Crónicas consorciales de la cuarentena

[BPN-16/04/20] El último mes fue vertiginoso y caótico para todos. Lo que comenzó como un problema local en una lejana ciudad china porque –según la leyenda - alguien se preparó una sopa de murciélago, se convirtió en una pandemia mundial inédito en la historia contemporánea y de consecuencias sociales y económicas aún inciertas.

La comunidad consorcial no fue ajena al Coronavirus: éste impuso sus condiciones y en un intento diario de contenerlo las recomendaciones se transformaron en prohibiciones. La cuarentena obligatoria que se pensó terminaría el 31 de marzo se prorrogó hasta el 13 de abril, más tarde hasta el 27 de ese mes y las sospechas que seguirá hasta la segunda quincena de mayo no son descabelladas.

Pequeñas Noticias realizó un diario consorcial de la cuarentena. Las noticias nacionales y locales son harto conocidas por todos así que la redacción se concentró en el desarrollo cronológico de este pedazo de historia del que son protagonistas –cada uno en mayor o menor medida- legisladores, funcionarios, entidades de consorcistas, de administradores y actores sindicales.

19 de marzo: Alberto Fernández ordenó que "a fin de proteger la salud pública, lo que constituye una obligación inalienable del Estado nacional" se establezca para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él en forma temporaria, el "aislamiento social, preventivo y obligatorio" desde el 20 hasta el 31 de marzo pudiéndose prorrogar este plazo por el tiempo que se considere necesario (DNU 297).

El artículo 6º del DNU presidencial 297 definió 24 grupos de trabajadores que quedarían exceptuados de cumplir con este aislamiento obligatorio (o sea que debían presentarse en el lugar de trabajo) y el inciso 22 incorporó a este grupo a los "servicios esenciales de vigilancia, limpieza y guardia". Ya entrando en el terreno consorcial esta medida traería enfrentamientos y confusión durante los siguientes días.

20 de marzo: El SUTERH (Sindicato único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) informó a sus afiliados por medio de su aplicación para celulares: "Ante las miles de consultas que se recibió en estos pocos días y a raíz de la imposibilidad de responder a todas se reitera de esta manera lo siguiente: el presidente decretó aislamiento obligatorio, sólo están exentos personal para tareas esenciales, por ejemplo, trabajadores de sanidad, fuerzas de seguridad pública, industrias alimenticias, farmacéuticas y telecomunicaciones. Por lo tanto trabajadores de edificios tienen que cumplir la cuarentena. Por favor cada uno quédese en su vivienda".

Sin embargo, grupos de administradores y propietarios consideraron que el inciso 22 los incluía dentro de los servicios que debía cumplir tareas por considerarlos servicio esencial de limpieza.

20 de marzo: El tema llegó a la política, el vicejefe de Gobierno porteño, Diego Santilli, en diálogo con TN entendió que en el DNU presidencial los encargados de edificios no estaban alcanzados aunque consideró que "en el consorcio su trabajo es esencial" y consideró "central" su función de preservar la limpieza y la higiene del edificio.

20 de marzo: Por su parte Alejandro Rodríguez, secretario general de SUTERyH Mar del Plata y Walter González del mismo gremio en Bahía Blanca aseguraron que los trabajadores de los consorcios no deben asistir al trabajo.

6 de abril: La CAPHyAI informó a sus asociado mediante una circular que desde hace diez días, informalmente se reúnen en forma virtual con representantes del SUTERH, AIERH, UADI, y con representantes del Registro Público de Administradores (RPA). Expresaron que "el objetivo es evaluar diariamente la problemática que crea a la propiedad horizontal -propietarios y habitantes de los consorcios- la pandemia mundial que nos afecta. En dichos encuentros se estudia y se decide mitigar hechos de la vida cotidiana que nos afectan y que hacen que en esta lamentable situación por la que atraviesa el mundo se puedan resolver cuestiones cotidianas".

Bouza excluyó al primer administrador del RPA

[BPN-16/04/20] El pasado 9 de abril se publicó en el Boletín Oficial la disposición que excluyó al primer administrador que se tenga registro desde que se creó el Registro Público de Administradores porteño por imperio de la Ley 941. Se había inscripto como administrador ad honorem a pesar de que cobraba honorarios por su trabajo y depositaba los fondos del consorcio en la cuenta de una tercera persona. En 2015 había sido sancionado por el mismo motivo aunque esa disposición nunca fue publicada en el Boletín Oficial.

Todo comenzó el 19 de junio del año pasado cuando la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA ordenó –mediante la Disposición 6144/2019- una multa a ese mismo administrador de 84.180 pesos y su exclusión del RPA porteño por infracción al inciso h) del artículo 9º y el inciso c) del artículo 15º de la Ley 941.

Desde el momento de la denuncia y hasta la disposición sancionatoria pasaron más de 11 meses y la demora total hasta su publicación en el Boletín Oficial excedió el año y los nueve meses.

Todo comenzó a mediados de 2018 cuando una vecina denunció a su administrador por no depositar los fondos de las expensas en una cuenta a nombre del consorcio.

A fines de julio se promovió una conciliación, el que concluyó casi tres meses después -el 10 de octubre- sin resultados positivos.

En el ínterin se pidieron informes al RPA que notificó que ese administrador estaba inscripto como voluntario y gratuito.

Defensa y Protección del Consumidor lo imputa por infracción al inciso h) del artículo 9º y el inciso c) del artículo 15º de la Ley 941 y lo notifica para que realice su descargo, cosa que no hizo.

Entre las pruebas que aportó la copropietaria que demostraron que el imputado ejerció la administración en forma onerosa había una nota firmada por el administrador, un correo electrónico, una carta documento y una liquidación de expensas en la que, bajo el ítem "Honorarios administración marzo 2018", pasó un gasto de 4.200 pesos.

De esta forma se concluyó que el administrador falseó los datos de su inscripción y DyPC concluyó que esta acción "restringe el debido control administrativo sobre la matrícula otorgada, por cuanto el sumariado se sustrae de la vigilancia estatal".

Por otra parte también tuvieron en consideración que no es la primera vez que este administrador es sancionado por esta infracción. En 2015 el, por aquel entonces, titular de Defensa y Protección del Consumidor, Edgardo Aoun, lo sancionó mediante la Disposición 607 aunque de esta no se conoce su fecha y nunca fue publicada en el Boletín Oficial.

A la luz de esta información DyPC consideró: "Como puede observarse, el sumariado bien podía haber rectificado su inscripción luego de haber sido multado [en 2015] por infracción a la Ley 941 y, sin embargo, ni siquiera se avino en las presentes actuaciones a presentar descargo".

Para probar que el consorcio no tenía una cuenta a su nombre se tomó en cuenta una nota del mismo administrador con fecha de febrero de 2017 en la que constaría como forma de pago una cuenta en Banco Galicia a nombre de un tercero y una liquidación de expensas de abril de 2018 en la que "no consta cuenta propia del consorcio ni movimientos por gastos bancarios, lo que indicaría la inexistencia de cuenta".

Como el administrador no presentó descargo, DyPC consideró que no negó ni desconoció las pruebas atribuidas y señaló que "si bien no existe un deber de colaborar con el sumario, bien es cierto que el silencio guardado y la reticencia a acompañar elementos que estén en su poder y ayuden al esclarecimiento de la cuestión, debe constituirse en una pauta de análisis de los hechos".

Por último, Defensa del Consumidor señaló que "la falta de apertura y el de depósito de los fondos en cuenta bancaria de titularidad del consorcio de acuerdo al artículo 9 inciso h), impide velar por la integridad de las finanzas comunes de los consorcistas y permitir la adecuada inspección por parte de los mismos".

