Rincón Solidario

Contesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Tiene deteriorado todo el techo de tejas

Soy el propietario de un local comercial.

El consorcio está formado por 3 unidades 2 locales en planta baja y un solo departamento en la planta alta que es la unidad funcional Nº 3, la cual tiene deteriorado todo el techo de tejas.

La consulta es: en el reglamento se expresa que el propietario de la unidad funcional Nº 3 tendrá derecho a su exclusivo costo, a construir un segundo piso sobre la unidad Nº 3 en el total del polígono 01-01 (unidad funcional Nº 3) corriendo por su cuenta todos los gastos de modificación de planos y reglamento.

El segundo piso nunca se hizo y en la actualidad quiere que los 3 propietarios paguemos el arreglo del techo de la unidad funcional Nº 3 ¿nos corresponde o no por haberse reservado el derecho de construir un segundo piso usando el espacio común?

Agradezco su colaboración para aclarar el tema.

Ricardo

(14/04/2014)

Estimado Ricardo:

En materia de propiedad horizontal debe distinguirse la azotea o terraza del techo: este último es la parte superior de un edificio que lo cubre, mientras que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para andar por ella.

Al respecto y a los fines de aclarar un poco más lo referido precedentemente adjunto jurisprudencia aplicable al caso en análisis.

“PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños en las unidades.

Debe distinguirse la azotea o terraza del techo. Este último es la parte superior de un edificio que lo cubre, mientras que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para andar por ella. O sea, que se trata de una superficie sobre el techo, accesible al uso. Es así, que esta parte, como unidad independiente en caso excepcional, o como complementaria de algún departamento, puede ser privativa. En estos casos, la conservación del techo, es decir, la estructura del subsuelo de la terraza, estará a cargo de la comunidad, no así la conservación y reparaciones superficiales, que serán por cuenta del propietario (conf. "Derechos Reales", vol. 4: "Propiedad horizontal y Prehorizontalidad", pág. 82 nro. 102).

Indudablemente es el consorcio quién debe hacer todas las reparaciones que fueren menester para conservar esa terraza, patio, balcón o techo etc., ya que todos los planos horizontales o verticales que cierran el edificio son cosas comunes.

A continuación lo que opina la jurisprudencia con referencia al tema consultado:

"Todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes;tales las estructuras, los muros, los techos, la losas, el terreno, etc.Lo propio es sólo un cubo de aire delimitado por estos planos horizontales y verticales comunes, y todo lo que está adentro de ese espacio (Cám Nac Civil sala L 17/7/1992 Consorcio Carlos Calvo 2251 c/sebastiani francisco.(Régimen de la Propiedad Horizontal Ley 13.512 y su reglamentación Ed. Lexis Nexis)"

En este caso es particular, tal como usted lo relata y sin haber leído el reglamento, o sea, que desconozco si el mismo ha consignado que todos los daños derivados del techo en cuestión, los abone la unidad funcional Nro. 3, el principio general es que siendo una cosa común el techo, su gastos los debe abonar la comunidad ya que no se han variado los planos originales del mismo.

Esperando haber respondido a su consulta lo saludo muy atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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