No puedo darme el lujo de renunciar al consorcio

Sr. director de Pequeñas Noticias:

En varios años de administradora, me encuentro en un problema y no sé cómo proceder porque no puedo darme el lujo de renunciar al consorcio, el cual administro desde hace 15 meses.

Un propietario muy prepotente y desubicado no me permite renovar el Certificado de Edificio Seguro. Según él, no es necesario y sólo sirve para hacer gastar dinero a los propietarios. No me permite trabajar y siempre pone trabas a todo lo que quiero emprender. Está muy enojado porque hice colocar (observado por Edificio Seguro) los semáforos sonoros que sólo tienen que estar en luz verde y no sonar cuando entra o sale un vehículo. Lo que quiere es que denuncie a los demás edificios que no lo tienen, como, por ejemplo, el taller de chapa y pintura que está enfrente.

El certificado vence en noviembre de 2014.

Por favor, dígame qué tengo que hacer, ¿enviar carta documento?.

¿Me puede orientar en el texto?

Hay varios propietarios que saben cómo me trata este señor pero nadie quiere salir de testigo porque le temen.

Quedo a la espera de su amable respuesta.

Cordiales saludos.

Rosa [CABA]

(05/11/2014)

Estimada Rosa:

Es entendible el malestar de parte de muchos propietarios respecto al número cada vez mayor de disposiciones que establecen exigencias, encareciendo enormemente el costo de la vida en edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal.

No obstante ello, el incumplimiento trae aparejada la aplicación de multas y sanciones al consorcio, e importaría una mala praxis en el ejercicio de las funciones del administrador, a saber:

La Ley 941, en su Art. 9º (Obligaciones del Administrador) dice en sus dos primeros incisos:

a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

b) Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio, conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

El administrador es el órgano ejecutivo del consorcio. Eso significa que lleva adelante las determinaciones que se toman en su máximo órgano, que es la asamblea.

Sin embargo, también es el representante legal, y como tal hay cuestiones que no son negociables. Ud. puede discutir en el ámbito de la asamblea los términos y costos de una empresa o productor para contratar un seguro contra incendios. Pero no puede discutir SI contratarlo o NO hacerlo, porque es una obligación legal (Ley 13.512).

Aquí estamos en la misma circunstancia. Se pueden estudiar posibilidades -junto con los propietarios- respecto de la persona o empresa que tendrá a cargo la gestión del certificado. También puede realizarse una proyección consensuada de cómo reunir el dinero para afrontar tal erogación; pero no sería viable someter a discusión que se lleve adelante. Máxime cuando entra en juego una responsabilidad que la normativa local (CABA) pone sobre sus hombros y no sobre el consorcio: el inciso “b” de la norma dice “CONFORME A LAS NORMAS VIGENTES”. 

Si sucediera que la asamblea se niegue a lo anterior, hay autores que sugieren que en el acta se debe aclarar la gravedad de la omisión y expresa discrepancia con lo resuelto, junto con el deslinde de toda responsabilidad por la falta de cumplimiento.

No obstante, mi interpretación personal es que, aunque la asamblea decida no adecuarse a la legislación vigente, no le estaría eximiendo de responsabilidad, toda vez que la determinación no respeta la premisa del inciso “a”. Es decir, las decisiones que se toman en asamblea deben ser ejecutadas CONFORME A LO PREVISTO POR LAS NORMAS […], y éste no es el caso.

Regresando al inicio de su consulta, le daré una opinión meramente personal, y espero no estar excediendo lo que el espacio me permite:

a) Dice no poder darse el lujo de renunciar al consorcio. Esto presumo viene de la mano de una situación financiera y es totalmente respetable y entendible en la realidad actual que a todos nos afecta. Pero en este caso no puede perder de vista balancear el hecho de que si la postura de un edificio puede conllevar riesgos financieros a su persona (como el potencial castigo por la desatención de las obligaciones del artículo 9º), la permanencia en un edificio debe evaluarse en un marco mayor que el honorario mensual.

b) Así como le digo lo anterior, también resalto: un propietario NO es el consorcio. Es parte de él; y parte de los desafíos en el liderazgo de un edificio es lograr que la caprichosa voluntad de un individuo no ponga en juego el interés común de todo el consorcio, sometiéndolo a faltas, sanciones y multas.

c) Persiguiendo el objetivo de retener clientes, se realizan todo tipo de concesiones propias de las facultades que son del administrador. Y no hablo del respaldo jurisprudencial. En ocasiones, existen disposiciones explicitas del reglamento de copropiedad y administración que le dan potestades a los administradores, y tras factores loables como la transparencia y el diálogo, terminamos abriendo un debate innecesario (con el consejo o la asamblea) que conllevan dilaciones en el apropiado tratamiento que, ante cualquier inconveniente, lejos de reconocer nuestra apertura y afán de trabajo consensuado, los adjudican a ineptitud o lentitud (en el mejor de los casos).

Espero haberle sido de utilidad.

Pablo Acuña

---

Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.