Teniendo en cuenta que el artículo 16º de la Ley 941 establece que el monto de la sanción puede fijarse entre trescientas unidades fijas y veinte mil unidades fijas y que la Ley 6.068 "Presupuesto de la Administración del Gobierno de la CABA ", fijó el valor de dicha unidad en 14,03 pesos, la DGDyPC le impuso una multa de 6 mil unidades fijas que representan un monto de 84.180 peso y lo excluyó del RPA.

El artículo violentado por el sancionado reza que es obligación del administrador: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

Este inciso ordena que son infracciones a la Ley 941: El "falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4°".

Por su parte este artículo, que trata sobre los requisitos para la inscripción en el RPA, se determina que los administradores voluntarios y gratuitos sólo deben cumplir con tres requisitos mínimos en lugar de los siete que se les exige a los profesionales.

También se habría excluido a otros tres administradores

Dos de estas disposiciones fueron de 2019: la 6.144 del 19 de junio y la 6.628 del 1º de julio. La primera de ellas fue la que quedó firme y en ambas se agregaron también multas. La Disposición 6.144 sumó a la exclusión una multa de 84.180 pesos y la Disposición 6.628 una de 39.284 pesos. Esta última fue recurrida ante la justicia y en el Boletín Oficial no consta que el mandatario excluido hubiera tenido sanciones previas a este caso puntual.

De las sanciones del 2020, la DGDyPC sólo informó sus números y se desconocen sus fechas: fueron las disposiciones 1.028 y la 2.444.

El pasado 11 de marzo, Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana, afirmó que excluyó del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA a seis mandatarios. Esta pena contra un mandatario que ejerce en la CABA está contemplada por el inciso d) del artículo 16º de la Ley 941, es la máxima que se puede aplicar por infracciones a esa ley y su efecto se mantiene durante cinco años desde que la sanción queda firme.

Esta afirmación se la realizó a Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, en el marco de la reunión de vecinos que realizó el funcionario en la Universidad de Belgrano para informar sobre las mejoras que está realizando el Gobierno de la CABA en esa comuna. En la reunión estuvo presente Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) porteño y responsable directa del RPA.

Nueve días después Zulberti pidió –por intermedio de la herramienta Acceso a la Información Pública que permite la Ley 104- que informe los números de disposiciones sancionatorios y las fechas de aquellos que fueron excluidos. Su pedido recibió el número 00215716/20 y el 1º de abril recibió la respuesta aunque la DGDyPC no informó las fechas.

Todo comenzó durante esa reunión que Facundo Carrillo y Vilma Bouza mantuvieron con los vecinos, Andrés Zulberti preguntó a esta última qué pasó con las 1.300 denuncias contra administradores que no se concretaron en una disposición sancionatoria durante el 2019 ^[1].

Bouza le respondió que la gran mayoría se resolvieron en una audiencia conciliatoria.

Zulberti retrucó a la funcionaria que la infracción se cometió contra una ley de la CABA y no contra un consorcista o consorcio en particular por lo que no se podrían conciliar y puso como ejemplo el caso de un conductor que violenta un semáforo en rojo.

En ese momento intervino Carillo y –cambiando de tema- retrucó que las sanciones no tenían fin recaudatorio sino correctivo e informó que había excluido del registro a seis administradores.

Zulberti –que por el ruido en la sala no escuchó bien- repreguntó si fueron tres a lo que Carillo le reiteró que fueron seis.

Ante esta novedad, Zulberti le señaló que esas disposiciones no se habían publicado en el Boletín Oficial a lo que Carrillo prometió enviárselas.

Luego de varias llamadas a DyPC para conseguir esas disposiciones y pasada una semana, el 19 de marzo realizó un pedido de información público formal 

Un análisis jurídico a fondo de las disposiciones 2.597 y 2.591

[BPN-16/04/20] El Dr. Federico Chiesa, abogado especialista en propiedad horizontal, opinó que la Disposición 2597 de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) porteño tiene fallas en su redacción que la tornan desconcertante aunque destacó que evitar reuniones de personas en esta época excepcional es una política prudente y correctamente dirigida a la protección de la comunidad.

Pequeñas Noticias para cumplir con las medidas de aislamiento tendientes a evitar la propagación del Coronavirus, le realizó una entrevista virtual en la que el experto analizó jurídicamente y en profundidad, punto por punto, no sólo sobre esa disposición que trató sobre la prórroga del mandato del administrador por 60 días y la imposición de asambleas digitales sino también sobre otra anterior que impuso la distribución obligatoria de las expensas en modalidad digital (Disposición 2.591).

Pero el foco de atención resulta, a mi criterio, notablemente desviado: el tema no es prorrogar el mandato (que venciera en este período de aislamiento), el tema es prorrogar el acto de asamblea que es el condicionante inexorable de la continuidad o cese del administrador (correspondiendo aclarar que engloba los dos tipos clásicos, puesto que el Art. 13º de la ley 941 expone en parte pertinente que puede ser removido incluso "antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria").

Nótese además tamaña contradicción: si la misma disposición –Art. 3º- determina que las asambleas remotas o a distancia son viables (sobre este punto entiendo que aún no están dadas las condiciones generales, cuestión que excede el marco de la presente entrevista) no habría motivo alguno para que en éstas no se pueda decidir sobre el mandato. ¿No es una asamblea al fin de cuentas? Daría la sensación que ni la propia dirección confía en la herramienta que pretende motorizar.

PN: ¿Qué opina sobre el artículo 2º que dice "Instrúyase a los administradores para que comuniquen de forma digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran -acorde a lo establecido en la disposición DI-2020-2592-GCABA-DGDYPC para la entrega de liquidaciones de expensas-, haciéndoles saber que les asiste la posibilidad de oponerse conforme lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

FC: Siguiendo como criterio interpretativo el sentido de las palabras (conforme el Art. 2, CCyCN), el representante consorcial debe comunicar –en forma digital - el plazo de prórroga indicado (al 31-05-2020) a los consorcistas, informándoles además "que les asiste la posibilidad de oponerse conforme lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Me pregunto: ¿A qué se pueden oponer? ¿A la disposición?

La redacción la observo desatinada. La oposición del Art. 2060 del código unificado es un derecho que asiste a los ausentes (que se suman a los disidentes) sobre una asamblea que ya sesionó. Aún si tomáramos la oposición (que no corresponde) como la impugnación (sobre plazo de 30 días) al acto jurídico tiene como origen también a un acto de asamblea, valga la redundancia. Hasta aquí, se trata de una disposición de una autoridad y no de un acto jurídico asambleario que es el que habilita deliberar, votar y manifestar oposición. Y a este acto preciso es al que se refiere el artículo del CCyCN.

PN: ¿Qué parte de ese artículo se aplica aquí? ¿Se equivocaron de artículo?

FC: Es difícil responder. Sinceramente encuentro tan confusa la redacción del artículo que no logro advertir a qué intenta aludir. Forzando la situación, podría pensar que a lo que los vecinos podrían oponerse es a la prórroga en el mandato del administrador. Lo que tampoco modifica la realidad puesto que aun oponiéndose de esa manera inorgánica (en lo más esencial del término) el representante continuará en el cargo hasta la decisión contraria de la mayoría en un acto formal de asamblea (sea ordinaria, extraordinaria, autoconvocada o judicial).

