Dice que se puede iniciar con la presencia de dos propietarios

Soy administradora (hice cursos en la Facultad de Ciencias Económicas) y ayer encontré en un reglamento de copropiedad y administración que -al mencionar la realización de asambleas y su inicio- dice que se puede iniciar con la presencia de dos propietarios.

Es un edificio en Mar de Ajó que tiene 20 unidades funcionales. Como la mayoría de los propietarios viven en Capital Federal, no asisten.

El reglamento no dice nada de una segunda convocatoria. Tengo asimilado que deben estar al menos la mitad de los propietarios o sus porcentuales, según el reglamento de copropiedad y administración.

Tampoco menciona las mayorías necesarias para aprobar los distintos puntos a tratar.

Pregunto: ¿es legal que diga que se puede celebrar una reunión de propietarios con dos de ellos (es un 10 % del total)?

¿Cómo pueden resolverse temas sin el quórum establecido sin llegar a una asamblea judicial?

Agradeceré me puedan asesorar al respecto.

Cordialmente,

Stella

(21/10/2014)

Estimada Stella,

Quizá usted leyó sobre este tema y por eso le hace "ruido" que un reglamento indique que con sólo dos propietarios es suficiente para empezar a deliberar y tomar decisiones, pero en este caso, deberíamos tomar en cuenta la situación real del edificio -como lo mencionó- y si aplicáramos otras normativas, NUNCA se podría decidir nada, salvo en verano cuando están varios copropietarios (aunque creo que ni siquiera en ese momento irían).

Un consorcio sin toma de decisiones tampoco funciona y le aseguro, que quienes viven en Capital Federal, de existir alguna resolución que los pueda perjudicar o no estén de acuerdo con su gestión, se lo van a hacer saber. Es muy valioso que se preocupe por estas cuestiones y quiera hacer las cosas lo más justo posible pero, como le expliqué, muchas veces la realidad es otra y, en definitiva, las cosas se deben poder hacer con lo poco que se dispone, en este caso, según un reglamento que parece no tener mucho sentido pero es la herramienta que dispone para manejarse y cumplir con su función. 

Tenga en cuenta que la asamblea judicial es un remedio excepcional que procede en casos muy puntuales, a saber: a) falta de quorum para sesionar, b) que no se logre la mayoría para algún asunto a tratar, c) que la decisión perjudique a algún propietario, d) que el administrador se niegue a convocar. Para solicitarla, además, es necesario que se haya agotado la vía consorcial, que el que accione sufra algún perjuicio o que sea la única vía para adoptar una decisión sobre ese asunto. Como se dará cuenta, es un tema muy complicado de tratar en tan pocas líneas. 

Otra opción que tiene es modificar el reglamento y hacerlo quizá más acorde a lo que establece la ley, pero ¿cómo reunir la unanimidad? Espere las vacaciones, cite a los propietarios ausentes durante casi todo el año y el problema que tendrá después es la falta de quorum, ¿me comprende? Hay un dicho popular que dice "es mejor malo conocido que bueno por conocer" y se aplica perfectamente a este caso, ¿no le parece?.

Por último, todo aquello que el reglamento no diga, puede aplicar la ley de forma supletoria, por ejemplo, para la segunda convocatoria y las mayorías necesarias para tomar decisiones. 

Quedo a su disposición para cualquier otra consulta. 

¡Saludos cordiales!

Maria Mercedes Orueta Cossi

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Maria Mercedes Orueta Cossi es abogada especialista en propiedad horizontal y titular del blog Asesoramiento Consorcios (https://asesoramientoconsorcios.blogspot.com.ar). Por cualquier consulta se la puede llamar al teléfono 4931-4450, al móvil (15)6570-8018 o escribir a asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar.