Rincón Solidario

En mi edificio hay 16 espacios vehiculares

Hola. En mi edificio en PB hay 16 espacios vehiculares asignados, uno específico a cada departamento.

En el reglamento, todo el espacio (16 espacios) como unidad, figura como unidad complementaria (UC I) y su destino como espacio vehícular. Cada uno posee 1/16 avas partes.

Se aclara que, de esa UC I, no podrá ser titular de dominio nadie que no sea titular de una unidad funcional.

Las consultas:

¿Se pueden alquilar a gente del exterior?

¿Se necesita unanimidad para aprobar o negar la posibilidad de alquilarlo?

¿Para reglamentar su uso (medidas de los autos, etc.) es necesaria unanimidad?

¿Existe algún modelo de reglamento de uso de espacios guardacoches?

¿Cuáles son las medidas normales de estos espacios o los límites para los vehículos?

¿Ésto está establecido en algún lado (ley, resolución, etc.)?

Muchas gracias

<Sin nombre> [CABA]

(04/06/2014)

Estimado:

Conforme lo referido por Ud.,  éstas son unidades complementarias y están destinadas a guardacoches.

En prinicipio definiré el concepto de "unidad complementaria": son espacios que tienen por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort. Por su naturaleza éstas no pueden ser enajenadas, ni embargadas, ni hipotecadas separadamente de las unidades funcionales a cada una de las cuales ellas sirven. Son una cosa al servicio de otra cosa. El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria no es propiamente de la persona que es dueña, sino que sólo puede ser ejercido por ella, en tanto sirve a las necesidades de la unidad funcional de la que es titular. (Consorcios. Bartolomé Orfila Pág. 44/45).

En atención a ello, la unidad complementaria es integrativa de la unidad funcional y por ende goza de los mismos derechos que ésta. "La Ley 13.512 mantiene en lo refrente a las partes propias, todas la prerrogativas y facultades inherentes al dominio, con las restricciones impuestas por el régimen creado Cám . Nac. Civil Sala C 16/7/1954 J:A 1954". "El titular de la unidad funcional tiene el derecho de usar y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero sujeto a la leyes que reglamentan su ejercicio, es decir, el reglamento de copropiedad que rige la vida comunitaria a la que pertenece y la Ley 13.512. En las unidades privativas se pueden hacer agregados o modificaciones, pero cuando con ello se llega a afectar una parte común, no cabe prescindir de la autorización de lo propietarios Cam 1ra. Civ y Com Mar del Plata Sala 2d. 14/1075 JA II síntesis". "La distinción entre cosas propias y comunes es muy artificiosa , porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes Cam Nac Civ Sala L 17/7/92 Cons Carlos Calvo 2251 C/Sebastiani Francisco".

La unidad complementaria es parte de su unidad funcional, es el dueño de ese espacio guardacoche el que tiene derecho para utilizarlo conforme al destino. Pero lo que no puede es desmembrarlo, no lo puede partir, es decir, si no se lo autoriza a dividirlo y venderlo a otra unidad, se entiende que tampoco puede alquilarlo a un tercero si no alquila el todo, es decir, la unidad completa (departamento más el espacio guardacoche).

En tal sentido no es posible partirlo, ni escindirlo. Si se desprende por medio de un contrato de locación, debió haber locado el todo, ya que el espacio guardacoche, como unidad complementaria, y por definición, es parte de la unidad funcional como si lo fuera una baulera u otra habitación.

Conforme lo descripto, si bien el reglamento no lo establece, por definición de unidad complementaria y su status jurìdico, no estaría permitido el estacionamiento de vehículos que no pertenecieran a la unidad funcional, o en su caso, que provengan de un contrato de locación de toda la unidad (depto más UC)

Entiendo que sería necesaria la unanimidad para cambiar el reglamento en cuanto a la aprobación o negación de alquilar a terceros y para reglamentar su uso por ser ésta una cláusula estatutaria. No existe un modelo de reglamento de uso de espacio guardacoches: es una creación propia de los consorcistas conforme a sus necesidades. Desconozco cuáles son las medidas de esos espacios.

Esperando haber respondido a sus consultas lo saludo muy atendamente. 

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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