Toda la superficie de unidad complementaria es espacio guardacoches

Estimado director, como siempre de mucha utilidad los boletines recibidos.

Mis consultas serían dos:

1. En el plano de un consorcio figura que la unidad complementaria destinada a espacio guardacoche tiene un patio.

Seguidamente le transcribo la respuesta de la constructora: "le envío escaneado el tema de las cocheras (plano de subdivisión). En la planilla indica la unidad complementaria I (que corresponde a las cocheras) y en el plano está indicado todo el perímetro de la unidad complementaria I con una línea gruesa, detrás de la escalera, área descubierta de más atrás y área semi cubierta adyacente. Toda la superficie de unidad complementaria I es espacio guardacoches no obstante diga "patio"
La pregunta es: si los propietarios de la unidad complementaria pueden utilizar ese patio como propio estacionando automóviles.

2. En un consorcio, nos reunimos con el consejo de propietarios y me dicen que ellos no autorizan a realizar la 415 debido a los gastos que el consorcio tiene actualmente.

La pregunta radica en:

a) ¿Qué penalidades y multas le corresponden al consorcio y al administrador por no hacer la 415? y

b) Si dejando asentado en acta que los propietarios no quieren hacerla, ¿exime de responsabilidad al administrador?

Muchas gracias.

Martha [CABA]

(09/09/204)

Estimada Martha, paso a responderle sus preguntas:

1. Si bien transcribe usted la respuesta de la constructora, no indicando la pregunta, cabe suponer que el planteo radica en determinar el destino del espacio común denominado "patio" en el "plano" (¿de subdivisión?).

A efectos de determinar el destino de dicho espacio, debe usted analizar el reglamento de copropiedad y administración del consorcio, único elemento documental que determina el destino de las distintas partes del edificio. Ante diferencias entre dicho reglamento y cualquier otro elemento documental, prima el reglamento. Es por eso que la posibilidad o no de usar dicho espacio como patio surgirá exclusivamente del reglamento de copropiedad y administración.

2. Suponiendo que usted se refiere a la Disposición 415 del año 2011 que pone en funcionamiento el Registro de Mantenedores, Reparadores, Fabricantes e Instaladores de instalaciones fijas contra incendio, cabe aclarar lo siguiente:

- El consejo de administración no tiene facultades de autorizar o no el acatamiento de ninguna norma, excepto que cuenten con dicha facultad específica establecida en forma concreta en el reglamento de copropiedad y administración del consorcio o, en su caso, mediante delegación de autoridad por parte de una asamblea de copropietarios.

- La norma arriba mencionada aplica a las empresas que fabrican, instalan, mantienen o reparan las instalaciones fijas contra incendios, por lo que el incumplimiento de dicha normativa no tiene al consorcio como sujeto de la misma (cosa que, por otra parte, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor aclaró oportunamente https://www.ligadelconsorcista.org/comment/38039#comment-38039).

- Es conveniente que analicen la póliza de seguro del edificio. Concretamente los términos de la misma respecto de las instalaciones fijas contra incendios.

- Dependiendo de los términos del acta de la asamblea, el administrador carecería de responsabilidad en los términos del Art. 9º inc. a) de la Ley 941 en su texto vigente y con una interpretación amplia del Art. 11º del Decreto 551/2010 de la Ciudad de Buenos Aires.

Cordialmente,

Dra. Victoria Loisi

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La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C".

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