Rincón Solidario

Se reune aproximadamente el 20%

La consulta es cómo hace un consorcio que no logra reunir la mitad más uno de los propietarios en una asamblea para renovar el mandato del administrador o nombrar uno nuevo. Se reune aproximadamente el 20%.

El mandato está vencido y el administrador actual opina que al no reunirse la mitad más uno de todo el edificio, él debe continuar en el cargo.

Fernando [CABA]

(1/11/2014)

Estimado Fernando:

¿Cuál fue siempre la dificultad para poder cambiar al administrador? La escasa participación de los propietarios en las asambleas para la toma de esa decisión y la negativa de algunos administradores de incluir un punto del orden del día que conlleve a su remoción. Todas estas conductas llevaron -a lo largo del tiempo- a excesos de ambas partes que derivaron en un clamor popular que cuajó en la controvertida Ley 941/02 y su modificatoria, la Ley 3.254, que en su Art. 13º pone un plazo de mandato de un año a la gestión del administrador.

Justamente en este punto hubiese sido más fácil que el administrador, sin temor, hubiese colocado un punto del orden del día REMOCIÓN y los propietarios se hubieran reunido logrando la mayoría para removerlo.

Pero como decía el Martín Fierro, "si los hermanos se pelean los devoran los de ajuera".

Los propietarios abandonaron su riquísimo rol de la toma de decisiones sobre el destino de su consorcio. Algunos administradores no supieron entender que las relaciones entre ellos y el consorcio pueden deteriorarse y que éstos tiene todo el derecho de contar con otro administrador y cambiarlo. Este tironeo fue aprovechado para lo que ya sabemos: la regulación de la profesión en un ámbito totalmente ajeno a la comunidad consorcial, al reglamento y al Código Civil, como es la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor.

Lo que sucede en un consorcio, y en especial dentro de una asamblea, mientras no se transgreda el reglamento, es tema de derecho privado. En la actualidad no es así.

El Art. 13º de la ley citada pone un plazo al mandato, incluyendo un término como es la "renovación" del mismo al final de la gestión.

Este artículo y su decreto reglamentario, así redactado, trajo muchas complicaciones tanto para los consorcios, los propietarios y para los mismos administradores.

Ya que el mismo no alentó la mayor participación de los propietarios en las asambleas, punto en el cual debería haberse hecho hincapié, que al poner un límite en el plazo del mandato, bajar las mayorías para la renovación o la elección de un nuevo administrador, los propietarios comenzarán a ocupar el lugar que les corresponde en la toma de decisiones.

Nada de ello ocurrió y las asambleas siguieron estando huérfanas de sus actores principales: los propietarios.

Y en este punto me pregunto: ¿qué nos sucede a nosotros, propietarios, que nada nos mueve para reunirnos y tomar una decisión en conjunto, como la de volver a contratar al mismo administrador por un nuevo período o nombrar a otro?.

Consecuencias

La falta de decisión sobre la renovación del administrador, en los términos expresados en el artículo citado y no habiendo consignado en el punto del orden del día el nombramiento de un nuevo administrador, trae aparejado muchos inconvenientes y consecuencias jurídicas diversas:

- Acefalía

- Imposibilidad de seguir emitiendo cheques en nombre del consorcio para pago a proveedores y empleados.

- Imposibilidad de seguir representando legalmente al consorcio ante autoridades municipales, administrativas o judiciales.

- Cumplir con los deberes de mantenimiento y conservación.

No es necesario explicar cada uno de los ítems para comprender la situación.

Si en la asamblea que se debe decidir la renovación del mandato no se consigue quorum para poder sesionar -por ejemplo no concurre nadie- la administración continúa al frente del consorcio, liquidando expensas, pagando sueldos y contestando demanda o planteos judiciales contra el consorcio, hasta que una nueva asamblea trate el tema y decida expresamente.

Mientras pase el tiempo y no vuelva a tratar el tema de la renovación del mandato en una asamblea -convocada a tal efecto por el administrador o por los mismos propietarios- el administrador seguirá ejerciendo su calidad al frente del edificio con todas las responsabilidades que ella conlleva.

Un saludo cordial

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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