Los inquilinos rechazaron el pago de las expensas

Buen día,

Administro un consorcio en provincia en el que se generó una discusión con los inquilinos del edificio a raíz de tres trabajos que en asamblea extraordinaria los propietarios analizaron y decidieron que se incluyan en las expensas ordinarias por responder a reparaciones por uso y desgaste (portón, ascensor e instalación de gas).

Los inquilinos rechazan el pago de las expensas sosteniendo que esos trabajos se deben imputar a fondo de reserva a cargo de los propietarios.

Ahora bien, en la discusión por este tema me exigen les presente el detalle de gastos con fotocopias de los comprobantes de los últimos 2 o 3 años, cosa que nunca habían pedido y que no tiene nada que ver con el tema en discusión de ahora.

Amenazan con iniciar acciones legales si no les cumplo.

Los gastos y comprobantes se aprueban todos los años por balance en asamblea ordinaria, la última realizada en octubre de 2017.

Consulto:

¿Tienen atribuciones los inquilinos de un consorcio para revisar los gastos y comprobantes siendo que está aprobado el balance anual y pretendiendo retrotraerlo a años anteriores?
¿No es suficiente con que los propietarios hayan aprobado la gestión en la asamblea ordinaria?
¿Pueden los inquilinos demandarme si no les justifico a ellos los gastos?
¿Debo responder a su exigencia en este caso en que su exigencia excede totalmente el tema en discusión?
Les agradeceré su respuesta urgente.
Muchas gracias
Carlos [Olivos]
(15/08/2018)

Estimado Carlos,

Dividiré esta respuesta en dos. La primera, atiende a la categorización de la expensa. En referencia a la misma, la asamblea es soberana para “legislar” de forma privada sobre los aspectos en donde la normativa superior (en este caso, el Código Civil y comercial de la Nación, puesto que recordemos que en Pcia. De Bs. As. No rige otra ley, toda vez que la 14.701 se encuentra sin reglamentación aún) nada dice.

Al respecto, El código, en su artículo 2048 es claro: las expensas comunes ordinarias son “de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea”; mientras que las extraordinarias responden exclusivamente a las “dispuestas por resolución de la asamblea”.

Las reparaciones de los rubros por Ud. enumerados parecen encastrar, sin roce alguno, en lo previsto por la norma.

Dicho esto, no veo conflicto en la categorización de la expensa.

Por otra parte, y a riesgo de resultar antipático, tengo una postura sin grises respecto de la relación entre el consorcio y los inquilinos y es la siguiente: no existe. Mientras que la propiedad horizontal es un derecho real, la locación da origen a un derecho personal entre el locador y locatario. Vínculo en el cual el consorcio NO ES PARTE. No nos ha sido consultado precio, condiciones ni nada que nos involucre, siendo la bilateralidad uno de sus elementos esenciales. 

A ello, le sumo que el art. 2065 indica que “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario”. De aquí, se desprende: 1) El consorcio es una persona jurídica, cuyo órgano principal está compuesto por los propietarios (la asamblea es la reunión de los mismos); 2) el carácter de mandatario es frente a esta persona jurídica y el deber de rendir cuentas responde exclusivamente a su mandante. (obligación que, según Ud indica, estaría correctamente cumplimentada en obediencia al inc e) del art. 2067 CCCN).

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, no hay chance de que alguien ajeno a un vínculo contractual pueda exigirle a Ud algo inherente a la naturaleza y obligaciones que surgen del mismo. En este caso, el inquilino no es el consorcio. No es parte del órgano de la asamblea. No es su mandante.

Ahora bien, el derecho positivo debe interpretarse armónicamente. Dentro de ellas, está la norma de defensa del consumidor. En esta, el administrador quedaría fuera si se tratara de una profesión liberal que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente; pero no es así, por lo tanto está comprendido. Dicho esto, hay obligación de un “trato igualitario a los consumidores o usuarios (propietarios, locatarios u ocupantes por cualquier título)”. Pero ello NO significa otorgarle facultades que no le son propias, sino el deber de no desplegar conductas que pongan al consumidor en situación discriminatoria, trato desigual o vejatorio. Se trata del comportamiento subjetivo frente a la dignidad de la persona; no de investirlo objetivamente con otras cualidades.

Lo cierto es que todo reclamo que el inquilino pretenda hacer lo debe encauzar con quien tenga algún tipo de legitimación para hacerlas: el propietario de la unidad locada. Con ese sujeto hay un vínculo contractual desde el cual podrían surgir una cantidad de términos y condiciones que le otorguen herramientas para su reclamo; mas no con el representante legal de una persona distinta.

Por último, si hubiera propietarios que, frente a la presión de sus locatarios, buscan investir contra gastos efectuados y aprobados en la rendición de cuentas, también se les debe recordar que el administrador responde a su mandante: el consorcio. Una persona ideal distinta de sus propietarios. Ningún Juez debería hacer lugar al ataque de un propietario en solitario frente a una determinación realizada en una asamblea legítimamente constituida (es decir, habiendo cumplimentado con las formalidades que la normativa nacional y el reglamento de propiedad horizontal impongan).

Un saludo cordial.

Pablo Acuña

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Pablo E. Acuña es abogado (UBA), administrador de consorcios, profesor del posgrado de Administración de Consorcios en la UNLP, es columnista en medios especializados en propiedad horizontal, es fundador de “Pintando Horizontes Magazine” y es director del Centro CIMA. Por cualquier consulta se le puede enviar un correo a pabloa@alas-admconsorcios.info o contactarlo en su sitio web www.administracionalas.com.