Rincón Solidario

Contesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Las cocheras no hacen uso del ascensor

¡Hola!

Soy administradora de consorcios.

En el reglamento de dos de los consorcios no figura qué deben abonar solo algunas unidades y qué no.

Las cocheras están como unidades dentro del porcentaje del total, pero no hacen uso del ascensor.

En el reglamento no me dice que no abonan los gastos del ascensor, así como tampoco los departamentos no hacen uso de la rampa ni del portón de las cocheras.

¿Tengo forma de eximirlos de dichos pagos?

¿Cómo?

Atte.
Natalia [Rosario/Santa Fe].

(15/04/2016)

Estimada Natalia:

Expensas -su eximición- tratamiento en el nuevo Código Civil y Comercial.

Primer caso: la eximición se encuentra consignada en el reglamento.

La Ley 13.512, como ley especial, nunca tuvo dentro de su articulado ninguna contemplación acerca de exceptuar a algunas unidades funcionales de determinados servicios comunes que no recibían, no aprovechaban o no disfrutaban.

Sin embargo, encontramos como creación en algunos reglamentos de copropiedad eximiciones diversas tales como no abonar la luz de los pasillos, abono de ascensores, etc.

Esta situación siempre generaba la misma pregunta. Cómo se interpreta esa eximición con referencia a la contribución de otros gastos de mantenimiento y conservación de las cosas comunes, como por ejemplo: participar en el gasto generado por la rotura de un caño común.

Las unidades que están eximidas de contribuir con los gastos de funcionamiento y mantenimiento de servicios comunes que no aprovechan ni disfrutan, son también dueñas de los elementos que los suministran, en la proporción de sus porcentuales de dominio.

Significa que las unidades funcionales que se encuentran exentas de solventar los gastos que no utilizan, ya que por reglamento sólo participan de los gastos de los servicios comunes que utilizan, son dueños de los caños, de la luz, el gas, la electricidad, ascensores, por ser comunes de todos los integrantes del consorcio.

En estas particulares reparaciones, resulta irrelevante que algunos propietarios los utilicen o no. Son todos dueños ya que sobre dichos objetos existe un condominio de indivisión forzosa que surge de la Ley 13.512, entre todos los integrantes del consorcio en las proporciones de sus respectivos porcentuales.

En el caso de que existiese para algunas unidades funcionales la obligación de pagar sólo los servicios que utiliza, no ofrece ninguna duda de que no se puede confundir entre "servicios" que no recibe con la conservación y/o mantenimiento de cosas comunes de las cuales él también es copropietario. Debe abonarlas pues son partes comunes del consorcio y él es parte del consorcio.

El propietario del local que tiene entrada independiente del resto del edificio y ninguna vinculación interna con las demás unidades que lo forman, ni sus partes comunes, no está obligado a sufragar los gastos derivados del uso y mantenimiento normal del ascensor, corriente eléctrica y reparaciones derivadas de su uso; pero debe contribuir a los de conservación, reparación y renovación del mismo y su maquinaria^[1].

“El propietario del local a la calle con entrada independiente, depósito propio y sin comunicación alguna con el resto del edificio, debe ser eximido del pago de los gastos derivados del uso de los ascensores, como la corriente eléctrica consumida al efecto o arreglos derivados del uso normal de los mismos, pero debe cargar con los gastos de conservación, reparación o renovación de la maquinaria, puesto que es cosa común. (2)

Segundo caso: no existe ninguna eximición en el reglamento.

En este caso, ninguna unidad funcional -en especial los locales y cocheras- no se encuentran eximidos de ningún rubro. Abonan en forma integral todos los servicios, aun los que no se reciben o no participan.

Esta situación es siempre considerada un abuso y una limitación, especialmente para aquellos que destinan la unidad a la renta.

La expensas son una carga muy importante y decisoria a la hora de alquilar.

¿Qué posibilidades tienen los propietarios para poder modificar esta normativa?

En principio, debemos aclarar que se trata de una cláusula reglamentaria, por ende puede ser modificada por una decisión unánime, en asamblea, ya que la disminución que se le pueda acordar incrementará proporcionalmente a las demás unidades.

