El dinero para pagarla debería salir de una cuota extra

Hola.

Soy administradora de consorcios. Los felicito por la página que conocí por un dato que me pasó la administradora de mi edificio.

Necesito evacuar una duda muy importante: tomé un consorcio en donde van a despedir al encargado y lo van a indemnizar.

Ya pasé por esto en una oportunidad y, si bien el sueldo del encargado forma parte de las expensas comunes, en mi opinión, la indemnización es algo extraordinario y el dinero para pagarla debería salir de una cuota extra.

Eso hice en esa oportunidad, puse una cuota extra y con eso pagué la indemnización del encargado despedido.

Ahora, en este edifico, hay un propietario que no vive allí y alquila su departamento y me dice que la indemnización del encargado va por expensa común.

Como no quiero entrar en discusiones con él, les consulto a ustedes para ver si me pueden dar información al respecto.

¿Estoy equivocada con respecto a que la indemnización es un gasto extra ordinario?

Quedo a la espera de una respuesta.

Muchas gracias por su atención.

Saludos,

Paula

(20/10/2014)

Hola Paula:

En realidad se trata de una mera cuestion semántica, habida cuenta que cualquiera sea el nombre que se le de (expensas común o gasto extraordinario) en ambos casos se debe liquidar a los propietarios conforme a su porcentual.

Cuando entre en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial, encontraremos separado como rubros diferentes lo que se llaman expensas comunes de los gastos extraordinarios. Hoy no existe tal distinción. La ley no habla para nada de este tipo de gastos, pero en definitiva esa denominación surge más del sentido común que de otra cosa. De hecho, desde siempre los administradores han liquidado este tipo de gastos extraordinarios. 

Se llama gasto extraordinario aquél que no es regular, normal, periódico como puede ser el sueldo del encargado o el servis de ascensores o el seguro, sino que se produce una vez y no se repite, por ejemplo el pago de una indemnización (como en el caso del que estamos hablando) o una sentencia que condena al consorcio por un juicio de daños y perjuicios etc. Es obvio que no son los gastos "conservatorios" normales. Recordemos que la naturaleza jurídica de las expensas es ser gastos conservatorios o reparatorios de la cosas común, incluyendose los gastos de administración.

En este caso, el gasto es extraordinario pero se liquida como si fuera una expensa. Es decir, el adminsitrador prorrateará entre todos los consorcistas el total a pagar conforme al porcentual de copropiedad de cada uno. O sea que se podría decir en este caso que lo que dice el administrador y lo que dice el propietario quejoso, en el fondo es irrelevante, porque casi podríamos decir que los dos tienen razón. El gasto es extraordinario y el pago se efectúa como cualquier expensa y con el mismo grado de exigibilidad.

Quiero entender que el adminstrador -en este caso- liquidará con el nombre de expensas todos los gastos comunes ordinarios y periódicos y como rubro "gasto extraordinario" la indemnización. Esto es bueno porque permite un mejor control de los gastos por parte del consorcista y saber cuándo se termina de pagar la indeminzación en el supuesto que se pague en cuotas o en más de una vez.

Un saludo cordial.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.