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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Este perjuicio lleva mas de dos años

Estimados:

Mi departamento está en el piso 8º y en el 9º hay terraza común con el tendedero para el secado de la ropa. 

En el mismo piso tiene la vivienda el encargado con acceso desde el pasillo completamente independiente a la entrada a la terraza. 

La administración autorizó al encargado instalar una parrilla, mesas y sillas de manera que la terraza común se transformó en un sector de usos múltiples donde se realizan asados, reuniones, festejos, etc. como si fuese un sector común de uso exclusivo sin ninguna autorización de todos los copropietarios para cambiar el destino. 

Esto impide que la terraza sea utilizada para el destino preestablecido y varias veces debió lavarse la ropa nuevamente por el olor que tenía, por lo que decidí no utilizar más el tendedero restringiendo el derecho que tengo como copropietario sobre una superficie común. 

Además, las reuniones con encargados de edificios vecinos alteran la tranquilidad de mi familia por los gritos y música con alto volumen, actividades que deben realizarse dentro del ámbito privado. 

Este perjuicio lleva mas de dos años y pese a mis constantes reclamos a la administración no se solucionaron. 

Les pido por favor un asesoramiento.

Muchas gracias. 

Pablo

(3/04/18)

Estimado Pablo:

Es lamentable que algunos administradores no respeten lo normado en el reglamento y los derechos de los propietarios, creyéndose los dueños del edificio.

Los bienes comunes son para uso exclusivo de los propietarios, y están vedados para que los empleados los utilicen. Además el destino de la terraza no se encuentra habilitado para transformarlo en un lugar de esparcimiento ni la de colocación de parrillas u otros elementos que perjudiquen el solado.

El conflicto que Ud. describe tiene varias aristas y debe encararse por varios flancos.

En principio deberá intimar al administrador para que vuelvan las cosas a su antiguo estado, es decir, recuperar el espacio para utilizarlo para su verdadero destino, eliminar la parrilla y quitar mesas y sillas. Luego deberá intimar al administrador para que le prohíba al encargado utilizar el espacio común para su provecho y también prohibirle en ese espacio fiestas familiares y concurrencia de personas ajenas al edificio para que utilicen el espacio.

Respecto a los ruidos molestos el Código Civil y Comercial (CCyC) el artículo 2047 establece: "Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia" y el artículo 2069 establece que: "Infracciones. Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones".

El CCyC amplió los legitimados para accionar por cualquier infracción al reglamento, reuniendo las pruebas que se requieren para probar todas y cada una de las acciones que Ud. describe, que se encontrarían en franca oposición a lo normado por la ley vigente, podría muy bien, sin necesidad de que el consorcio lo decidiera concurrir a la justicia para hacer cesar las infracciones.

Le comparto un fallo que podría ajustarse, para aclarar la situación en la que Ud. se encuentra: "....Por otra parte, señaló el perito que ‘la membrana existente no es apta para su uso como superficie expuesta en azoteas accesibles’ y que ‘se puede observar que en una zona contigua a uno de los accesos a la sala desde la azotea se ha dispuesto una franja de 1 m de ancho de un revestimiento de goma acanalada a fin de proteger la membrana en el paso desde el palier de la escalera principal a la sala misma’. Este revestimiento protector resulta insuficiente ya que no se puede pretender que el público asistente al lugar no exceda el ancho de la franja de goma, es decir no invadiendo sectores de membrana desprotegida en el tránsito sobre el lugar. En relación a la evacuación de los humos resultantes de la combustión de la parrilla refirió que se "establece como de 2 m la distancia mínima a la que se debe erigir el remate sobre una azotea transitable y de 0,60 m sobre un techo inclinado o azotea inaccesible, que es el caso aplicable en el mencionado. En efecto, conforme surge de la copia agregada a fs. 93/95, se decidió en asamblea extraordinaria, con el voto afirmativo de 27 propietarios que representaban el 69,55 ava parte del total de las superficies de las unidades, "aprobar el cambio de uso del salón que antiguamente se destinaba al acopio de los tubos de gas y a partir de la fecha se destinará para Salón de Usos Múltiples.... O sea que se ha decidido afectar un espacio común a nuevas funciones, modificación que no puede realizarse sin resolución por unanimidad de los consorcistas.- Por ser ello así, se advierte en la especie, que se encuentra configurado un supuesto de flagrante violación a las cláusulas estatutarias del Reglamento (art. 29 inc. g), cuya única posibilidad de reforma en este sentido es por medio de la conformidad del 100 % de los copropietarios; extremo que no se verifica cumplido en el caso.- En este orden de ideas, puede aseverarse que la violación de las normas estatutarias supone por sí sola, lesión a intereses jurídicos concretos (CNCiv Sala F, 23/9/96, LA LEY, 1997-D, 119)....La demanda ha sido promovida a efectos de ordenar la clausura del espacio común ubicado en la terraza del edificio en el cual –a criterio de los reclamantes– se han efectuado modificaciones estructurales habiéndose modificado su destino; y asimismo de que se disponga la demolición de las obras que entienden son antirreglamentarias, en orden al estricto cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y de la Ley 13.512.... En este marco, es dable destacar, que los actores se ven afectados por la violación en sí del Reglamento de Copropiedad en tanto se decidió un cambio de destino que implica la modificación de una cláusula estatutaria, que necesariamente requiere para su modificación una mayoría de unanimidad.-. No puede dejar de merituarse lo indicado precedentemente por el experto, y además que el funcionamiento del salón que se ha destinado a usos múltiples y el uso de la parrilla instalada en el mismo, hacen presumir un fluido tránsito de personas por los pasillos, escaleras y ascensor del edificio, como así también la existencia de ruidos y olores que pueden ocasionar molestias, mayor riesgo y perturbaciones a la tranquilidad de los habitantes del inmueble, máxime en períodos vacacionales....y en consecuencia disponer el cese de la utilización como salón de usos múltiples del salón ubicado en la terraza del edificio sito en Fortunato de la Plaza 1806, de la ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, en el cual se almacenaban los tubos de gas. Asimismo, en el plazo de treinta días de quedar firme el presente, deberá retirarse del local la parrilla que ha sido allí instalada en el mismo, dejando el salón en el mismo estado en que se encontraba con anterioridad a dicha instalación.- Quedará a cargo del consorcio demandado, arbitrar los medios para dar efectivo cumplimiento a lo aquí ordenado.- Se imponen al consorcio vencido las costas de ambas instancias (arts. 68, y 279 del Cód. Procesal).Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H Partes: Crespo, Elvira y otros c. Cons. Edif. Caribe II Calle Fortunato de la Plaza 1806 s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 fecha de Sentencia: 2013-11-13".

Por último, le recomiendo asesorarse con un letrado especialista en propiedad horizontal para iniciar inmediatamente el diseño de la estrategia a seguir para hacer cesar las infracciones.-

Sin otro particular lo saludo muy Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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