Rincón Solidario

Tiene un problema en la baranda de su balcón

Señores Rincón Solidario presente.

Espero no haber equivocado dónde realizar la consulta.

Soy administradora voluntaria del consorcio donde habito que es muy pequeño y atípico. Su construcción es del año 1039 estilo francés. Como fue construido para vivienda y negocio de su propietario su fachada es completamente asimétrica.

Tiene planta baja y sótano, en el primer piso dos departamentos que eran para alquiler con distintos metraje y el segundo y tercer piso estaban destinados a la vivienda de sus propietarios.

Con el tiempo se compró la propiedad de al lado para agrandar dicho edificio, se unió por la medianera al primitivo, se amplió el negocio y se construyó en el segundo piso un departamento para una de sus hijas, adecuando dicho edificio a la propiedad horizontal teniendo, cómo es lógico, porcentuales muy distintos, debido a los distintos metrajes dispares.

Mi pregunta es: la propietaria del piso 1º "A" al frente con un porcentaje del 5,78% tiene un problema en la baranda de su balcón que recién avisó y quiere que el consorcio le hago el arreglo.

¿Qué derecho tiene, no habiéndose preocupado por el mantenimiento de dicha baranda, a pretender que el consorcio le haga dicho arreglo?

Dicho balcón abarca todo el frente del edificio (es el único con dicho metraje) los otros, digamos del 2º piso, tienen dos balcones más pequeños -hay pared al medio entre uno y otro- y el 3er. piso no tiene balcones sino ventanas.
Disculpe las molestias. Si me he equivocado en el lugar donde debía hacer la consulta les agradecería que me informaran dónde debo realizarla.

Me disculpo por las molestias que haya ocasionado.

Saludo Atte.

Beatriz [CABA]

(04/05/2014)

Beatriz.

Ante todo quiero creer que quisiste decir "1939" y no "1039" ya que en ese entonces Cristóbal Colón siquiera había descubierto América (islas Bahamas, un viernes 12 de octubre de 1492).

Dejando de lado ese lapsus calami (error involuntario al escribir), paso a contestarte que primero que nada deberías fijarte qué dice el reglamento de copropiedad y administración de ese edificio respecto a los balcones.

Esto viene a cuento de que para algunos reglamentos el balcón es propiedad del consorcio y para otros del titular del bien, o en otras palabras: de la unidad funcional.

Durante muchos años ha estado en discusión si "legítimamente" el balcón es de uno o de otro (más allá de lo que digan los reglamentos) ya que no es otra cosa que la prolongación del edificio (losa de por medio o no) y particularmente forma parte de la fachada del mismo.

El proyecto de unificación de los códigos (civil y comercial) pone fin a esta discusión asumiendo que el balcón es "parte" de la losa (Art. 2041, inciso "d") dentro del enunciado de cosas "comunes". 

Personalmente soy partidario de la idea que sostiene que el balcón es del edificio y por lo tanto, del consorcio de propietarios, no del dueño aunque en su título de propiedad figure como superficie semi cubierta si linda entre un balcón y otro, o descubierta si no tiene por sobre el mismo una losa de la terraza que haga de voladizo (en donde ya no sería balcón sino balcón-terraza).

No obstante ello, la conservación de todo revestimiento y anexos como las barandas, corren por cuenta del titular y no del consorcio, salvo, y aquí cabe la excepción, que el consorcio, por medio de una asamblea, decida hacerse cargo del mantenimiento parcial como parte de su obligación ante la ley 257 o de la totalidad en caso de ser necesario.

El estilo francés, su asimetría e historial de anexiones no quitan ni agregan. Pero conforme a la exclusividad del mantenimiento, el consorcio puede conminar al propietario a realizar los arreglos pertinentes.

Atte.

Gustavo Karcher
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El Sr. Gustavo Karcher es administrador, titular de www.losconsorcistas.com.ar y coordinador del foro "Los Consorcistas" de Yahoo: https://ar.groups.yahoo.com/group/losconsorcistas/.

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