La nueva abogada del consorcio se puso a revisar las liquidaciones

Durante el año 2013 saldé una deuda de expensas con pagos a cuenta. 

El 2 de enero -de acuerdo a las liquidaciones realizadas por la administración anterior- la deuda quedó totalmente saldada. 

Nunca antes había sido intimada por un abogado.

En abril 2014 cambió la administración y la abogada del consorcio (que nunca intervino para cobrar) se puso a revisar las liquidaciones de la administración anterior y dice que los pagos deberían ser imputados primero a los intereses y luego al capital.

Ella recalculó todo el pago y le impuso al nuevo administrador que cambie las liquidaciones y de un mes para otro me cambió la liquidación y pasé de una deuda de 0 a 5.000 pesos.

¿Puede hacer eso?

Las cuentas de la administración anterior no fueron aprobadas por la asamblea pero tampoco se contrató una auditoría. 

¿Puede el nuevo administrador rehacer selectivamente las expensas sin haber realizado una auditoría?

Ahora le envié dos cartas informando los pagos de las expensas de cada mes para que me imputen los pagos. 

El tema es que me dejan la deuda y le siguen agregando intereses. 

¿Cómo debo proceder?

María [CABA]

(10/10/2014)

Estimada María:

En primer lugar, es importante remarcar que hubiese sido significativo que en vez de realizar pagos parciales, Ud. hubiese suscripto un convenio de pagos, en donde quede documentada la deuda que el consorcio le reclamaba, así como también un certificado de inexistencia de deuda, una vez concluidos todos los pagos.

Por su referencia a los pagos parciales, entiendo que esto no fue así.

En CABA, las liquidaciones de expensas deben estar firmadas por el administrador, según normativa local. Por lo cual, se entiende cierta responsabilidad en la emisión de este documento. Sin embargo, la liquidación no reviste la calidad de balance y menos aún título ejecutivo, sino que el certificado de deuda que emite el administrador lo es. Este último debe discriminar las sumas de los respectivos períodos reclamados. Creo que en primer lugar, Ud. debería solicitar el detalle del monto que aparece en su liquidación para realizar una corroboración propia de cuáles son esos conceptos que ahora aparecen.

Además, jurisprudencialmente hay una gran diferencia entre desconocer la existencia de una deuda (es decir, la inhabilidad del título), y no reconocer el monto que se reclama, por uno menor. Creo que Ud. debería, insisto, conocer cuál es el detalle de lo que se le está imputando para poder discernir y tomar consecuentemente una de estas dos posturas. Es de vital importancia que pueda conocer pormenorizadamente qué es lo que se reclama. Aquí hay un derecho que Ud. posee indiscutiblemente, y la falta de exhibición de la información solicitada le habilitaría a otro tipo de reclamos.

Con respecto a la posibilidad de la nueva administración de corregir cuestiones inherentes a los intereses patrimoniales del consorcio, no considero que haya nada que le impida examinar las cuentas. Más aún, cuando se trata de períodos que no fueron beneficiadas con la aprobación en asamblea. Respecto a su referencia de “no haber pedido una auditoria”, a menos que lo haya cobrado como tal, se puede entender que lo realizado fue la corrección de errores puntuales advertidos en la revisión de lo recibido.

Si Ud. considera arbitraria la selección de su unidad funcional, puede ser otro de sus planteos válidos, de modo de generalizarlo.

La cuenta corriente de las unidades funcionales puede ser pasible de correcciones, como cualquier asiento contable. Ahora bien, dudo mucho que alguien se atreva a “inventar” una suma que modifique tan abruptamente su situación. Sin perjuicio de ello, dado que Ud. es afectada con la aparición de estos valores, le asiste el derecho de auditarla (por utilizar un concepto por Ud. vertido), a los efectos de rechazarla, allanarse, etc. La recomendación es que cada manifestación la haga por escrito de modo que no sucedan nuevas situaciones a causa de la informalidad a la que hacía referencia en el primer párrafo.

Sin perjuicio de todo lo expuesto y, no obstante la liquidación no sea un documento que revista (jurídicamente hablando) características que impidan correcciones posteriores; el recibo de pago sí es un documento con alta trascendencia legal. De hecho, el Código Civil se pronuncia respecto de que el pago del último período hace presumir la inexistencia de deuda anterior. Claro que la previa es una presunción que permite prueba en contrario. Sin embargo, Ud. debería revisar los términos expuestos en los recibos de pago. Quizás sean instrumentos que le beneficien respecto de sus pretensiones.

Por último y para que lo pueda tener en miras a la hora de su revisión, puedo adelantarle que el cálculo de los intereses es un tema tan sencillo como mal aplicado. En especial por quienes no trabajan con sistemas que realizan este tipo de operaciones automáticamente. El anatocismo y el cálculo con formulas erróneas es algo muy común. Preste especial atención a ello, como también a la tasa aplicada (que respete la que realmente corresponda, según el reglamento de copropiedad y administración).

Saludos cordiales.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.