El tema que Ud. plantea es de extrema gravedad, y requiere el estudio en profundidad de cómo realmente se suscitaron los acontecimientos para llegar a la autoconvocatoria y a poder considerarse si es o no nula la asamblea en cuestión. Sólo efectuaré un panorama general. Ud. deberá hacerse asesorar con algún letrado en caso de considerar iniciar acciones judiciales y que este profesional le diseñe la mejor estrategia.

En primer término, conforme lo normado por el Art. 9º inc. j) de la Ley 941/10 reformada por la Ley 3254, el administrador está obligado a convocar asambleas ordinarias o extraordinarias, conforme lo establezca el reglamento: En general es una vez al año la asamblea ordinaria para rendir cuentas y -en el ámbito de la CABA- renovar su mandato. Asimismo el Código Civil y Comercial en el artículo 2067 entre los derechos y obligaciones establece que: inc. a) debe convocar asambleas y e) rendir cuenta documentada de su gestión. A su vez el Art 13º de la ley local (941/10 reformada por la ley 3254), el administrador debe convocar a una asamblea antes que se le venza su mandato , que se establece en la misma, que será de un año, salvo que el reglamento establezca un plazo mayor. El decreto reglamentario 550/10 consigna que, de no convocar a asamblea, y vencido su mandato los consorcistas se encuentran habilitados para autoconvocarse y poder nombrar un nuevo administrador.

Para nombrar un nuevo administrador y que se respeten los derechos de todos los propietarios, deben estar debidamente notificados en forma fehaciente, para que concurran al acto asambleario, de lo contrario podríamos estar en presencia de una nulidad en la fase de convocatoria, y si Ud. refiere que votaron quienes no eran propietarios o apoderados estaríamos en una nulidad en la fase de la votación.-

Antes debo dejar aclarado que la nulidad de la asamblea importa un juicio, quienes pueden pedir judicialmente esa nulidad de la asamblea, los que estuvieron presentes e impugnaron [1] o los ausentes y el plazo para pedirla caduca a los treinta días corridos desde la celebración del asamblea. Mientras no se declare una sentencia de nulidad pasada en autoridad de cosa juzgada, la asamblea tiene plena vigencia.-

Al respecto la jurisprudencia ha entendido que: "Para comenzar, es dable destacar que en el análisis de la nulidad de que se trata no debe privilegiarse la defensa de la mera legalidad sino que, conforme lo viene diciendo la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias, la nulidad de una asamblea consorcial es una pretensión necesitada de la previa acreditación del perjuicio que pueda sufrirse de convalidarse el acto -pas de nullité sans grief; es decir que no cabe decretar la nulidad por la nulidad misma (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, T° 2, Zavalia, p.303; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Derechos Reales, T° I, Abeledo Perrot, 2010, p. 735; CNCiv., Sala D, LL 131-1096; SCBA, Ac. 51258, del 02/08/1994 "Di Lernia, Osvaldo c. Clínica Estrada S.A. s/Nuli dad de Asamblea General Ordinaria").

Es decir, el consorcista que pretende la declaración de invalidez de la asamblea deberá invocar y demostrar el perjuicio que le causa la decisión que ataca, con fundamento en que la nulidad para ser viable, debe fundarse en un interés serio y legítimo, ya que en ningún caso corresponde declararla por la nulidad misma.

Por otro lado, también es dable destacar que en caso de que no se hayan cumplido las formalidades para la designación de la nueva administradora del consorcio, dicha nulidad será relativa toda vez que solamente se pone en tela de juicio el interés privado de los consorcistas, sin que aparezca afectado el interés público, ya que el acto de designación de administrador atañe a quienes puedan considerarse afectados individualmente, pero no incide sobre bienes superiores de la comunidad. Por lo tanto, nada impide que una asamblea, como acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de otra asamblea posterior, la cual no hace más que dar legitimidad y validez a lo actuado por aquélla, sin afectar los derechos de terceros (Art. 1065 del Código Civil).

A mayor abundamiento, ha establecido la jurisprudencia que el mandato recibido por la administradora es susceptible de confirmación, por lo que si su designación se encontraba viciada de nulidad relativa y con posterioridad a él, los copropietarios le pagaron las expensas comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmación expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que determina el Art. 1065 del Cód. Civil (CNCiv., Sala D, 8/10/68, LL, 133-650, citado en Bueres-Highton, "Código Civil y normas complementarias", t. 5B, p. 421, 2da Ed, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005).

En otro orden de ideas, en relación al hecho de que no se haya cubierto el número de consorcistas para autoconvocarse, circunstancia que no se encuentra controvertida por las partes, habré de coincidir con lo resuelto por el Juez de grado al sostener que "la asamblea extraordinaria se realizó, supliendo con ello los eventuales vicios que podía tener la convocatoria, fijándose que el incidentista de la Nulidad de la Asamblea, concurrió a tal Asamblea, lo que me permite señalar que los vicios que pudiere tener la convocatoria quedaron superados con la Asamblea misma, con la votación de la Administración" (conf. f.320). Es que, con la renuncia del administrador A... se verificó el estado de acefalía necesario para habilitar a los copropietarios a convocar a una asamblea extraordinaria con la finalidad de designar un nuevo administrador [2].

Esperando haber respondido a su consulta , lo saludo muy Atte.-