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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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El plazo del mandato

Hola amigos:

¿Cuál es el plazo del mandato de un administrador en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires?

Gracias por su ayuda

Claudia 

(5/04/2019)

Hola Claudia:

El Art. 2056º en su Inc. s) del Código Civil y Comercial establece que el reglamento debe tener un plazo para el ejercicio del administrador.

El Art. 2066º del Código Civil y Comercial fija los límites cuando es nombrado en el reglamento, pero en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, además del Código Civil y Comercial, tenemos una superposición de leyes.

El famoso Art. 13º, que limita el plazo de mandato hasta de un año, salvo disposición en contrario establecido en el reglamento.

Para su renovación el mismo establecía renovable por una mayoría simple de votos de la asamblea de propietarios presentes o en su defecto lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

Hasta el 25 de agosto de 2017 que la Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad declaró la inconstitucionalidad del artículo 13º de la Ley de Consorcios (Ley 941) por estar en "contradicción" con el artículo 2060º del nuevo Código Civil y Comercial con respecto a la forma de computar las mayorías en la asamblea de propietarios para la renovación del mandato del administrador del consorcio ambas legislaciones convivieron y no pocas injusticias se cometieron, cuando tal vez, solo dos propietarios asistían a la asamblea y daban por fin al mandato del administrador.

De este modo, el Tribunal porteño consideró que la normativa local "se aparta de manera inconciliable de las prescripciones del Código en tanto que, por un lado, dispone una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los propietarios presentes, cuando la ley nacional específicamente establece que la mayoría debe computarse sobre la totalidad de los propietarios".

Los jueces, por mayoría, entendieron que "el artículo 13º no contemplaba la doble exigencia que establece el artículo 2060º del Código Civil y Comercial para la toma de decisiones por parte de la asamblea". Es decir considerando el número de unidades y las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.

El día 7 de diciembre de 2017 en la legislatura porteña se decidió que el texto del nuevo artículo 13º de la Ley 941 dice textualmente:

"El administrador designado en el reglamento de Propiedad Horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

"El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función.

"Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2.060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Al respecto efectuaré algunas consideraciones:

- Respecto a la renovación no tengo dudas que -de no especificarse en el reglamento respectivo- la mayoría para su renovación indudablemente debemos recurrir a la mayoría establecida en el Art. 2060º, primera parte, mayoría absoluta, computada sobre la totalidad de los propietarios recordando el doble cómputo.

- Lo que no corresponde, a mi entender, es lo relacionado con la remoción, ya que hasta el hartazgo hemos explicado que tiene prelación lo normado por el reglamento, respecto a la mayoría, si en el mismo establece que la remoción requiere las 2/3 partes y solo se recurre en subsidio al Código Civil y Comercial en caso que no se establezca cuál es el motivo de la redacción de este nuevo Art. 13º que -nuevamente dejando de lado una ley superior- establece que la decisión para remover a un administrador requiere una mayoría absoluta.

Para finalizar, tanto la renovación como la remoción del administrador debe seguir el mismo proceso que cualquier otro punto del orden del día. De no conseguirse la mayoría presencial deberá notificarse a los ausentes para saber cuál es la decisión del consorcio.

Atentamente.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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