Rincón Solidario

El administrador no desglosa las expensas extraordinarias

Hola:

Soy inquilina y el administrador no desglosa las expensas extraordinarias.

Si bien en mi contrato de alquiler dice que sólo debo abonar las ordinarias él me dice que no le importa lo que firmé en el contrato.

El edificio es casi todo del mismo dueño, es un fideicomiso, ahora nos está cobrando una indemnización al encargado por pasarlo del fideicomiso a encargado del consorcio, no puede cobrarle a los inquilinos esto.

La explicación que recibí fue: "Debido a la transición de fideicomiso a consorcio, se pasó al encargado como encargado del consorcio y no del fideicomiso. Esto obliga a pagarle por el tiempo trabajado bajo el régimen anterior, lo que lógicamente aumentó las expensas del mes".

De una expensa de 1.700 me vinieron $3.060 aproximadamente. Como yo no estaba controlando los gastos supongo que nunca discriminó lo ordinario de lo extraordinario.

Algo como un despido o indemnización se considera extraordinario, con lo cual no debería se cargado a los inquilinos.

<Sin nombre>

(03/07/2018)

Estimada: 

En primer término pondré un poco de luz sobre la confusión habida acerca de la obligación del pago de las expensas. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación cuya vigencia comenzó a regir a partir del 1º de agosto de 2015, estableció que:

1) Artículo 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

2) Artículo 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: ...c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

3) Artículo 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

4) Artículo 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Como se podrá observar todos los artículos referidos al pago de las expensas se colocan como primer y único obligado al propietario, de hecho, ellos son los únicos que tienen los derechos y obligaciones hacia el consorcio.

De la lectura del artículo 2048, que es muy claro y meridiano, y no es necesario hacer mayores aclaraciones, todo lo que se genere de gastos, son expensas comunes ordinarias, sólo hace una salvedad que las extraordinarias, deben aprobarse por asamblea. Al código le basta definirlas de ese modo. Lo que plantea, respecto a lo que ud. ha contratado con el propietario en su contrato de alquiler, se desprende, del art. 2045, en dónde el propietario, si necesidad de autorización, puede celebrar contratos de locación u otros. En este caso nos circunscribiremos, al de locación.

Esta discusión bizantina que se viene desarrollando durante estos años, acerca de quién debe abonar las expensas, sean ordinarias u extraordinarias, fue despejado en forma tajante en el fallo de la CAMARA CIVIL - SALA I Expte. n° 4861/2017 (J. 66) Autos: “Gomez, Mirta Mabel c. Administración de la Fuente S.R.L. s/ Diligencias preliminares”, Buenos Aires, agosto 30 de 2017". En el alegado carácter de locataria de una unidad funcional ubicada en el inmueble sito en la calle Marcelo T. De Alvear Nº 1673 de esta ciudad, Mirta Mabel Gomez apeló a fs. 42 la resolución de fs. 37/39 por la que el juez de grado desestimó la diligencia preliminar requerida en autos -que la tiene a ella y a la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina -que consintió el fallo- como parte actora-, consistente en que se ordene la exhibición de la documentación correspondiente al consorcio del edificio que habita a los efectos de su cotejo y, en su caso, copiado. Para así decidir, el a quo sostuvo que la apelante carece de legitimación e interés a los efectos señalados; que tampoco puede entreverse “cuál sería el proceso de conocimiento a iniciar por cualquiera de las dos accionantes que de sustento a la presente acción” (fs. 38 vta.); y que, aun cuando se encuadre el supuesto como una medida autosatisfactiva, tampoco se verifican los recaudos que justifican su procedencia. La recurrente insiste en su pretensión. Sin embargo, los fundamentos en que se sostiene el recurso resultan manifiestamente insuficientes. En la actualidad se encuentra fuera de controversia que el consorcio de propietarios es una persona jurídica. El artículo 148, inciso h], del Código Civil y Comercial señala que es una persona jurídica de carácter privado, lo cual es expresamente ratificado en el artículo 2044 y se condice con la habilitación que, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto, el artículo 2067 concede al administrador de nombrar y despedir al personal “del consorcio”. Asimismo y tal como lo describe el citado artículo 2044, el consorcio está constituido por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, siendo el administrador uno de sus órganos. De lo expuesto se deriva que como persona jurídica que es, el consorcio constituye un ente distinto a los titulares de las unidades funcionales (art. 143); que no existe relación directa entre los propietarios y el administrador, dado que éste es el representante legal del consorcio de propiedad horizontal y no de aquellos (art. 2065); que así como no existe un vínculo jurídico directo entre los propietarios y el administrador, mucho menos lo hay entre éste y el locatario de una unidad funcional; y que la relación de la apelante no es con el consorcio sino con el locador, que es quien le cedió el uso y goce de la unidad funcional en cuestión y, con ello, la posibilidad de aprovechar los sectores y partes comunes del edificio, y la circunstancia de que sea ella quien afronte el pago de las expensas no es sino consecuencia del contrato de locación que celebró (cláusula 9ª de fs. 34 y art. 1208 del Código Civil y Comercial), pues desde la perspectiva de la ley sustancial son otras personas las obligadas a su pago (art. 2050). Entonces, más allá de la invocación que se hace respecto del estatuto de defensa de los consumidores, la recurrente carece de un derecho real sobre el inmueble en cuestión y su derecho se enmarca en una relación contractual en la que el consorcio de propietarios es ajeno".

De lo precedentemente manifestado se desprende que en la relación locatario/locador, el consorcio, como persona jurídica, es ajena, y que el administrador es el repesentante del ente "consorcio". Que los obligados al pago de la expensas, en relación a la persona jurídica, son los nombrados por el art 2050 del CC y Com, y que lo locatarios, no son los obligados al pago de las mismas, y que éstos se deben enmarcar en lo convenido en el contrato de locación y sólo tiene relación con el locador, y es con éste que deben resolver las diferencias en cuanto a los rubros que le corresponden o no abonar.

El administrador, liquida a la unidad funcional, cuyo representante es el propietario, siendo éste ajeno, a la relación establecida en un contrato, en el cual, el consorcio, no es parte ni debe serlo.

Por lo tanto, respecto a un gasto fuera de lo habitual, como ser un despido de un encargado, debe dejar consignado en las mismas que ha sido decidido por asamblea y establecer el plazo que se va a liquidar y el monto de la cuota. Esa es la manera que el código resuelve el tema, ya que no contempla la hipótesis que sea otro el obligado al pago (Art. 2050º del CC y Com.).

En el caso que se consulta, si es que el propietario ha pactado con el loctario, que solo debería abonar las expensas comunes, y no dejó aclarado cuáles eran los rubros que no debería abonar, es un problema que debe despejarse entre el locador y locatario, el consorcio y su representante legal ,son ajenos, reitero.

Por lo que las consideraciones que realiza la consultante, a la luz de la normativa y jurisprudencia imperantes, quedan reducidas a expresiones de deseo. Lo que se aconseja en estos casos, que el locatario, abone al propietario ,lo que considere que le corresponde y sea el propietario, que realice el pago de la expensas completas debidas por la unidad funcional. De considerarse con derecho a algún reclamo deberá solucionarlo con el propietario, que es quien le traspasó la obligación, del pago que pesaba sobre su cabeza.-

Esperando haber podido satisfacer sus inquietudes

La saludo muy atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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