El administrador falleció

Estimados:

El administrador falleció y estamos necesitando averiguar estos temas para la próxima asamblea:

1) ¿Tienen derecho a voto los propietarios que deben? Son muchos los deudores y queremos evitar problemas a futuro.

2) ¿Hay posibilidades de elegir a un administrador que es propietario pero no vive en el consorcio?

Nuestra pregunta es, ¿puede cobrar honorarios?

Tengo entendido que si es propietario y vive en el consorcio, no debería cobrar honorarios.

Agradezco vuestra ayuda.

Buen comienzo de semana.

Patricia [San Andrés / Bs. As.]

(27/09/2015)

Estimada Patricia:

Para el óptimo entendimiento de cada uno de los planteos, responderé respetando los ítems en el mismo orden trazados:

1) a. En primer lugar, la Ley 13.512 nada decía al respecto de coartar el derecho de voto a los propietarios que incurrieran en mora de expensas comunes. Por ende, un principio del derecho reza que "todo lo que no está prohibido, está permitido" y, a menos que el contrato de adhesión que rige la vida particular del consorcio (antes, reglamento de copropiedad y administración, hoy llamado reglamento de propiedad horizontal) dispusiera expresamente lo contrario, sería ilegitimo asumirlo de otro modo.

b. A fuerza de decir verdad, es muy raro encontrar un reglamento que disponga esto y -siendo que la medida persigue lograr el recupero- lo cierto es que la legislación dota al consorcio de elementos de compulsión suficientes para forzar el cobro.

c. Buscando sustento de legitimidad para alcanzar las pretensiones, se puede localizar jurisprudencia encontrada respecto del tópico. De hecho, un antecedente judicial de la Cámara 2º Civil y Comercial de San Martín dijo que (parafraseando) el voto en la asamblea es un derivado de la condición de propietario, pero también del estricto cumplimiento de las obligaciones del reglamento. No se puede pretender recibir, si no se da, y en esto media una razón de buena fe y moral para justificar el hecho de que no podrían gozar del derecho al voto los consorcistas morosos (27/1/1980, Rep. El derecho, 17-784).

Sin perjuicio de lo expuesto, no es el criterio prevaleciente sino lo manifestado en el punto a., en cuyo favor puede encontrarse mucha más tinta de los jueces (ej: CNCiv., Sala D, 23/6/1965, El Derecho, 16-343; CNCiv., Sala A, 2/3/1992, Jurisp. Cam Civ, Isis, sum 2229).

d. Hoy en día, la Ley 13.512 ha sido reemplazada ante la vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación, que contempla el régimen de la propiedad horizontal en su Título V del libro cuarto. Si bien podría haber cambiado rotundamente la interpretación del asunto, no lo hizo -y por ello mis líneas ocupadas en una legislación y jurisprudencia que a mi criterio no quedarán invalidadas, toda vez que no existe pronunciamiento que tuerza la hermenéutica del magistrado- . En otras palabras, si bien el artículo 2.046º sigue obligando con alguna nota de color útil al propietario respecto del pago de las expensas (respecto a la unidad de la expensa común, sea que fuese ordinaria o extraordinaria), el artículo siguiente, que establece las prohibiciones, no se expide respecto de un voto trunco si no acatase las obligaciones precedentes. Por tanto, sería una obligación sin consecuencias dentro del marco del mayor órgano del consorcio -la asamblea-, sino que su incumplimiento sólo sigue habilitando la vía judicial de su cobro. El artículo 2.056º, en su punto p) le delega al reglamento de propiedad horizontal la determinación de la forma de computar mayorías. Sin embargo, es muy discutible si aquí abre una brecha a legislar particularmente sobre los casos de deudores. Asimismo, el capítulo que toca a las asambleas, sigue sin pronunciarse al respeto. 

En resumen, no habría un panorama de cambio respecto de la conclusión arribada en los puntos previos.

2) El contrato por el cual se vincula el administrador como representante legal del consorcio es el mandato civil: Art. 2.065º. En la misma disposición se aclara que puede ser propietario o tercero, persona humana o jurídica.

A su vez, este contrato se presume oneroso: Art. 1.322º CCC y deja de lado el Art. 1.871º del Código previo que contemplaba una presunción en contrario respecto de casos específicos.

Con lo anterior, no existe ningún tipo de impedimento legislativo para que un propietario administre el edificio y perciba honorarios por ello.

Estimo que su duda proviene de una interpretación del Art. 3º de la Ley 941 que habla de los administradores voluntarios. Pero en este caso (más allá que fuera de CABA no tiene ninguna competencia) habla de que sólo podrían ejercer la función de administrador sin percibir remuneración alguna los propietarios o sus apoderados que residan o tengan asiento principal en el inmueble. En otras palabras, terceros ajenos al edificio no podrían ser voluntarios/gratuitos, lo que no implica que los propietarios estén obligados a hacerlo bajo esa modalidad, sino más bien que son los únicos que podrían llegar a encuadrar.

La Ley 14.701, cuya vigencia en territorio bonaerense parecería imposible sin una adecuada reglamentación, de todas maneras repite la fórmula en el artículo del mismo número.

Esperando haber sido de utilidad en la evacuación de sus inquietudes, la saludo muy cordialmente, retribuyéndole el deseo de una excelente semana.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.