Tratemos de descender a los considerandos para intentar desentrañar el sentido de lo pretendido, cuando expresa que "los administradores de consorcios deberán informar de manera digital a los propietarios [...] que se reputará prorrogado su mandato [...] pudiendo los consorcistas ejercer el derecho de expedirse sobre tal decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2060...".

Sin conmover mi opinión anterior, pareciera que los consorcistas pueden manifestarse sobre la disposición de Defensa del Consumidor. Es decir que una mayoría asamblearia (de eso trata entre otras cosas, el Art. 2.060) podría dar por tierra con la norma en tratamiento, con lo cual sería una especie de regla, pero sujeta a la voluntad de los vecinos.

¿En todo caso, cómo sesiona, delibera y resuelve una asamblea que no puede ser presencial (máxime ante la trascendencia de decidir sobre el órgano fundamental de administración)?

No puede convocarse a la asamblea tal como la conocemos, lo que supone un verdadero y absurdo círculo vicioso; y la respuesta -para la dirección- es la denominada asamblea a distancia.

PN: El artículo 3º ordena "Establézcase que de celebrarse asambleas de consorcios, sea por la decisión mayoritaria de los consorcistas contemplada en el artículo 2º, o ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia". ¿Cómo se establece esa mayoría si no se puede realizar asambleas?

FC: Por esto, hablaba de un círculo vicioso. Si la voluntad consorcial determinase que la asamblea puede ser virtual (independientemente de qué pensemos al respecto), obviamente la génesis de aquella debe partir de un acto asambleario previo; acto que no se puede realizar por imposibilidad de reunión.

Se disparan muchas cuestiones colaterales. Supongamos que (siendo híper flexibles en la forma) en un edificio de 10 unidades -de similar porcentual-, 6 propietarios acuerdan reunirse en conferencia colectiva digital, mientras que los 4 restantes no tienen acceso posible a esa herramienta por el motivo que fuera (no tienen computadora, no tienen la telefonía pertinente, se les averió el aparato, les falla la conexión, tienen interrumpido el servicio, etc., etc.). Por cómo está redactada la disposición general, lo que decida esta mayoría absoluta dual (respetando a rajatabla el discutido Art. 2.060) sería válido, lo que por supuesto sería un caso de tal abuso que la ley no puede sostener ni avalar.

PN: ¿Tienen valor legal las asambleas virtuales en los consorcios? Bouza argumentó que "la Inspección General de Justicia ha dictado la Resolución General N° 11/2020 estableciendo como mecanismo válido para la adopción de decisiones societarias las reuniones a distancia siempre que sea respetado el de participación con voz y voto de los socios".

FC: Sobre lo societario es interesante porque ese argumento es esbozado ligera y dogmáticamente por algunos colegas.

Respecto del valor legal de la asamblea virtual, es un tema que debe prestarse a un análisis muy profundo, pero me animo a decir que toda asamblea es un acto jurídico que está sujeto a una serie de formalidades y fases que determinan su validez. Y cuando se presentan vicios (sea en una etapa preasamblearia, en la asamblea propiamente o a posteriori), la reunión es pasible de impugnación primero, y de nulidad después.

No puedo dejar de cuestionar el artículo 3º, ni dejar pasar la contradicción en su seno, al exponer que estas asambleas a distancia se celebrarán y se trascribirán "… en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente…".

El código sobre las asambleas consorciales remite siempre a actos presenciales (Conf. 2058, 2060, 2062, etc.) sin atisbarse la reunión digital, remota o a distancia. Asimismo, en agosto de 2015 momento de su entrada en vigencia, se encontraban en pleno auge mundial los programas informáticos a distancia (a la mano a todo aquel que poseyera una computadora, móvil o dispositivo electrónico con accesibilidad a servicio de internet), siendo evidente que el legislador decidió claramente no incorporar este tipo de reuniones.

El marco protectorio de consumo opera controlando la matrícula del administrador ante un posible desbalance de fuerzas en el mundo negocial frente al copropietario en solitario, corriéndose del principio de igualdad hacia el favor debilis o amparo de particular más vulnerable.

La asamblea tiene una estructura distinta (a diferencia del órgano administrativo), no verticalista, donde el principio es la condición de iguales de todos sus participantes, y donde hasta la propia justicia civil, como regla, limita su injerencia ante la decisión privada de todos aquellos que adhirieron al sistema horizontal al adquirir su unidad.

Y no creo que la naturaleza jurídica de este instituto del derecho civil puede alterarse hasta sus cimientos por una norma sólo en apariencia reglamentaria gestada desde un órgano de jerarquía ostensiblemente inferior.

PN: Por último: ¿puede Defensa y Protección del Consumidor porteño suspender las liquidaciones en papel e imponer las digitales como lo estableció en la Disposición 2591?

FC: Considero que no, de algún modo por similares motivos que sostengo que la asamblea virtual no puede imponerse (salvando la situación específica, real y efectiva que todos y cada uno de los componentes del consorcio en particular tengan el acceso tecnológico necesario para tal fin).

Al día de la fecha, y hablando por experiencia profesional propia, gran cantidad de los habitantes de edificios en todo el país (amén de CABA), no cuentan con el conocimiento técnico y/o los dispositivos e instrumentos para canalizar en forma digital aquello que durante toda su vida anterior discurrió bajo el soporte "papel".

Seguramente será parte de un proceso, pero que deberá presentarse paulatino y gradual en beneficio de la comunidad consorcial.

Por último, vaya curiosidad, considerando que el vecino tiene el derecho constitucional de acceso concreto a una información adecuada (conf. Art. 42 de la Carta Magna) emanada de la propia gestión del administrador. Y que esa información sea cierta, clara y detallada al punto de permitir su comprensión (Art. 4º, Ley Nº 24.240) es sin duda, una de las bases de los principios tuitivos y protectorios del derecho de consumo.

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El Dr. Federico Chiesa es abogado recibido de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata, realizó numerosos estudios de posgrado sobre propiedad horizontal, administración de consorcios y temas inmobiliarios, entre otros. Disertó sobre temas relacionados con su especialidad en diversas facultades de la Universidad Nacional de la Plata, el Instituto de Estudios Judiciales Quilmes y la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata. Es autor de los libros "La asamblea en el derecho de propiedad horizontal", y de la obra en edición "La acción judicial y la instancia de defensa del consumidor en propiedad horizontal. Modelos usuales. Actualización jurisprudencial" todos de editorial Hammurabi. Se destacan entre los que publicaron artículos suyos las revistas "Propiedad Horizontal" y "Reunión de Administradores". Actualmente su tarea profesional se desarrolla con exclusividad en la materia del derecho real de Propiedad Horizontal, producto de trabajos conjuntos por casi 20 años junto al reconocido Dr. Alberto Aníbal Gabás. Con un marcado perfil litigante, asesora administraciones de consorcios, clubes de campo, parques industriales y particulares. Posee oficinas en La Plata y la CABA

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Alejandro Amor exige que se deje de hostigar al personal sanitario

[BPN-16/04/20] El pasado 4 de abril, el Defensor del Pueblo de la CABA, Alejandro Amor, le solicitó al titular del Registro Público de Administradores que –por intermedio de sus mandatarios- se notifique a todos los consorcios que se abstengan de hostigar, amenazar, discriminar, escrachar o insultar a aquellas personas que trabajan en el ámbito sanitario, ya sean médicos, enfermeros, farmacéuticos, entre otros. Advirtió que estas acciones pueden constituir delitos penales o contravenciones locales y puso a disposición de los vecinos.

