Rincón Solidario

Él dice que no corresponde

Me dirijo a Ud. a fin de solicitar su siempre desinteresada colaboración, con el objeto de realizar la siguiente consulta.

En un consorcio de 67 unidades funcionales, divididas en dos cuerpos, ¿es obligatoria la conformación de un consejo de administración a efectos de ejercer el control de la gestión del administrador?

Él dice que no corresponde y que no es reglamentario, por lo tanto se niega a constituirlo pese a mi requerimiento.

Muchas gracias.

Enrique

(08/04/2014)

Estimado Enrique:

El consejo no representa legalmente ni al consorcio ni a los propietarios, no pudiendo en consecuencia peticionar en nombre de éstos ante terceros, puede brindar sugerencias que pueden ser o no aceptadas por el administrador, su creación se debió a una necesidad.

El consejo de administración es un órgano colegiado que en muchos casos se ha incorporado al reglamento de copropiedad. Ni la Ley 13.512, ni su decreto reglamentario han contemplado a este instituto, reconociendo sólo dos órganos en el consorcio: la asamblea de propietarios y el administrador. El paso de los años hizo que se fuera reconociendo tácitamente la existencia de comisiones reducidas de copropietarios, que tuvieron por finalidad servir de intermediarios entre la administración y el resto del consorcio.

Tendientes a controlar y vigilar el desempeño y desenvolvimiento de la administración, su creación obedece a la necesidad de un órgano dinámico que pueda aconsejar, opinar o dar su parecer sobre cuestiones de interés común, sin perjuicio de su principal función de controlar a la administración.

La distinción entre el administrador y el consejo de administración debe ser muy clara. El administrador es el representante legal del consorcio y sus resoluciones obligan, en cambio el consejo de administración es un órgano de control y vigilancia, asesora y recomienda, pero no resuelve. La diferencia clara es que el administrador tiene derecho a ser remunerado por su función, no así el consejo de administración cuya función es gratuita.

Hoy podemos apreciar verdaderas irregularidades que tienen que ver con la superposición de ambas funciones. De manera tal: o se es administrador o se es consejo de administración. 

Las funciones del consejo de administración son: controlar libros y documentación del consorcio, proponer trabajos, obtener presupuestos, vigilar el cumplimiento de la ley y el Reglamento de Copropiedad, ser intermediario entre la administración y los consorcistas, solicitar la asamblea (no convocar), vigilar el cumplimiento de las tareas por parte del encargado y demás personal del edificio, examinar las rendiciones de cuentas y balances anuales, y toda otra facultad que posee cada propietario. Como órgano colegiado debe funcionar de tal manera. Por ello sus decisiones deben ser producto de la liberación de sus componentes y resolver por mayoría. Individualmente sus miembros no pueden peticionar, ni invocar que actúan como consejo de administración. Manteniendo sí sus derechos y obligaciones como todo copropietario.

Para dejar reflejadas las voluntades del consejo es conveniente llevar un libro de actas donde asentar sus deliberaciones y resoluciones, como medio eficaz de justificar y probar su verdadera voluntad. El contar con un consejo activo no invalida ni anula las decisiones que deban tomarse en una asamblea de copropietarios.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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