Rincón Solidario

Contesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

No cesa de hacer terribles fiestas

Tengo un problema recurrente con un propietario que -a pesar de las denuncias hechas en su contra en la Municipalidad y la Justicia penal- no cesa de hacer terribles fiestas en su departamento a cualquier hora y día.

¿Uds. podrían orientarme para saber cómo debo encarar el tema para hallar una solución definitiva?

Gracias [La Plata]

(1/10/2014)

Estimado/a: ¿Qué dice la legislación?

La Ley 13.512 prevé en su artículo sexto que:

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Por otro parte, el Código Civil establece en su artículo 2.618 que la emisión de ruidos “no deben exceder la normal tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas” y agrega: “Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso”. Por último plantea que será de rápida resolución.

Es por ello muy importante determinar cuál es el origen de esos ruidos molestos ya que existe la Norma IRAM 4062/73, titulada "Ruidos molestos al vecindario. Método de medición y clasificación", que se refiere a la determinación de los niveles de ruido de cualquier origen (excepto el del tránsito) capaces de provocar molestias a los vecinos. Esta norma abarca el aspecto de la medición y de la clasificación.

Por último, cabe mencionar que en muchos reglamentos de copropiedad y administración como en los reglamentos internos de los edificios hay artículos relacionados con los ruidos molestos.

En especial, debo dejar aclarado que para que el administrador supla la voluntad de algún propietario en el sentido de efectuar en nombre del consorcio una queja, en primer término, debe recibir denuncias por escrito detallando los ruidos, de dónde provienen y como le consta que son del lugar que dicen que provienen. Con esa documentación vital el administrador podrá hacer la denuncia, dejando constancia que efectúa la misma en nombre del consorcio y que los denunciantes son testigos, para lo cual deberán dejar consignando el nombre, domicilio y teléfono para poder ser citados a ratificar la denuncia.

Para formular cualquier tipo de denuncia, es menester que exista testigo presencial y que esté dispuesto a declarar, caso contrario, la denuncia no tiene ningún imputado y no tiene valor, ya que su destino es el archivo.

Cualquier denuncia que no sea avalada por testigos, que pretenda imputar a los propietarios de la unidad funcional y que en definitiva no llegue a probarse, habilitará a los mismos a iniciar acciones por daños y perjuicios contra el o los denunciantes.

Para el caso que decidan iniciar un juicio, es menester primero que la asamblea lo decida con la mayoría requerida y debe iniciarse contra el propietario y el o los ocupantes, si existieren. Debe probarse con elementos contundentes, no solamente con testigos (constatación de escribanos).

Ley 13.512 / Artículo 15º.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa, en beneficio del fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento de domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Esperando haber respondido a su consulta lo saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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