Se decide el cambio de todos los caños de distribución

Señor director de Pequeñas Noticias:

Ante el corte de gas por parte de la distribuidora en todo el edificio, se decide el cambio de todos los caños de distribución. El gasista matriculado encargado de la obra argumentó que no existe diferencia en los costos (materiales y mano de obra) desde el medidor hasta las distintas unidades de uno y dos ambientes.

Esto generó dudas respecto a la liquidación. La administración la encaró por porcentuales y hay quienes opinan que por ser una obra especial fuera de lo previsible, con el mismo costo y beneficio para todos, debería pagarse numéricamente, es decir, dividiendo el costo por la cantidad de unidades. De lo contrario, las unidades más grandes estarían recargadas un 30% en favor de las de un ambiente.

Realmente el Reglamento de Copropiedad y Administración no hace referencia específica a este tema, y en lo que se acerca, como lo transcripto abajo, resulta difuso.

Agradecería mucho la opinión de ustedes pues resultaría muy útil para despejar dudas.

Felicitaciones por este invalorable servicio que nos prestan.

Cordialmente.

Alberto.

(01/07/2015)

Estimado Alberto:

Las unidades funcionales deben participar de la conservación, mantenimiento y reparación de los bienes comunes de acuerdo al porcentual asignado en el reglamento de copropiedad y administración.

Así lo expresa la aún vigente (por lo menos, al momento de redactar esta respuesta) Ley 13.512 en su Art. 8ª: “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta”.

Tras la “inequidad práctica” (si se quiere bautizar de alguna manera), es interesante observar que hay unidades funcionales que, según el reglamento, participan de reparaciones de las cuales no van a tener un goce proporcional –ejemplo: reparación de ascensores respecto de los inmuebles de PB) y aún así no pueden evadir su obligación que emerge de la aceptación del reglamento en el acto de la escritura.

Ahora bien, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, en su Art. 2046ª, Inc. c) reitera la premisa, en la enumeración de las obligaciones del propietario: “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa”.

En adición a lo que venimos hablando, el Art. 2.048ª dice: “Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.”

De lo último, es interesante resaltar que el cuerpo normativo reduce a casos específicos y particulares (que no operan en los términos de la consulta) el rehúso al pago y, por otro lado, la eximición parcial (por ejemplo, distribución diferenciada) debe estar contemplada en el mismo reglamento.

Esperando haberle sido de utilidad, le saludo cordialmente.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.