Señaló que "situaciones como la descripta generan una profunda preocupación a este órgano constitucional toda vez que médicos, enfermeros, técnicos, administrativos, personal de limpieza, de mantenimiento y tantos más, en este momento inédito de lucha mundial contra el virus COVID-19 son quienes sostienen el sistema de salud y la primera línea de batalla contra el mismo. Todos ellos, arriesgan su vida para salvar la de todos nosotros, incluidos aquellos –paradójicamente- que hoy los discriminan, los insultan, amenazan y hostigan, justamente por pertenecer a esa línea de batalla".

Agregó también que "no escapa al suscripto el temor de la ciudadanía frente al avance del virus COVID-19, mas ello no puede de ninguna manera resultar un justificativo que avale comportamientos como los mencionados, menos aun cuando aquellas resultarían constitutivas de un delito y/o contravención".

Por último solicitó al RPA porteño que de acuerdo a la normativa vigente responda a su solicitud dentro de los 10 días de recibido.

El pedido que realizó Amor al RPA porteño constó de dos carillas, llevó el número de expediente 6663/20 y fue recibido por el Gobierno de la CABA el 6 de abril.

A modo de antecedente el Defensor del Pueblo mencionó tres casos:

El primero fue el de "una médica que acababa de mudarse a un departamento que alquiló en la calle Amenábar 1659 de esta Ciudad, cuyos vecinos le dejaron una nota en la cual la intimaban a abstenerse de transitar por zonas comunes, tocar picaportes, barandas de escaleras y demás elementos que "atento a la gravedad de la pandemia pongan en riesgo a quienes habitan el edificio" (sic) bajo apercibimiento de iniciarle las acciones legales respectivas".

Es de destacar que en este caso la Asociación de Médicos Municipales de la CABA radicó una denuncia penal contra los propietarios del consorcio para que se investigue "la comisión del delito de discriminación" ^[1].

En el segundo caso se trató de "Fernando Gaitan, un joven farmacéutico que denunció públicamente que vecinos del edificio en el que vive colocaron un cartel en el ascensor con la siguiente frase "SI SOS: médico, enfermero, farmacéutica o te dedicas a la salud!!! Andate del edificio porque nos vas a contagiar a todos hdp!!! Tus vecinos" (sic)".

En el tercero se repitió la conducta del segundo: "En la red social twitter se viralizó un tweet en el que se consignó que en el edificio de la calle Pellegrini 938 también se colocó un cartel idéntico al mencionado en el [caso] anterior" ^[2].

Lamentablemente este tipo de acciones no cesaron y el 7 de abril dos médicas que viven en un edificio en el barrio Porteño de Villa Ortúzar denunciaron por discriminación a sus vecinos, quienes cuatro días antes les advirtieron que iban a restringir el uso del edificio ante riesgo de contagio de coronavirus. Por intermedio de su abogado realizaron una presentación ante la justicia en lo penal y contravencional de la Ciudad de Buenos Aires ^[3].

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[1] Clarín del 2/04/20: "Coronavirus en Argentina: la insólita intimación de vecinos a una médica para que no circule por su edificio".

Liquidaciones digitales, prórroga por 60 días y protocolo sanitario

[BPN-16/04/20] El pasado 18 de marzo, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) de la CABA, Vilma Bouza, ordenó reemplazar las expensas en papel por el formato digital, prorrogó la actualización de la matrícula de los administradores por 60 días y aprobó las recomendaciones de preservación para los administradores mientras dures la situación epidemiológica que creó el virus COVID-19.

Así lo ordenó mediante la Disposición 2592 que consta de cuatro artículos de los cuales uno es de forma y se publicó en el Boletín Oficial el 26 de marzo.

Ya en detalle, en el artículo 1º de su disposición, Bouza ordenó suspender la entrega en formato papel de las liquidaciones de expensas de los consorcios y reemplazarlo por el formato digital "a fin de prevenir y reducir el riesgo de propagación del contagio del coronavirus en la población consorcial, y hasta tanto subsista la emergencia sanitaria".

Exceptuó "aquellos casos en que exista una solicitud expresa y fundada del consorcista o una imposibilidad de poder recibirla por dicha modalidad quienes deberán solicitarlo al administrador antes de la fecha del cierre del periodo liquidado".

Dispuso también que se prorroga "excepcionalmente por el término de sesenta días corridos, el plazo para la actualización de matrícula de aquellos administradores cuya obligación se encontraba prevista (conforme lo indicado en el último certificado expedido por este Organismo respecto del período anterior) en el plazo comprendido entre los días 17 de marzo y hasta el 31 de marzo de 2020 inclusive" (artículo 3º).

Por último sugirió un protocolo para consorcios en el marco de las "medidas que está llevando adelante el Gobierno de la CABA para la prevención del Coronavirus":

1.- Tener un registro de vecinos mayores de 65 años, catalogados como población de riesgo o con necesidades especiales, a fin de monitorear su situación y ofrecer ayuda durante el aislamiento y/o cuarentena.

2.- Designar voluntarios que puedan asistir a las personas mayores de 65 años y/o catalogados como población de riesgo, con tareas que cubran necesidades básicas como compras de remedios, agua o comida; ayudando a mantener su aislamiento y evitar situaciones de contagio.

3.- Cierre de áreas de esparcimiento y espacios que no sean esenciales para el normal funcionamiento del edificio y la vida de los vecinos como:

- SUM

- Piletas

- Gimnasio

- Patios y salas de juegos para chicos

- Centros de trabajos

- Salas de reunión

- Y similares

4.- Solicitar a los vecinos restringir las visitas y reuniones en departamentos y espacios comunes.

5.- Solicitar a los vecinos evitar y restringir la circulación en espacios comunes, salvo motivos de fuerza mayor.

6.- Enviar notificaciones a los vecinos únicamente vía mail o de forma virtual y evitar el uso de papel.

7.- Reforzar la limpieza de espacios comunes y mobiliario de uso intensivo como ascensores, botoneras de ascensores, interruptores de luz, porteros eléctricos, barandas picaportes y cerraduras comunes.

8.- Realizar la limpieza de pisos y espacios comunes como una solución de agua y lavandina.

Se prorrogó el mandato de los administradores hasta fin de mayo

[BPN-16/04/20] El pasado 3 de abril la directora general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, Vilma Bouza, dispuso –entre otras cosas- prorrogar hasta el 31 de mayo de 2020 la duración del mandato de los administradores de consorcios de la CABA, estableció que las asambleas de consorcios sean en la modalidad "a distancia" debiendo el administrador proveer la herramienta digital que la permita.

La Disposición que firmó Bouza lleva el número 2.597, consta de cinco artículos de los cuales uno es de forma y fue publicada en el Boletín Oficial el 8 de abril. El Registro Público de Administradores (RPA) porteño que depende de DyPC fue el encargados de distribuirla entre los matriculados el mismo día que fue firmada a las 19 hs.

El primer artículo de la disposición prorroga hasta fin de mayo el mandato de los administradores de la CABA. Ordena textualmente: "Prorrogase excepcionalmente hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial que -y mientras perduren las medidas de prevención tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio del Coronavirus (COVID-19) en la población- no podrá realizarse".

En los considerandos Bouza explicó los motivos por los que tomó esta medida: "Ante el supuesto que durante el lapso de tiempo que subsista la crisis sanitaria se hubieran previsto asambleas de consorcios que debieran pronunciarse sobre la renovación y/o finalización del mandato de los administradores, junto con la rendición de cuentas prevista en el artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación; deberá considerarse prorrogado excepcionalmente dicho mandato por razones de caso fortuito y fuerza mayor, hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive".

