No quieren pagar porque dicen que eso corresponde a las cocheras por el Dr. Pablo Acuña

Hola, primero quiero felicitar por los aportes que se encuentran en la página. Y en base a eso tengo una duda que paso a explicar.

Soy administrador de un consorcio y tengo un techo de abrir en un sector de cochera que queda al final del terreno (5 cocheras).

Resulta que un viento rompió ese techo de chapa de abrir y lo hicimos arreglar pero tengo propietarios de departamentos que no quieren pagar porque dicen que eso corresponde únicamente a las cocheras.

¿Qué debo hacer?

Desde ya muchas gracias

Saludos cordiales

Víctor

[12/03/20]

Estimado Victor:

Las consultas de este tipo son muy usuales. Los consorcistas pretenden no abonar sobre bienes y espacios que no usan y/o gozan.

Claro está que sucede, en la mayoría de las veces, con los propietarios de departamentos que no presentan objeciones cuando los locales tienen que participar en la compra de lamparitas para el interior del edificio; o las cocheras participan de las reparaciones del ascensor que, según su destino, no utilizan.

El Art. 2049 del Código Civil y Comercial dice: “Los propietarios NO pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”. Ello indica que no usar un espacio común no me exime de contribuir a su reparación o mantenimiento.

El Art. 2046 indica en su inciso c) que el propietario está OBLIGADO a “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa”.

Por último, el Art. 2056 faculta al reglamento a: la “enumeración de las cosas y partes comunes” (inciso d)) y determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad (inciso f)).

Concluyendo: es el reglamento el único que puede discriminar por categorías la participación en los gastos del consorcio. Si el reglamento nada dice, y siendo un espacio o bien común, todos los propietarios deben participar sin poder eximirse de ello por no gozar del mismo.

Modificar la forma en la que los propietarios participan de uno u otro gasto, implicaría una modificación del reglamento de propiedad horizontal puesto que, además, afecta directamente un derecho patrimonial. Para explicarlo de modo muy llano “quien se hace más dueño de una cosa, hace menos dueño a los demás, y viceversa”. Por ello, una asamblea no sería suficiente para el tratamiento y resolución de tal cuestión.

Esperando haber arrojado luz a su inquietud, le saludo muy atte.

Pablo Acuña

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Pablo E. Acuña es abogado (UBA), administrador de consorcios, profesor del posgrado de Administración de Consorcios en la UNLP, es columnista en medios especializados en propiedad horizontal, es fundador de “Pintando Horizontes Magazine” y es director del Centro CIMA. Por cualquier consulta se le puede enviar un correo a pabloa@alas-admconsorcios.info o contactarlo en su sitio web www.administracionalas.com.

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