argentino dice claramente en su Art. 17: "Los usos y costumbres no pueden crear derechos sino cuando las leyes se refieran a ellos o en situaciones no regladas legalmente." Y bueno, estimado Juan Manuel: "que el perro no ladre ni las gallinas cacareen, no es señal de que el lobo duerma o no les ande al acecho". Porque suponiendo que todos los presentes te dieran el OK tan esperado, bastará que un nuevo propietario adquiera un bien y se oponga (siempre hay un retorcido, ¿viste?), para que debas desmontar lo montado si el tipo lo reclama por la vía judicial y las normas en la mano. O puede ocurrir que el consorcio cambiase de administrador y éste, siendo un fanático de las normas (que si los hay, "los hay"), cumpla con todas las de la ley (ad referendum del entrecomillado de "actuales" advertido párrafos más arriba). Por último, en el caso que lo hicieses tirándote el piletazo (¿y por qué no intentarlo? si muchos lo hicieron y les salió bien), te cuento que el inciso "g" del Art. 9º de la ley 941 de registro público de administradores de la CABA, "obliga" al administrador a: "Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes." Y esto último viene a cuento de otro problema más: al colocar el cerramiento estás modificando condiciones de superficie; pasando a constituir un espacio semicerrado en cerrado, lo cual en sí ya es otro tema y un mayor dolor de cabeza. Así que estimadísimo Juan Manuel, tendrás que buscarle otra vuelta al asunto, aceptar los hechos, o sencillamente: mudarte. Atte. Gustavo
Karcher --- [1] Se refiere a la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFYCO) dependiente de la Agencia Gubernamental de Control (AGC) de la CABA. --- El Sr. Gustavo Karcher es administrador, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro "Los Consorcistas" de Yahoo: https://ar.groups.yahoo.com/group/losconsorcistas/. |
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el Adm. Gustavo Karcher
