Rincón Solidario

Decidimos no renovar el contrato anual de la administración

Buenas tardes, quería consultar lo siguiente: soy copropietaria en un PH. Hemos -por asamblea- decidido no renovar el contrato anual de la administración.

Tenemos una nueva reunión con propuestas de nuevas administraciones.

La pregunta es ¿la administración saliente tiene que presentarse en esta nueva reunión con los libros y documentación del consorcio para entregarlas al nuevo o -como nos expresó la administradora- la nueva administración debe retirarlos de su oficina?

¿Qué es lo que legalmente corresponde que haga?

Por favor ¿pueden aclararnos esta duda?

Muchas gracias.

Un cordial saludo.

Isabel.
(21/09/2015)

Estimada Isabel:

Conforme lo normado por el Art. 2.067º, inc. j) del Código en vigencia, se establece que: ”...en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los archivos existentes, libros y documentos del consorcio y rendir cuentas documentadas”.

Recordemos que el Código es aplicable a todo el país y hay provincias que no tienen reglamentada la profesión de administradores a través de un registro público como el de la CABA.

Justamente, la Ley 3.254/10 y su Decreto Reglamentario 550/10, vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, establecen en las obligaciones del administrador en su Art. 9º inc. k): “En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio dentro e los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso la retención de los mismos".

Su decreto reglamentario establece en el inc k): "El administrador puede, por razones fundadas, requerir una prórroga por un plazo máximo de 10 días corridos. Los libros y documentación deben quedar a disposición del consorcio en el domicilio que a tal fin fije la asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador".

Y por último, referido a la entrega de la documentación y rendición de cuentas en forma general, el Código Civil y Comercial establece que:

"Si bien no hay forma específica de su presentación, no quedan dudas que el administrador, en cuanto mandatario y representante legal del consorcio conforme los nuevos Art. 1.319º, 1.320º, 1324º y Art. 1.334º Inc. f), tiene obligación de rendir cuentas en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato".

El Art. 1.334º es contundente:

"Se debe rendir cuentas conforme el Art. 858º y subsiguientes acompañando toda la documentación relativa a su gestión.

Excepto estipulación contraria, la cuentas se rinde en el domicilio del mandatario y los gastos generados son a cargo del mandante.

Todo ello se rige por la sección 11º, Art. 858º a 864º RENDICIÓN DE CUENTAS.

"Requisitos:

Descriptivo y fundamentado

Referencias y explicaciones para su comprensión acompañando comprobante de ingresos y egresos debe concordar con los libros que lleve quien rinda [1].

¿Quiénes están obligados a rendir cuentas?

Quien actúa en interés ajeno [2].

OPORTUNIDADES PARA LA RENDICIÓN DE CUENTAS

Cuando lo estipulan las partes.

Lo dispone la ley.

Al concluir el negocio.

Al concluir cada finalización del año calendario [3].

APROBACIÓN

Tácita o expresa.

Es considerada tácita si no es observada en el plazo.

El convenido por las partes.

Dispuesto por la ley o en el plazo de 30 días corridos de presentadas en debida forma [4].

Puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida saldos y documentos del interesado.

Aprobadas la cuentas:

Si existiera saldo a favor del mandatario se deben abonar en el plazo convenido o en el establecido en la ley o en el de diez días.

El mandantario debe devolver toda la documentación del mandante (título y documentos) [5].

Ahora la pregunta que seguramente se formulará es ¿cuál es la norma aplicable, la ley local o la ley de fondo?. Indudablemente me inclino a expresar que la que debe aplicarse es la ley de fondo, todo lo normado por el nuevo código Civil y Comercial, pero todavía se encuentra vigente la ley local que impone severas multas a los administradores que no cumplen. 

De todas maneras, sea por una u otra norma, el mandatario debe entregar la documentación y su rendición de cuentas finales. De haber conflicto será la Justicia la que establezca cuál es la norma aplicable al caso.

Esperando haber respondido su consulta, la saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz

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[1] Art. 859º.

[2] Art. 860º.

[3] Art. 861º.

[4] Art 862º.

[5] Art. 864º.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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