Cuatro departamentos poseen cochera y dos no por el Dr. Pablo Acuña

Buen día:

Quiero consultarles este caso sobre un PH que cuenta con seis departamentos dos abajo y cuatro arriba.

En el piso de abajo hay cuatro cocheras que dan a la calle cada una con su portón individual.

En el medio de las cuatro cocheras está la puerta de ingreso, es decir que cuatro departamentos poseen cochera y dos no.

¿En caso de ruptura de uno de los portones esto sería parte de la fachada y entraría en gastos comunes el arreglo o cada dueño de cochera es responsable de su portón?

Muchas gracias

César [CABA]

(15/01/2020)

Estimado César:

Que la comunidad consorcial soporte una erogación determinada depende de si la cosa es “común” o no.

Aunque parezca básica la respuesta, es indispensable iniciar la contestación en este punto, toda vez que si bien el Código Civil y Comercial de la Nación ha ampliado los aspectos de regulación respecto de la propiedad horizontal, las cosas y partes necesariamente comunes, y las no indispensables comunes (artículos 2041º y 2042º) se enumeran de forma enunciativa, dejando las facultades para ampliarlas o especificarlas al reglamento de propiedad horizontal, según indica el artículo 2056º, inc c) y d).

La lógica dictaría que una reparación de un bien que utiliza exclusivamente un propietario puntual debería ser soportado por éste, pero en el artículo 2049º in fine el legislador indicó: “El reglamento de propiedad horizontal PUEDE eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones”. La exageración del “puede” (colocada por mi con fines pedagógicos) indica una posibilidad, y no una obligación respecto de este tipo de excepciones.

Caso similar asiste en la reparación del ascensor en la que podrían participar locales comerciales de un consorcio, aunque nunca le den utilización, si el reglamento no hubiera considerado esta categorización de gastos.

Si bien el artículo 2043º, aborda las cosas y partes propias, y al respecto reza “Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones”, creo que el conflicto aquí radica en la fachada, toda vez que si la fachada es común que es la cosa principal, el portón que es secundario adherido a la cosa principal sigue la misma suerte. Pero, si el reglamento nada dice, y a los efectos de dirimir la cuestión, aconsejo no perder de vista este artículo, toda vez que las puertas serían un bien propio.

¡Saludos cordiales!

Pablo Acuña

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Pablo E. Acuña es abogado (UBA), administrador de consorcios, profesor del posgrado de Administración de Consorcios en la UNLP, es columnista en medios especializados en propiedad horizontal, es fundador de “Pintando Horizontes Magazine” y es director del Centro CIMA. Por cualquier consulta se le puede enviar un correo a pabloa@alas-admconsorcios.info o contactarlo en su sitio web www.administracionalas.com.

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