Rincón Solidario

Contesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Hace más de 5 años que las expensas están iguales

Buenos dias:

Soy administradora ad honorem del PH donde vivo.
Hace más de 5 años que las expensas están iguales, no tenemos empleados a cargo y se necesita hacer pintura y revoque en paredes del pasillo de la casa y otros.

La plata no alcanza. ¿Yo puedo subir las expensas sin tener que llamar a asamblea?

El consejo de administración está de acuerdo en subirlas.

Desde ya muchas gracias.

Sandra [CABA]

(28/07/2014)

Estimada Sandra:

Una de las obligaciones inherentes a la función del administrador de un consorcio, además de recaudar las expensas, es el mantenimiento y conservación de las partes comunes. Todas las consultas que Ud. me ha formulado sobre pintura y revoque del pasillo, entre otros, están inmersas dentro de esta clasificación. Si bien son obligaciones, o sea, el administrador no puede dejar de solucionar esos temas, no es menos cierto, que éste es solo representante del consorcio y es la asamblea la que debe decidir la forma de conseguir el recurso para poder sufragar todas las reparaciones que sean necesarias. Por ende, el administrador no puede por sí, aumentar las expensas para realizar los trabajos mencionados, máxime cuando se encuentra bien detallado en el Art. 11 de la Ley 3.254 modificatoria de la Ley 941/02:

Requisitos para contratar

Artículo 11 – Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

a) Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.

b) Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en A.F.I.P. y A.N.Se.S. del prestador del servicio o contratista.

c) Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.

d) El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

e) Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de ésta.

f) El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

g) Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.

Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos años, salvo que la asamblea disponga uno mayor.

En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.

Es menester convocar a una asamblea para que decida sobre el particular. El Consejo no representa legalmente ni al consorcio ni a los propietarios, no pudiendo en consecuencia peticionar en nombre de éstos ante terceros, puede brindar sugerencias que pueden ser o no aceptadas por el administrador.

La distinción entre el administrador y el Consejo de Administración, debe ser muy clara: el administrador es el representante legal del consorcio y sus resoluciones obligan, en cambio el Consejo de Administración es un órgano de control y vigilancia. Asesora y recomienda, pero no resuelve.

"El consejo de administración de un consorcio de propietarios es un organismo de control de la gestión de la administración, que no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo cual resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o el administrador. CNCiv Sala M Fararn de Palcin Gloria c/Cons de Prop Suárez 724 LL 1997 D , 178 ".

Espero haber respondido a su consulta.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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