Si se obtuviere tal resolución unánime, sería preciso que el acta de la asamblea sea elevada a escritura pública y, tras ello, se proceda a la inscripción de la modificación del Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.

"La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512" (3)

1- Para implementar una modificación del reglamento de copropiedad con el objeto de instaurar una distinta distribución de las cargas comunes, es menester dar audiencia a todos los propietarios, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario dado que son ellos los verdaderamente afectados si se establece un diverso modo de imputar los gastos comunes (art. 9 de la ley 13.512).

2- La pretensión de un copropietario tendiente a que se lo excluya del pago de determinados gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo contrario la sentencia que se dicte será de ningún valor respecto de aquéllos que fueron omitidos, los cuales verían alterado el régimen de pago de las expensas sin haber sido citados al juicio, con grave desmedro de la garantía constitucional de que nadie puede ser condenado sin ser oído (4)

En el concepto "mantenimiento de máquinas" que alude a los gastos necesarios para mantener en buen estado y condiciones de uso las máquinas del edificio y que en principio atañe a la conservación de la cosa común no caben los gastos de luz, fuerza motriz y combustibles, que se refieren al consumo habitual, constante o periódico, de elementos tales como la energía o combustible que se insumen para la prestación de determinados servicios.... ... Aún en los asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse judicialmente la modificación del reglamento de copropiedad que se considera justa y necesaria para evitar arbitrariedades, en el caso que no fuera posible obtener la modificación por unanimidad en asamblea, ya que el copropietario que pudiera resultar afectado con la modificación -pues se beneficia con el mantenimiento de la situación arbitraria- habría de oponerse. Es necesario contar con unanimidad cuando se trata de reformas estatutarias, como ocurre cuando se modifica el porcentual de participación en los gastos comunes del inmueble^[5].

Casos en los que se ha modificado recurriendo a la instancia judicial

Por lo ya expuesto, los que juzgan que es injusta la imposición de abonar servicios que se recibe o no gozan, han recurrido a instancias judiciales obteniendo algunas prerrogativas interesantes de aportar.

Los propietarios de locales o unidades ubicados en la planta baja, que tienen salida independiente a la calle, y que en consecuencia, ningún uso dan a los ascensores instalados en el edificio, se hallan exentos de pagar los gastos que significa el mantenimiento de los ascensores.

...en cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización.... El mantenimiento de las "instalaciones cloacales", no sólo hacen al buen estado de la cosa común en general, sino que, las instalaciones y desagotes cloacales son comunes a todas las unidades del edificio; de manera que es absolutamente razonable que participen en los gastos de mantenimiento de dichas instalaciones también los propietarios de los locales con salida directa a la calle [5].

Incorporaciones del nuevo Código Civil y Comercial

Este nuevo Código que comenzó a regir a partir del 1º de agosto de 2015, ha recogido parte de lo que la doctrina y jurisprudencia, sobre el particular ya había opinado.

El Art. 2.038º (6) establece la obligación de la redacción de un reglamento, su inscripción e integración de éste al título de propiedad.

En el Capítulo 4 - Reglamento de Copropiedad: Art. 2.056º Inc. (g) debe contener determinación de la proporción en el pago de las expensas

Y por último, incorpora el artículo 2.049 (7) - Defensas - "in fine" la posibilidad que el reglamento de propiedad horizontal pueda eximir a las unidades funcionales de las contribuciones de expensas teniendo en cuenta lo siguiente:

· la eximición será parcial

· las U.F. no deben tener acceso a determinados servicios o sectores que generan esos gastos.

Sin otro particular, lo saludo Atte.

Dra. Diana Sevitz

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(1) CNciv sala F Diciembre 24 1968”

(2) CNCiv sala f noviembre 12 de 1968”

(3) (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316); “Consorcios”, Editorial Errepar Dr. Bartolomé Angel Orfila

(4) NUIN, Guillermo José c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS JUAN B. ALBERDI 920 s/ MOD. REG. DE COPROPIEDAD (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala A - Nro. de Recurso: A288354 - Fecha: 27-03-00 - Vocal Preopinante: MOLTENI.)Citar: elDial - AE14DE Copyright © - elDial.com - editorial albrematica

(5) LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91

C. 086645 Civil - Sala F C. 086645

(6) ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

(7) Art. 2049 "... El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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