El segundo artículo obliga a los administradores a comunicar digitalmente a los copropietarios de esta prórroga y que pueden oponerse según lo dispuesto por el artículo 2.060 del Código Civil [1]. Reza: "Instrúyase a los administradores para que comuniquen de forma digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran -acorde a lo establecido en la disposición DI-2020-2592-GCABA-DGDYPC para la entrega de liquidaciones de expensas-, haciéndoles saber que les asiste la posibilidad de oponerse conforme lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

La funcionaria argumentó que tomó esta segunda medida para "garantizar el respeto por la voluntad consorcial".

El tercer artículo dispuso que las asambleas deben ser en modalidad virtual y que el administrador debe proveer las herramientas para su realización: "Establézcase que de celebrarse asambleas de consorcios, sea por la decisión mayoritaria de los consorcistas contemplada en el Artículo 2º, o ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia, debiendo los administradores procurar el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, debiendo proceder a comunicar las decisiones adoptadas a los propietarios ausentes, a los fines de que ejerzan el derecho tutelado por el artículo 2.060 del Código Civil y Comercial Nación".

Por último –en el artículo 4º- exceptuó de la prórroga del mandato del administrador a aquellos consorcios que hayan implementado la asamblea virtual como forma de deliberación"

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[BPN-16/04/20] El pasado 20 de marzo, la Federación de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA) solicitó al Presidente de la Nación que se incluya a las personas quienes viven o trabajan en unidades funcionales bajo el régimen de la "propiedad horizontal" en las prórrogas de los vencimientos, la suspensión de los cortes de servicio y toda otra medida que favorezca a las PyMEs.

Es de recordar que el Decreto presidencial 311 del 24 de marzo, prohibió a las empresas que prestan servicios públicos y de telecomunicaciones cortar el servicio por falta de pago durante los meses de marzo, abril y mayo. Sin embargo ese beneficio quedó acotado al sector de la población que el Gobierno nacional consideró más vulnerable.

La FAPHRA argumentó que a raíz del aislamiento social preventivo y obligatorio que se impuso para frenar la pandemia del Coronavirus generó "dificultad para que los vecinos puedan abonar sus expensas (lo cual constituye el único ingreso genuino con que cuentan los consorcios para hacer frente a sus obligaciones", y agregó: "Tenemos dos realidades en relación a la recaudación de fondos: a) hay un alto índice de vecinos no bancarizados, los cuales desean utilizar otros sistemas de recaudación que hoy no están abiertos al público, y b) muchos de los cheques con que se abonaron las expensas con anterioridad a la entrada en vigencia del DNU 297/2020 comienzan a ser devueltos; ambas situaciones ocasionan un severo perjuicio financiero a cualquier entidad y los consocios no son la excepción".

Por estos motivos solicitaron que "dentro de las medidas económicas que dicten se contemple la problemática del sector también afectado por esta realidad y se escuche nuestro reclamo dado que representamos a decenas de miles de familias de todo el territorio nacional y es nuestra función cuidar de ellos y cumplimentar sus obligaciones".

La carta fue dirigida al Presidente de la Nación y fue firmada por el Adm. Daniel Tocco y el Adm. Ariel Coppari, presidente y secretario de la entidad de administradores.

Existe una cierta confusión con respecto al Decreto 311. Se cree que la prohibición de cortar los servicios públicos y de telecomunicaciones es universal y no es así.

En primer lugar, los servicios incluidos son puntualmente energía eléctrica, gas por redes y agua corriente, telefonía fija o móvil e Internet y TV por cable, por vínculo radioeléctrico o satelital.

En segundo, hasta ahora sólo hay nueve grupos que están incluidos en este beneficio y son:

1.- Beneficiarios y beneficiarias de la Asignación Universal por Hijo (AUH) y la Asignación por Embarazo.

2.- Beneficiarios y beneficiarias de Pensiones no Contributivas que perciban ingresos mensuales brutos no superiores a dos veces el Salario Mínimo Vital y Móvil o sea 33.750 pesos mensuales.

3.- Usuarios inscriptos y usuarias inscriptas en el Régimen de Monotributo Social.

4.- Jubilados y jubiladas; pensionadas y pensionados; y trabajadores y trabajadoras en relación de dependencia que perciban una remuneración bruta menor o igual a dos Salarios Mínimos Vitales y Móviles.

5.- Trabajadores monotributistas inscriptos y trabajadoras monotributistas inscriptas en una categoría cuyo ingreso anual mensualizado no supere en dos veces el Salario Mínimo Vital y Móvil.

6.- Usuarios y usuarias que perciben seguro de desempleo.

7.- Electrodependientes, beneficiarios de la Ley N° 27.351.

8.- Usuarios incorporados y usuarias incorporadas en el Régimen Especial de Seguridad Social para Empleados de Casas Particulares (Ley N° 26.844).

Jorge Hernández, sin barbijo ni tapaboca

[BPN-16/04/20] En el marco de una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias, el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), consideró que los problemas más urgentes que enfrenta la comunidad consorcial son: resolver seriamente la discriminación y agresión contra el personal médico comprometido en la atención de los afectados por el Coronavirus y una urgente asistencia económica y financiera a los consorcios que pueden estar al borde del concurso, paso previo a una eventual quiebra.

Consideró que las soluciones a estos y otros problemas que aquejan a los consorcios "no resultan de interés para las autoridades por estar ocupadas en otros menesteres y considerar a la comunidad consorcial como un coto de caza privado del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal)".

Opinó que intentar imponer obligatoriamente la modalidad de las "asambleas a distancia" en este contexto legal, social, digital y de "big data" sin previamente adoptar las medidas conducentes sobre la materia le parece "un delirio supremo".

Adm. Jorge Hernández: Los problemas más importantes que enfrenta la comunidad consorcial en este año son, a nuestro criterio:

El aumento sistémico de las expensas comunes, el elevado costo de la remuneración del personal de portería, sus cargas sociales, y con la desproporcionada influencia de las cargas sindicales que afectan al trabajador y al empleador por igual; la extrema lentitud en la recaudación de las expensas comunes a su vencimiento mensual; la morosidad en crecimiento y la lentitud de los procesos judiciales para cobrar por esa vía; los generalizados saldos de caja en rojo; la carencia de fondos de reserva para amortiguar la crisis económica; las reparaciones de las cañerías a cargo de los consorcios; la escasísima asistencia a las asambleas; la negativa de los consorcistas a cumplir con las leyes y demás obligaciones a cargo de los consorcios; el rechazo a integrar los consejos de propietarios; la falta de recursos técnicos para solucionar temas cotidianos de ruidos molestos, tenencia de animales domésticos y las urgencias para reparar las filtraciones; y también el reconocimiento a la necesaria actualización de los honorarios del administrador para equiparlos, en cortos periodos, al alto nivel de inflación generalizada.

Pero los dos problemas más urgentes de este momento de pandemia son: encarar y resolver seriamente el tema de la discriminación y hasta agresión contra el personal médico involucrado en la atención de los afectados por el coronavirus; y la urgencia de adecuada y suficiente asistencia económica financiera bancaria y/o estatal inmediata a los consorcios de propietarios que puedan estar al borde de tener que concursar, puerta directa a la eventual quiebra del consorcio con sus nefastas e imprevisibles consecuencias para cada copropietario y el administrador.

PN: ¿Cuáles serían las soluciones a esos problemas?

