El arquitecto recomendó demolerla

Hola. Mi situación es la siguiente: 

Somos dos propietarios en un terreno. Cada casa está construida al frente y son gemelas. El terreno está dividido a la mitad por lo que las entradas son independientes. 

La construcción tiene más de 80 años y es de muy mala calidad, ya que me ha informado el albañil que colocó la membrana que cualquier pequeño arreglo que se realiza sobre el techo puede hacerlo caer. El arquitecto que la vió luego de haberla comprado recomendó demolerla.

Mi pregunta es la siguiente: 

* ¿Puedo demoler con el permiso de mi copropietario? En ese caso, al hacer la nueva obra, ¿puedo modificar el frente? (en este momento tiene una puerta y una ventana y quisiera ponerle un portón de garaje).

* Tengo 70 metros construidos en este momento. ¿Cómo puedo averiguar cuántos metros más puedo edificar? El terreno total es de 10 metros de frente por 30 de largo y yo tengo el 50%. No es pulmón de manzana.

Desde ya le estoy muy agradecida por su contestación y espero me informe dónde puedo leer su respuesta.

¡¡¡Gracias!!!
Noelia
(17/02/2015)

Estimada Noelia:

Por las referencias y la antigüedad del título (presumiendo que ha sido contemporánea al de la construcción), su caso no se trata de propiedad horizontal, sino de condominio. Ello, por que el origen formal del derecho real es posterior al tiempo que Ud. hace referencia.

En este caso, debe dar observancia a otro tipo de parámetros, que tienen sus notables diferencias con el régimen que solemos tratar en este foro.

No obstante y teniendo en cuenta exclusivamente los términos del Código Civil actual, cuya vigencia pronto nos abandonará, es menester tener en cuenta lo siguiente:

El Art. 2.681º dice que ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros. No discrimina el tema del frente. Sin perjuicio de ello, el Código de Vélez le da extenso tratamiento a las medianeras.

Ya que Ud. me dice que tiene el 50%, en el caso que la otra persona no acceda, estamos evidentemente frente a un empate. En dicha circunstancia, puede tener en cuenta el Art. 2.706º, que le da la oportunidad de someterse a arbitraje o a un juez.

Una de las características del condominio es que se trata de porciones indivisas. Por lo que medidas y demás (al menos sin conocer pormenores del caso) es imposible determinar, sino solo porcentajes. Ahora bien, a menos que por distintas razones que la ley enumera, la cosa común se encuentre sometida a una indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos podría pedir en la división de la cosa común, lo cual facilitaría muchísimo la disposición material y jurídica de la cosa para cualquier otro acto jurídico.

Volviendo a medidas, las legislaciones locales (municipios) poseen reglamentaciones propias que ofrecen variadas limitaciones en sus respectivas competencias. Le recomendamos no desatender lo dispuesto por los poderes (legislativo y/o ejecutivo) locales.

Saludos cordiales.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.