En principio debo dejar aclarado el concepto de fachada: el Art. 2º de la Ley 13.512 enumera las cosas que son consideradas como comunes y que por ende su mantenimiento y conservación son solventados por todos los propietarios

Surge claramente del artículo que tanto los pórticos y las puertas de entrada son consideradas comunes y -en este caso- también el portón del garaje pues se encuentra adherido a la fachada.

O sea que si la fachada -que es la cosa principal- es común, el portón adherido a la cosa principal -que es secundario- sigue la misma suerte: es común.

No queda duda que el consorcio es quién debe repararlo aunque se encuentre automatizado, porque por definición es de la comunidad.

EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS:

Ordinarias o comunes

Se denominan así los gastos habituales del edificio que son comunes a todo el consorcio:

1) Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales;

2) elementos y artículos de limpieza;

3) gastos de electricidad, agua y gas del edificio;

4) mantenimiento de ascensores y bomba de agua;

5) otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta;

6) las habituales y periódicas;

7) los honorarios del administrador;

8) los salarios;

9) los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;

10) los gastos de combustibles y electricidad;

11) el mantenimiento o "service" de ascensores y demás maquinarias;

12) los elementos de limpieza e iluminación;

13) la papelería y franqueo;

14) los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

Gastos extraordinarios

Como su nombre lo indica, representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios puros como los precedentes, como por ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.

Tomando en cuenta las definiciones precedentes, todo lo que sean gastos de mantenimiento son ordinarios, no correspondiendo que sea liquidado como extraordinario.

La jurisprudencia así lo ha entendido:

Habiendo establecido las diferencias, los contratos que efectúen los propietarios con terceros le son totalmente ajenos. Para el consorcio la unidad es la que debe, es decir, que le es indiferente quién la ocupa o qué dice el contrato respecto a quién deba abonarlas.

El administrador las pone al cobro y quién la vaya a pagar, sea quien fuere, debe abonar lo que se pone al cobro.

Es una cuestión del propietario con el locatario y de qué forma han establecido las proporciones que deben abonarse.

Pero siendo el arreglo del portón un gasto común, la unidad funcional es la que debe abonarlo.

Para el caso en que la unidad no lo pagare, deberán intimar a las misma para su pago.