JH: Las soluciones están disponibles y las propuestas se vienen realizando desde hace tiempo, pero no resultan de interés para las autoridades por estar ocupadas en otros menesteres y considerar a la comunidad consorcial como un coto de caza privado del SUTERH.

PN: El Gobierno local ordenó reemplazar las expensas en papel por el formato digital (Disposición 2.592). Teniendo en cuenta que no toda los consorcistas –sobre todo gente mayor- confían en las nuevas tecnologías, las dominan o pueden acceder a ellas ¿Cómo se puede conciliar esta diferencia que existe entre la realidad que se vive en los consorcios y el ideal perseguido?

JH: El daño que le están haciendo a los consorcios y las personas de la tercera edad con esta medida es inmenso, más que una disposición de protección medioambiental ("Despapelizar" para preservar los arboles (sic) luce como una absoluta discriminación contra la gente mayor que se encuentra desprotegida contra los abusos de las autoridades. Es una de las tantas medidas irracionales que dictan sobre los consorcios de propietarios, pero que poniendo mucha buena voluntad hay que adjudicarlas no tanto a la maldad de los funcionarios que la dictaron, sino a su absoluta ignorancia de lo que ocurre en propiedad horizontal.

PN: ¿Qué opinas sobre los acuerdos firmados por Carrillo y la titular del PAMI con Santa María?

JH: No conozco en detalle ese acuerdo, pero por algunos de los intervinientes y sus antecedentes se me ocurre que es como otra de sus habituales empanadas sin relleno, es decir hecho para el autobombo en los medios de comunicación sin nada de contenido que pueda ayudar a la comunidad consorcial.

PN: ¿Qué opinas sobre la prórroga del mandato del administrador –por medio de la Disposición 2597- hasta el último día de mayo?.

JH: Me parece algo intranscendente, a nadie le interesa en los consorcios saber si su administrador tiene o no vigente la matricula en el RPA.

Las autoridades deberían ocupar el tiempo en derogar directamente toda la legislación sobre el registro público de administrador y en su lugar crear un colegio público en sintonía con la tendencia mundial sobre la profesión del administrador de propiedad horizontal.

Pero no tengo dudas que es demasiado pedir a una dirigencia política anclada en el pasado, en lugar de dedicarse a avizorar las modernas soluciones para el presente y futuro de los grandes conglomerados urbanos.

PN: ¿Y sobre la orden de que las asambleas de consorcios sean en la modalidad "a distancia"? ¿Es factible? ¿Ofrece garantías jurídicas?

JH: La modalidad de "asambleas a distancia" por medios tecnológicos es algo que venimos proponiendo hace mucho, y hasta lo había receptado la comisión de notables del proyecto del 98 para incluirlo en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que se trató parlamentariamente.

Pero intentar convertirlo en obligatorio en este contexto legal, social, digital y de "big data" sin previamente adoptar las medidas conducentes sobre la materia que en gran medida fueron tenidas en cuenta por aquella época, me parece un delirio supremo.

Carrillo y Santa María firmaron un convenio de colaboración

[BPN-16/04/20] El pasado 20 de marzo, Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA y Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) firmaron un convenio de colaboración recíproca con el fin de informar a los administradores de consorcios y a los encargados de edificios sobre las medidas adoptadas para la limpieza e higienización de los espacios comunes de los consorcios de la CABA.

Más allá del compromiso de informar, se destacan dos puntos del acuerdo: el primero es que el sindicato comprometió a los trabajadores del sector a asistir voluntariamente a aquellos propietarios o inquilinos que formen parte del grupo de alto riesgo sanitario y el segundo lo puso en la situación delicada –teniendo en cuenta que el consorcio es su empleador- de denunciar los incumplimientos de la obligación de aislamiento obligatorio poniendo a disposición de los propietarios o inquilinos los canales que ofrecen tanto el Gobierno de la CABA como el de la Nación para reportar dichos incumplimientos.

Ese mismo viernes el SUTERH informó en su sitio web institucional que "luego de reuniones con el gobierno nacional consideramos indispensable que los encargados de edificio realicen tareas mínimas de limpieza en sus lugares de trabajo para colaborar en la lucha contra esta pandemia y brindar una mano solidaria a los vecinos y la sociedad toda".

A la medianoche de ese día comenzó en todo el país el aislamiento social, preventivo y obligatorio.

Dos días después, el 22 de marzo, el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social (MTESS) ordenó mediante la Resolución 233/20 que la actividad de los trabajadores y trabajadoras de edificios, con o sin vivienda, se considera esencial hasta el 31 de marzo del año 2020.

El Convenio que Carrillo firmó ad referéndum de la firma del jefe de Gabinete de Ministros, Felipe Miguel, no tenía fecha –aunque el documento definitivo fue creado el 19 de marzo- y hasta ahora no fue publicado en el Boletín Oficial por lo que tampoco se sabe si Miguel lo refrendó.

En una redacción poco clara, en los considerandos del acuerdo Carrillo y Santa María señalaron que "las figuras del administrador y de los encargados de edificios de renta y horizontal, asumen un rol protagonista en relación a impulsar, a través de la correcta circulación de la información en materia de la presente emergencia sanitaria, la convocatoria de asambleas para la adopción inmediata de medidas en materia de: higiene, convivencia pacífica, cooperación e integración, como asimismo de denuncia de toda situación antirreglamentaria en relación al incumplimiento de la obligación de aislamiento prevista en el Decreto N° 260/PEN/20, poniendo a disposición de los propietarios y/o inquilinos los canales que ofrece el Gobierno de la Ciudad y de la Nación para reportar dichos incumplimientos".

La segunda cláusula del acuerdo pormenoriza el compromiso del sindicato: "Proveer a los trabajadores y trabajadoras comprendidos en las disposiciones de los Convenios Colectivos de Trabajo Nº 589/10 y 590/10, la información relativa a los beneficios que conllevan en el mencionado contexto, la promoción de acciones solidarias por parte de los trabajadores y trabajadoras de edificios: la correcta higienización de los espacios comunes, la contribución con hacer observar el cumplimiento del aislamiento previsto por el citado Decreto de Necesidad y Urgencia N° 260/PEN/2020, y la posibilidad de aquellos asistan voluntariamente en el abastecimiento de aquellos insumos que sean considerados de carácter básico y esencial para el eficaz aislamiento de aquellos propietarios y/o inquilinos que formen parte del grupo de alto riesgo sanitario en caso de contagio, durante el tiempo que dure la cuarentena dispuesta".

A continuación –dentro de la misma cláusula, Carrillo comprometió al GCABA a "solicitar a los administradores de consorcios [por intermedio de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor] que -por el tiempo que dure esta emergencia- tengan a bien someter a consideración la posibilidad de flexibilizar el tiempo de ausencia del trabajador o trabajadora de edificios para posibilitar al menos dos salidas diarias para realizar las acciones que estos trabajadores y trabajadoras dispongan como necesarias para asistir voluntariamente el abastecimiento básico de los propietarios y/o inquilinos alcanzado dentro del grupo de riesgo anteriormente descripto, y siempre dejando a resguardo la integridad sicofísica de los trabajadores y trabajadoras de edificios"

El Gobierno porteño compró barbijos a tres mil pesos la unidad

[BPN-16/04/20] El mismo día que el Gobierno de la CABA ordenaba la obligatoriedad de la utilización de barbijos en comercios, establecimientos públicos y transporte público, la revista Noticias denunció que compró 15 mil barbijos a tres mil pesos cada uno, totalizando una erogación de 45 millones de pesos. Este monto representa un 25% de lo que recaudará de los consorcios el Gobierno porteño en concepto de la "oblea del ascensor".

