Un estacionamiento de motos contiguo al gas

En nuestro edificio tenemos la administración de un propietario.

Necesitamos orientación para conocer pasos a seguir por la ocupación indebida de espacios comunes.

Existe un creciente estacionamiento de motos de moradores en un patio interno del edificio, contiguo a los juegos para niños y al gabinete de gas.

Esto preocupa por el riesgo de una eventual responsabilidad civil.

Se trató de persuadir a sus propietarios y -ante la exigencia de la última asamblea- se cursó nota individual con firma de recepción resaltando la violación al reglamento de copropiedad, sin resultado alguno.

Desde ahora, gracias por vuestra atención.

Raúl [Caseros]

(7/10/2014)

Estimado Raúl,

Sin duda las cuestiones convivenciales representan los inconvenientes más complejos en el desafío de la vida consorcial.

En primer lugar, es obvio que la ocupación de un sector común del edificio contrario a su destino es una violación del reglamento de copropiedad y administración. Este es un contrato que cada uno de los propietarios ha aceptado en todas sus partes en ocasión de la firma de la escritura como acto de perfección del dominio. Por tanto, como toda violación a una obligación contractual, es pasible de ser reclamada en instancias judiciales.

Aquí hay un agravante: se trata de ocupar con una motocicleta, lo cual es un objeto “delicado” que potencia su peligrosidad al encontrarse cercano a los espacios del gabinete de gas. Entonces, en esta oportunidad no sólo entra en juego el reglamento de copropiedad y administración, sino la Ley 13.512 (una ley nacional!), en cuyo Art. 6º prohíbe el depósito de mercaderías peligrosas para el edificio o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. Esto refuerza los fundamentos y legitimidad del consorcio para realizar los reclamos correspondientes.

Luego de la nota individual cursada, sería una carta documento el medio fehaciente de intimación indicado como paso previo a la instancia judicial.

Ahora bien, se conoce que los tiempos procesales de nuestra Justicia no solo son extremadamente lentos, sino que dicho factor, sumado a sus costos, desalienta la acción por estas vías. Por ello, podemos tener en cuenta dos alternativas previas:

a) La confección de un reglamento interno: para que esto sea realmente útil y no termine sujeto al mismo sentido de ineficacia práctica inmediata de un reglamento de copropiedad que no contempla cuestiones del desenvolvimiento cotidiano del edificio, es aconsejable que posea un sistema de apercibimientos y multas posteriores. Esto debe ser correctamente instrumentado a través de la asamblea para “legislar” sobre las facultades de la imposición de multas, su incorporación a las expensas (en analogía a un gasto particular), y otras cuestiones tan específicas como importantes.

Claro está que este instrumento no puede contradecir y menos modificar el reglamento de copropiedad y administración en ninguna de sus partes, sino que se puede pronunciar sobre lo que el anterior no contempló o bien lo hizo vagamente.

Ahora bien, si el reglamento posee una mayoría calificada para dictar un reglamento interno, bastará con alcanzar este número de votos para que comience a regir. Sin embargo, si nada dice, hay un gran debate respecto a la aplicabilidad de este documento, toda vez que es un instrumento interno y de existencia no obligatoria. Por tanto, siguiendo la anterior postura, exigiría la aceptación y notificación específica del propietario para ser pasible de ser sometido a sus condiciones (obligaciones, sanciones, etc).

b) El arbitraje o mediación: en este caso, se intentará llegar a un acuerdo en un ámbito que tiene numerosas ventajas sobre el procedimiento judicial, entre otras: el tiempo, los costos y la inapelabilidad.

Aquí siempre es recomendable encontrar un árbitro especializado en este tipo de conflictos (incumplimiento de reglamentos de copropiedad).

Esperando haber arrojado luz sobre tu consulta, te saludo Atte.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes del partido de Caseros en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes o en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.