Un grupo de vecinos quiere sostener al administrador a toda costa

Les escribo para saber si alguien me puede asesorar en la siguiente cuestión.

Tenemos un administrador de consorcio cuya renovación -de acuerdo a la ley- no fue aprobada por la mayoría de 2/3 requerida, habiendo finalizado su mandato y debiéndose -en consecuencia- designar un nuevo administrador.

Por intereses comunes distintos a los intereses del consorcio, un grupo de vecinos quiere sostener a toda costa a este administrador a cuyo fin realizó las siguientes maniobras:

1) Se sometió a votación la conformación del consejo de administración previsto en el reglamento, votándose por mayoría simple y en forma individual a cada miembro. Con lo cual los 3 miembros responden a la mayoría simple que pretende sostener al administrador en cuestión. Es decir, ese órgano representativo no se eligió contemplando a los restantes vecinos quienes carecen de representación en el mismo (a modo de ejemplo clarificador, es como si todos los diputados se eligieran de a uno, con lo cual todos responderían al mismo partido mayoritario. Luego toda decisión deja fuera la posición del resto).

2) El Reglamento de Copropiedad prevé que en caso de no renovarse el mandato del administrador (cosa que ocurrió), deberá asumir la administración el consejo de administración, convocar a una asamblea y (en caso de no haber quórum en ella) queda facultado ese órgano a designar al nuevo administrador.

3) Obviamente no se dió quórum a la asamblea y estas 3 personas designaron unilateralmente como nuevo administrador al mismo administrador cuya renovación fue puesta a consideración de asamblea días antes y votada en forma negativa.

Entiendo que (además de la irregularidad en la elección del consejo de administración que permite esta maniobra y aún reconociendole el derecho de designar por sí al nuevo administrador), no puede designarse como nuevo administrador al mismo cuya renovación no fue aprobada por asamblea. En ese caso no tendría sentido lo normado por la ley, que requiere por un lado, 2/3 para renovar, si posteriormente se puede burlar tal requisito de la forma mencionada. Está claro que el nuevo administrador debe ser una persona distinta a la que se rechazó su continuidad.

El administrador está administrando de hecho -pese a advertir todo esto- con la complicidad pasiva de muchos vecinos que no se invlucran en estos temas.

El punto es ¿estoy acertado en mi interpretación? ¿cómo nos defendemos de ésto? ¿cómo ponemos un corte rápidamente ya que el curso de una denuncia lleva a que nos administre de hecho por meses quizás?

Desde ya ¡¡muchísimas gracias!!

Roberto

(9/06/2015)

Estimado Roberto:

En primer lugar, vale hacer algunas aclaraciones sobre las modificaciones que trajo la reforma de la Ley 3.254 a la Ley 941 aplicable en CABA respecto del Art. 13º:

1. Para remover al administrador la asamblea necesita reunir las mayorías que establezca el reglamento de cada edificio. Los 2/3 se aplican siempre y cuando el reglamento no disponga una mayoría diferente (puede ser menor o rara vez, mayor). 

2. Los administradores tendrán una duración de hasta un año en el ejercicio de su función. Éste es, en principio, el gran límite que hizo pie con la norma –siempre hablando de este artículo en particular-. Por supuesto que serán renovables sin limitaciones, pero siempre con la obligación de someter anualmente la evaluación de ello. 

3. Para decidir no renovarle el mandato luego de cada año, bastará el voto en contra de por lo menos dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum.

Asimismo, atendiendo al asunto planteado, no se puede perder de vista la declaración de inconstitucionalidad obtenida en sede judicial respecto de la Disposición 1.000/12 que en su artículo 1º establecía que ”... para el caso de que la asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum establecido por la Disposición DGDYPC 570/11, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año”. En conclusión, no se podrá tener una renovación tácita.

Ahora bien, no obstante la necesidad de revisar las condiciones específicas que el reglamento de copropiedad de su consorcio en particular aplican a este título, no puedo dejar de notar que -según su relato- se me hace difícil comprender que si no lograron NO renovarle el mandato con las flexibles nuevas disposiciones de este artículo, menos podrían conseguir la meta de designar un nuevo administrador, siendo que la designación también cuenta con sus requisitos (al menos, un tanto menos laxos).

Por lo expuesto, el enunciado en el punto 2) resulta al menos analizable una vez más. Toda vez que la NO renovación del mandato requiere 2/3 en contra de los presentes, con mínimo quórum. Fíjense que no está hablando de condiciones para la renovación, sino por oposición: la NO renovación.

Con lo anterior, no pretendo afirmar que la renovación se encuentra correctamente instrumentada y según las formalidades requeridas (toda vez que no conozco el reglamento particular del consorcio); pero al menos entiendo que no reunieron los requisitos de la NO renovación según el Art. 13º.

Respecto a la modalidad de designación de los miembros del consejo de administración (punto 1), no encuentro una injusticia en la metodología de elección. De hecho, lo creo hasta más transparente del modo en que se realizó que haber sido instrumentada a través de listas. Hay que tener presente que no se trata de “bancas” que se van otorgando a grupos mayoritarios o minoritarios (a menos que el reglamento, innovando, lo haya dispuesto de ese modo). Se trata de cargos individuales que se ocupan según la voluntad de la mayoría (nuevamente, la que disponga el instrumento). En este caso, cualquiera de las modalidades por usted referidas, a mi humilde criterio, abordarían al mismo resultado. Lo mismo que el administrador, o cualquier presupuesto puesto a consideración, lo que prevalece es la opinión de la mayoría (o por lo menos la de los presentes, según la clase de convocatoria, calificación de requisitos impuestos por el reglamento, etc.).

El atropello de los derechos hubiera asistido si hubieran impedido la postulación de algún copropietario. Sin embargo, esto no surge de su escrito. Reitero que, si ese postulante no representaba una mayoría, no hubiera ingresado al cuerpo del órgano consultivo.

La única excepción a lo anteriormente expuesto sería que las listas fueran confeccionadas obligadamente por representantes de diversos “sectores de opinión” del consorcio. Pero esto me resulta inviable en la práctica. Una lista se hace, justamente, por personas que comulgan en sus intereses.

En referencia a la elección del administrador, si se convocó a una asamblea formalmente y el quórum efectivamente no resultó, los consejeros en ejercicio de sus facultades (según lo que usted expresa) pueden con su discrecionalidad designar a quien crean conveniente, toda vez que la acefalía del consorcio no es una opción.

Claro que resulta extraño que sea a quien NO renovaron. Pero en este punto, refresco mi posición respecto de esta expresión, manifestada en párrafos más arriba.

Ciertamente, el Art. 13º da lugar a que pueda incurrirse en acefalía por todos los requisitos duros para la finalización del mandato, designación del administrador; y los laxos para la no renovación. No así se ha concentrado en dar respuestas a las problemáticas de la falta de participación en las asambleas y el potencial inconveniente de un órgano con el “cargo vacante”.

De no haber una real NO renovación, no entiendo que el consejo haya ido en contrario a la voluntad mayoritaria de la asamblea. Eso sí sería algo seriamente discutible.

Lamentablemente, si no logra provocar un compromiso colectivo para -por ejemplo- solicitar la convocatoria de asamblea (si es que el reglamento así lo permite) y fomentar la participación en el marco del órgano soberano del consorcio para revertir una circunstancia que estima incorrecta, la impugnación; asamblea judicial y otras herramientas de sede jurisdiccional son, aunque lentas, las vías adecuadas para llevar adelante el planteo de sus pretensiones.

Saludos cordiales.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.