Rincón Solidario

La directora del consejo de administración techó y cerró su balcón por la Dra. Diana Sevitz

Hola:
En el consorcio una propietaria y "directora del consejo de administración" techó y cerró su balcón de una gran superficie (aproximadamente 3 mts x 15 mts) sin autorización del consorcio, al menos no en su mayoría absoluta.
Tengo entendido que para espacios comunes de uso exclusivo y convertirlo en exclusivo de uso exclusivo el 100%.
¿Cómo se puede retrotraer su atropello al consorcio todo ya que no respeta ni entiende ningún pedido?
Desde ya muchas gracias.
Marcelo [Rosario]
(31/03/20)

Estimado Marcelo: 

En primer término debo aclararle que no existe más el consejo de administración, fue reemplazado por la figura de un consejo de propietarios (1) y de su redacción no se infiere que se hayan creado figuras como la de presidente o director/a del órgano colegiado. Dada la situación de pandemia, en el cual se nos ha impuesto un aislamiento sanitario obligatorio, que implica una feria judicial hasta el 26/04/20, le contestaré lo que debería hacerse en épocas normales, dado se encuentran limitadas las acciones en este tiempo. Levantada la cuarentena y con un asesor letrado de confianza, podrán ejecutar todas las medidas, si así lo consideraren.

En la mayoría de los reglamentos se establecen las prohibiciones referente a cerramientos, o cualquier expansión sobre balcones y terrazas, en cuanto se interpreta que dichas construcciones alteran y pueden modificar fachadas exteriores o interiores, calificándolas como verdaderas obras antirreglamentarias. Respecto de las protecciones de balcones, en muchos reglamentos sólo se podrán colocar las mismas que el administrador, empresa constructora o el propio consorcio autoricen.

Para el caso que algún propietario haciendo caso omiso de la prohibición reforme, los pasos a seguir a los fines de impedir que el balcón o la terraza sea modificada con los siguientes: en primer término si es algo visible y el administrador lo detecta o algún propietario se lo denuncia en forma escrita por el artículo noveno inciso G. de la ley 3254 tiene obligación de hacer la denuncia ante el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por la situación antirreglamentaria de la obra que no ha sido autorizada.

Se deja aclarado que cualquier modificación al plano original para que pueda ser aprobado por la municipalidad, debe contar con la mayoría requerida en el reglamento, que puede ser unanimidad o las dos terceras partes de todos los propietarios decidido en una asamblea al respecto, aprobación del plano y la consecuente modificación del reglamento.

Para el caso que la asamblea no autorice esta obra que pretende efectuar el propietario, existen dos posibilidades: 1) el consorcio no decida iniciar ninguna acción y quedará como obra de antirreglamentaria, no aconsejando al consorcio a cobrarle una expensa mayor por no estar sustentado jurídicamente, quedando expuesto el infractor a cualquier denuncia posterior, debiendo el administrador ante cada venta de un departamento y en especial si fuera el del infractor existe una obra antirreglamentaria y 2) cualquier propietario puede hacer la denuncia ante el gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

Debo aclarar que la jurisprudencia no es coincidente respecto a las obras antirreglamentarias, es decir, una parte de ella ha manifestado que si lo que hay que destruir tiene mayor valor económico y puede llegar a dañar otros bienes la obra no se destruye y lo que se puede llegar a lograr es que se modifique el reglamento a costa del infractor, deberán iniciar juicio, lo importante es que el consorcio no consienta la obra y manifieste fehacientemente mediante carta documentó su oposición, e inicie de inmediato las acciones, otra parte de la jurisprudencia indica que las obras antirreglamentarias al que destruirlas.

Al respecto la suscrita manifiesta que este tema es opinable y que en definitiva la decisión final será la sentencia judicial.

Mi sugerencia es que, a los efectos de no tener ningún reclamo del gobierno de la ciudad de Buenos Aires, a los fines de resguardar al consorcio ante cualquier detección de obra antirreglamentaria se deberá intimar al infractor, y el administrador para no incurrir en infracciones hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Dra. Diana Sevitz

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(1) Artículo 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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