Noticias explicó que "según la propia fábrica 3M en un comunicado, informó que un modelo de barbijo similar –9211+– cotiza alrededor de los 3,40 dólares, que tomando un cambio de 85 pesos, resultan unos 289 pesos por barbijo". Es de recordar que el gobierno de una ciudad de la envergadura de la nuestra tiene un poder de compra tal que le permite adquirir insumos sensiblemente por debajo del precio al que puede acceder el ciudadano común.

El Gobierno porteño dispuso esta compra mediante la Resolución 115 del 6 de abril (BO: 8/04/20) que fue firmada por Nicolás Montovio, subsecretario de Administración de Salud de esta ciudad.

Al día siguiente ya la novedad había sido levantada por Urgente24, Tiempo Argentino y El Destape, entre otros. No publicaron nada sobre el tema ni Clarín, ni La Nación, ni Página/12. Este último pertenece a la Fundación Octubre de titularidad de Víctor Santa María.

El lunes, en una conferencia de prensa que brindó Horacio Rodríguez Larreta, fue preguntado sobre el tema por Mercedes Mora de América y el jefe de Gobierno, luego de unos segundos de cabildeo, le pasó el micrófono a Felipe Miguel que contestó en general: "Estamos evaluando las diferentes compras y una vez que tengamos el análisis hecho se dará a conocer. Todas las compras que hacemos desde la Ciudad son transparentes y cumplen con los procedimientos legales que tienen que cumplir".

El domingo, la revista Noticias había informado que el proveedor de los barbijos que compró el Gobierno de la CABA fue una empresa llamada Green Salud, perteneciente al abogado Ignacio Saenz Valiente quien además de tener un grupo de compañías con el nombre Green, también es director del Grupo Clarín y la empresa Telecom. La familia Sáenz Valiente es dueña de un reconocido buffet de abogados.

Por otra parte, según la resolución de compra del Ministerio de Salud, los barbijos que se compraron son de "alta eficiencia" de la marca 3M y fuentes del Gobierno de la Ciudad confirmaron a Noticias que el modelo de barbijo es el 9332 FFP3 con válvula, uno de los más caros del mercado, aunque muy por debajo de los 3 mil pesos.

Concluyó explicando: "En otros distribuidores oficiales de Argentina como Segufer, una empresa sugerida en la web oficial de 3M, los mismo barbijos están cotizados a 11,05 dólares, unos 939 pesos. Y en portales internacionales como Alibaba, se pueden comprar a 8 dólares, unos 680 pesos y los envían directamente desde el puerto de Wuhan, la ciudad donde se originó el Coronavirus COVID-19".

Según el medio "real politik" del martes 14, la dirigente de izquierda Celeste Fierro inició una querella penal por "fraude contra la Administración Pública imputando al Sr. Nicolás Montovio (Subsecretario de Administración de Salud CABA)". Es patrocinada por el Centro de Abogados por los Derechos Humanos (CADHU).

En su argumentación destacó: Resulta "cuanto menos llamativo los vínculos, de público conocimiento, entre el titular de la empresa proveedora Green Salud, Ignacio Sáenz Valiente, socio en Green Ocean de Rodrigo Miguel, quien a su vez es hermano de Felipe Miguel, a la sazón actual jefe de gabinete de Larreta, y que podrían acarrear responsabilidades incluso desde el ministro de Salud hasta el jefe de gobierno porteño Horacio Rodríguez Larreta".

El 8 de abril el medio digital BigBang! [News] denunció que el ministerio de Desarrollo de la Ciudad, a cargo de María Migliore, lleva adelante una licitación de alcohol para adquirir 18 mil litros de alcohol en gel para lo que destinaría hasta un máximo de 31,5 millones de pesos es decir cerca de $1.750 por litro lo que representa casi mil pesos por encima del valor más caro que se consigue en el mercado minorista. Es decir, un 150%.

El medio resaltó que la licitación está pactada para su apertura el 17 de abril y se trata de una compra para durar hasta fines de septiembre. Un dato no menor es que la licitación se encuentra en curso, es decir que todavía no se adjudicó la compra. "Ese es un precio máximo", le expresaron desde la Ciudad ^[1].

Por su parte ese mismo día, El grito del Sur denunció que dos hospitales dependientes del Ministerio de Salud de la CABA también compraron alcohol en gel a precios a priori llamativos. El Hospital Álvarez pagó 713,90 pesos por cada sachet de 800 ml, el 25 de marzo; mientras que el Hospital Rivadavia pagó 871,20 pesos por la misma cantidad, dos días más tarde. Ambos lo hicieron vía contratación directa, y en ambos casos la empresa proveedora fue la misma, Adox S.A., que además fue la única ofertante. El Álvarez gastó poco más de 428 mil pesos en los 600 sachets, mientras que el Rivadavia dispuso 1.306.000 pesos en 1500 unidades ^[2].

El 15 de abril, el Observatorio del Derecho a la Ciudad denunció que el Gobierno porteño compró 6 millones de barbijos a empresas intermediarias con un 100% de sobreprecio ^[3].

Ninguna de estas tres últimas novedades tampoco fue divulgada por Pagina/12, Clarín o La Nación

Santa María también firmó un acuerdo de colaboración con el PAMI

[BPN-16/04/20] El pasado 6 de abril, la directora ejecutiva de PAMI ^[1], Luana Volnovich, informó la firma de un convenio con el secretario general de SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal), Víctor Santa María, "para que los trabajadores de edificios colaboren en la difusión de información a jubiladas y jubilados sobre la prevención del COVID-19 y el acompañamiento de PAMI durante el aislamiento".

Agradeció también "el compromiso de las personas trabajadoras de edificios que colaboran con quienes más lo necesitan. En esta emergencia sanitaria que está atravesando nuestro país ante la pandemia por COVID-19 es muy importante la solidaridad de todas y todos".

Así lo hizo saber mediante su cuenta en Twitter, @luanavolnovich, ese día poco antes de las 18 hs. Su publicación recibió 303 "Me gusta" y fue retuiteado 107 veces.

Si bien no trascendió el contenido del acuerdo, se filtró que se tradujo en una campaña bautizada "Cuidado y Contención: Comunidad PAMI" cuyo objetivo es informar conjuntamente a tanto a administradores, trabajadores y a afiliados de la obra social sobre las medidas necesarias para mitigar la propagación del COVID-19.

Sobre este último, Santa María explicó: "Estamos atravesando una situación atípica que requiere que todos y todas trabajemos de manera colectiva para ayudar a quienes se encuentran en situación de vulnerabilidad, que en este caso son todos aquellos argentinos mayores de 65 años".

Por último se supo que la FATERyH se comprometió a que sus trabajadores "acompañen" <sic> a quienes, por distintas circunstancias, deban afrontar el aislamiento preventivo en soledad. Por su parte el PAMI promoverá instancias de información dirigida a las personas trabajadoras alcanzadas por este acuerdo sobre los objetivos y acciones que integran esta campaña.

Es licenciada en Ciencia Política de la Universidad Nacional de Buenos Aires (UBA) y cuenta con una Especialización en Control y Gestión de Políticas Públicas realizada en la Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales (FLACSO).

La titular de PAMI es especialista en temas previsionales y fue diputada nacional durante el período 2015/2019, designada como vicepresidenta segunda de la Comisión de Previsión y Seguridad Social y secretaria de la Comisión Bicameral de Control de los Fondos de la Seguridad Social

El 2019 cerró con 4.200 Cuentas Consorcio

[BPN-16/04/20] Durante el 2019 se abrieron 2.094 Cuentas Consorcio en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, cerrando ese año con una cartera total de 4.200 cuentas de este tipo. Representa un incremento del 99.43% con respecto al 2018.

