Rincón Solidario

El departamento se encuentra encuadrado en un anexo

Hola:

Adquirí un departamento en juicio por escrituración (todos los departamantos se encuentran en juicio por escrituración) lo cual ya está resuelto por la justicia con la particularidad que el departamento se encuentra encuadrado en un "anexo" del edificio principal. Por tal motivo dicho "anexo" no posee reglamento de propiedad horizontal.

Sin embargo el administrador le liquida expensas al anexo.

Mi pregunta es si corresponde abonar expensas en este caso.

Gracias [Morón /Provincia de Buenos Aires]

(9/05/2019)

Estimado:

Con los datos que Ud. consigna, no es muy entendible y sin la documentación y la sentencia a la que Ud. hace referencia me es un poco complicado asesorarlo, en este caso, en forma correcta. A continuación le suministraré alguna jurisprudencia que entiendo podría ajustarse a su caso, para ilustrarlo.

"Si el comprador se encuentra en posesión de un departamento en propiedad horizontal, debe cargar con las expensas comunes aunque no se le haya otorgado la escritura traslativa de dominio C. N. Civ. Sala A, 23/10/69 LL 140-777”.

"Si en el boleto de compraventa de la unidad horizontal la comparadora asumió la obligación por expensas comunes del vendedor, el consorcio pudo dirigir su acción por el todo, contra cualquiera de ellos o contra ambos .CN Civ Sala D, 11/10/66 ed 16-346”.

Algunos autores opinan que "antes de su nacimiento, el consorcio no puede ser titular del derecho a exigir contribución al pago de los gastos generados en el edificio, pero tal derecho reposa, sin duda, en quienes son ocupantes de unidades que de tal modo acordaron, no importa cómo, contribuir a solventar tales gastos comunes, ajenos al régimen de la propiedad horizontal. Por analogía, se aplican las disposiciones de la ley 13.512 cuando no se ha constituido aún el consorcio de propietarios respectivo, pero los poseedores de las unidades han elegido un administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes, lo cual crea una relación jurídica fundada en una comunidad de derechos e intereses que acerca la hipótesis a la legalmente admitida".

El Dr. Gabás concuerda y manifesta: "Previo al Reglamento [...] no existe sujeto de derecho y sólo las obligaciones contraídas para satisfacer cargas comunes podrán considerarse asumidas por el consorcio que posteriormente se constituya; en consecuencia sólo por excepción, a ese grupo de adquirentes con posesión pueden aplicarse reglas de la ley de propiedad horizontal, siempre que se pruebe una verdadera comunión de intereses, de las que dicha comunidad es titular".

Lo anteriormente señalado se debe a que, al no haberse inscripto el reglamento de copropiedad y administración que rige el consorcio, el mismo no puede considerarse "legalmente constituido" y, por ende, no existe la figura "legal" del administrador quien es el único facultado por ley para emitir los certificados por deuda de expensas.

En conclusión: Aunque NO exista el reglamento de copropiedad y administración y, por ende, NO esté legalmente constituido el consorcio, se podrá iniciar demanda contra el adquirente poseedor que no abone las expensas, obviamente no como juicio ejecutivo sino a través de un proceso ordinario.

Esperando haber respondido a su consulta, lo saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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