Quieren colocar una empresa de servicios eventuales

Sres. del Boletín de Pequeñas Noticias:

Los consulto por un edificio de 10 pisos y 49 departamentos. 

El encargado se jubila y algunos propietarios quieren colocar una empresa de servicios eventuales.

¿Se puede tomar esa decisión?

¿Se puede prescindir de un encargado con vivienda?

El actual trabaja 8 horas de lunes a sábado. No trabaja los feriados ni hay persona que ocupe esa tarea.

Gracias por responder.

María Elena.

(18/02/2016)

Estimada María Elena:

Ud. ha consultado sobre un tópico de los que más polvareda provoca en acalorados debates, especialmente con el gremio que más y más poder parece absorber sin pausa.

Comenzaré por exponer aquello que creo conveniente advertir (aunque no es un punto de la consulta, lo incluiré como un breve prólogo): si por cualquier razón la vivienda del encargado quedara disponible, esa unidad funcional no puede ser “explotada” para otra función si en el reglamento estuviese especificado el destino de dicho espacio.

Esta advertencia la creo conveniente como adelanto de un previsible debate que, seguramente, se dará en el seno de la asamblea, si es que el inmueble entra en vacancia. Todo lo que se encuentra especificado en el reglamento de propiedad horizontal (en este caso, el destino de las unidades y/o espacios comunes) sólo puede ser modificado por los procedimientos que el propio reglamento exige y no basta con una decisión del órgano.

Por otro lado, es necesario desglosar el problema: ¿contratar o no contratar?. Con fecha del 26/05/2014, la DGI publicó la Resolución General N° 3634/2014, con el objeto de facilitar la recaudación tributaria de los consorcios, estableciendo tablas que indican la cantidad mínima de encargados, según las unidades funcionales que componen los edificios, que deben tener los consorcios.

Teniendo en cuenta estos índices, todos los consorcios deberían poseer un empleado en relación de dependencia, pero he aquí que los mismos simplemente presumen que cada edificio cuenta o debería contar con el número de empleados, salvo -claro está- que la realidad indique otra cosa.

Ya que la decisión de tomar un empleado es exclusiva de la asamblea general de copropietarios de cada consorcio y, asimismo, la DGI carece de facultades para obligar a la contratación de personal en relación de dependencia. (Fuente: Pintando Horizontes).

Finalizado ese interrogante surge el siguiente: ¿A quién contratar?. Existe una adversidad declarada entre el SOM y el SUTERH. El primero es el convenio en el que se ven comprendidos los empleados de las empresas de limpieza; mientras que el segundo es el que le corresponde a los empleados del consorcio ¿Cuál es el que corresponde? Entiendo que los dos tienen, como ámbito de aplicación, los edificios (en el caso del SUTERH sólo comprende a los inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, mientras que el del SOM los incluye expresamente dentro de su alcance más amplio).

No obstante, el SUTERH suele desplegar su poder con intimaciones y procedimientos administrativos internos que resuelven las presuntas deudas del consorcio respecto de aportes y contribuciones. Frente al temor del edificio a los conflictos y las facilidades de pago que suelen ofrecer para “regularizar” la situación, lo consorcios suelen allanarse y terminan suscribiendo convenios. Esto es el resultado propio del desaliento que la Justicia propone a los argentinos, con su lentitud, burocracia y gastos. Sin embargo, existen antecedentes jurisprudenciales que señalan la legitimidad de otra opción de contratación. Ver: “SUTERH C/CONSORCIO ALCARAZ 4402 S/EJECUCION FISCAL”.

Por último, si se resolviera continuar con la modalidad de contratación de un empleado en relación de dependencia, el consorcio aceptará someterse a los términos del CCT del SUTERH. Frente a ello, debe dar observancia a las características edilicias que imponen la categoría y carga horaria correspondiente.

Esperando haber sido de utilidad, lo saludo muy cordialmente.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.