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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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¿Qué norma se debe aplicar, el reglamento o el Código?

El reglamento de copropiedad de nuestro consorcio establece que para cambiar el destino de una parte común se debe contar con unanimidad de votos de todos los copropietarios mientras que el artículo 2057º del Código Civil y Comercial establece que es necesaria una mayoría de los 2/3 de la totalidad de los propietarios.

¿Qué norma se debe aplicar en nuestro consorcio, el reglamento o el Código?

Gracias por la respuesta.

Juan Carlos [CABA]

(9/05/2018)

Estimado Juan Carlos:

Para comenzar a entender los cambios establecidos para la toma de decisiones en las asambleas que tantas dudas generan a la hora de aplicarlas en forma práctica, es menester entender que el Código Civil y Comercial, en el artículo 963º [1] establece una suerte de escala de aplicación de las regulaciones legales y convencionales.

En primer lugar son aplicables al contrato las normas indisponibles sea que se originen en la legislación especial o en el mismo Código; luego se aplican las reglas creadas por las partes en función de la libertad de configuración y si fuera necesario suplir la voluntad omisa de las partes, se lo hace con las disposiciones supletorias de la ley especial y finalmente con las supletorias del Código.

En consonancia con ello y en la forma particular que han sido redactados algunos artículos referidos a la propiedad horizontal, entendemos que los Reglamentos, redactados anteriormente a este Código, son de aplicación y se encuentran vigentes en tanto y en cuanto no se opongan a la ley de fondo, y lo que éstos no tengan previsto, supletoriamente se aplicará lo normado por el nuevo Código Civil y Comercial.

Hay que tener en cuenta que siempre se respeta la mayoría consignada en el reglamento de propiedad y para el caso de no encontrarse establecida, se debe adoptar lo normado por el artículo 2060, que en su primer párrafo, expresa: "Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto". Entendemos que se trata de una disposición general que la ley establece para la adopción de las decisiones, pero que es supletoria de lo que se encontrare establecido en los reglamentos de propiedad horizontal. Así debe entenderse a la luz de lo normado por el inciso ñ del artículo 2056, cuando dispone que los reglamentos deben contener la "determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones".

La cláusula que indica el destino de una parte común, es una cláusula estatutaria, modificándola, podremos alterar algún derecho a algún propietario, por lo que tenemos que tener en cuenta también el artículo 2061 del Código Civil y Comercial para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. Hemos detectado varios casos de pedido de nulidad, fundamentado, en que aun habiendo alcanzado las mayorías para poder efectuar las reformas que han sido consignadas en la asamblea, uno de los propietarios a los que se le había modificado alguna cláusula estatutaria, no había formado parte de esa mayoría.

Con la reforma del nuevo Código Civil y Comercial ahora no basta con alcanzar la mayoría establecida en el reglamento de propiedad horizontal o en su defecto la mayoría establecida por el artículo 2060º del Código Civil y Comercial si no hay que tener en cuenta, que cuando se alteran las cláusulas mencionadas es de aplicación el artículo 2061.

Para poder aplicar la reforma, en otras palabras, es condición esencial que esa unidad funcional integre el voto favorable dentro de la mayoría, puesto que la norma indica y exige su conformidad expresa.

Esperando haberle respondido lo saludo muy Atte.

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[1] Artículo 963º: Prelación normativa. Cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden de prelación: a) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b) normas particulares del contrato; c) normas supletorias de la ley especial.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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