A pesar de que en febrero de 2019 se cerraron 14 cuentas el promedio mensual de crecimiento de ese año fue de 174,5 cuentas por mes. Durante el año anterior ese promedio de crecimiento estaba en las 59,25 cuentas mensuales.

De los 90 mil edificios estimados ^[1] que habría en la Ciudad de Buenos Aires, tienen Cuentas Consorcio en este banco el 4,67% del total.

Es de recordar que el 12 de septiembre de 2018, Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana, y Javier Ortiz Batalla, presidente del Banco Ciudad, presentaron esta cuenta y explicaron: "Esta iniciativa acompaña las acciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para que la gestión de los consorcios sea más eficiente, económica, transparente y participativa", y agregaron: "Con este producto, buscamos colaborar con más de un millón de vecinos de la Ciudad que viven en edificios de propiedad horizontal, contribuyendo a reducir los gastos fijos mensuales del consorcio". Prometieron que los consorcios que se pasen a esta cuenta ahorrarán unos 7.200 pesos al año.

El 20 de noviembre de ese año, Pequeñas Noticias realizó una encuesta entre los seguidores de sus redes sociales en la que se les preguntó si consideran que los consorcios están adhiriendo masivamente a la Cuenta Consorcio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Para el 3 de diciembre el 89% de los encuestados había opinado que "No" y sólo el 11% consideró que "Sí" ^[2]

Desde este miércoles el cubreboca es obligatorio

[BPN-16/04/20] Desde el miércoles 15 de abril, El Gobierno de la CABA estableció que es obligatorio el uso de cubrebocas para ingresar o permanecer en locales comerciales, en dependencias de atención al público y en medios de transporte público. Este elemento de protección debe cubrir nariz, boca y mentón.

Recomendaron también que su uso se extienda a todo el espacio público y las multas por infringir esta norma van desde los 11 mil pesos hasta los casi 80 mil.

Por otra parte el Gobierno de la CABA prohibió "la comercialización de barbijos N95, [un producto de tecnología médica] a cualquier persona que no acredite ser profesional o personal del servicio de salud y a las personas jurídicas que no tengan por objeto la prestación de ese servicio".

Consideraron que "es necesario limitar la comercialización de barbijos N95, de modo tal que sólo puedan ser adquiridos por profesionales y personal del sistema de salud o por personas jurídicas que tengan por objeto la prestación de ese servicio, toda vez que, como se ha dicho, para el resultado que pretende obtenerse con aquellas medidas resulta suficiente la utilización de cualquier elemento que, actuando como un elemento de protección realizado con cualquier tipo de material incluso de manera casera o cualquier accesorio o vestimenta que cumpla tal fin, pero que cubra la boca, la nariz y el mentón".

En abril las escalas salariales se mantuvieron sin cambios

[BPN-16/04/20] Si bien este mes de abril las escalas salariales ^[1] de los encargados de edificios no experimentaron cambios, las expectativas de inflación siguen –aunque en forma más desacelerada que en épocas anteriores- su camino ascendente. Según estimados del Banco Central de la República Argentina (BCA) este mes los ingresos de los encargados perderán frente a la variación de precios 2,80 puntos porcentuales. Sin embargo el acumulado anual sigue reflejando una apreciación del salario con respecto a la inflación del 7,44 puntos porcentuales y el interanual de 8,07 puntos.

En marzo el Índice de Precios al Consumidor que mide el INDEC fue de 3,3%, un incremento de 1,3 puntos porcentuales con respecto a febrero. Por su parte, el Banco Central de la República Argentina estimó la inflación de abril en un 2,8%. Según este número, la acumulada anual sería de un 10,81% y la interanual de un 47,55%.

Los jubilados que cobran el haber mínimo y pagan expensas, en abril cobrarán 18.892 pesos mensuales que es el resultado del haber mensual más un bono de tres mil pesos. Éste último fue dispuesto por el Decreto Presidencial 309/20 del 23 de marzo de este año (BO: 24/03/20).

De esta forma, el incremento de abril con respecto a marzo será de un 18,88%, el interanual de 81,65% y el acumulado anual volverá a ser negativo: -1,89%.

Es de destacar que como en los ingresos de los jubilados se computó un monto de única vez el mes que viene, al no percibirlo, se reflejará su ausencia en los porcentajes.

Durante abril no aumentaron las escalas salariales con respecto a marzo. Se mantuvo el "Incremento solidario" de cuatro ml pesos mensuales para todas funciones de jornada completa y la mitad para los de media jornada que ordenó el Decreto de Necesidad y Urgencia 14/20 del 3 de enero (BO: 4/03/20) [2]

El promedio de las escalas salariales en estudio -incluido el "Incremento solidario"- durante abril fue de 44.889 pesos.

El incremento acumulado de las escalas salariales durante los primeros cuatro meses del año fue de 18,55%.

El promedio de las escalas salariales durante diciembre del 2019 fue de 37.866 pesos y durante abril fue de 44.889 pesos.

Desde marzo de 2019 hasta abril de 2020 las escalas salariales crecieron un 55,62%.

En abril del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 28.845 pesos mensuales mientras que en marzo de este año fue de 44.889 pesos 

Por su parte el promedio de las escalas salariales de los primeros cuatro meses del año pasado contra el promedio de esos meses durante este año bajó levemente, fue de 59,24%

Un día nos despertamos y nos dimos cuenta que no podíamos salir más allá de los límites de nuestra unidad funcional, el solo hecho de salir al pasillo común, tomar el ascensor o quedarse a "chusmear" con la vecina o el encargado se había transformado en acto delictual. Ni que hablar de utilizar los famosos "amenities", piscina, SUM y gimnasio, que quedaron cerrados con un cartelito de no pasar, prohibida su entrada.

Todo ello como consecuencia de la pandemia mundial , generada por el COVID-19 y con ello toda la vida consorcial en especial se ha visto revolucionada por decretos de necesidad y urgencia que limitan algunos de nuestros derechos como por ejemplo el de circular por lugares comunes del edificio hoy no somos libres de hacerlo.

En tal sentido, considerando que las recientes normas emanadas tanto por parte de las autoridades nacionales como de las locales en la CABA se orientan en el sentido de restringir la circulación y aglomeración de personas en espacios públicos, resulta prudente transpolar el espíritu de dichas normas a la regulación del uso de espacios comunes ^[1] y los comunes no indispensables de los edificios ^[2] afectados al régimen de Propiedad Horizontal En virtud de lo expuesto, basado en la legislación que a continuación desarrollamos, consideramos que resulta obligación del administrador suspender el acceso a los mencionados espacios comunes no indispensables.

Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2.042 define como "cosas y partes comunes no indispensables", con carácter enunciativo, a los siguientes sectores: la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples (SUM). En virtud de ello, cabe concluir que la supresión temporaria de los mismos no implicaría en modo alguno afectar los servicios y prestaciones necesarias y esenciales que debe brindar el consorcio a los fines de garantizar su objeto jurídico.

En otro orden, respecto de las obligaciones que pesan sobre quienes administran consorcios, cabe analizar que el mencionado Código Civil y Comercial, el inciso "c" de su artículo 2.067, determina que será obligación del administrador: "...dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales". A su vez, en la misma línea de ideas, el inciso "b" del artículo 9° correspondiente a la Ley 941 (y modificatorias) establece como obligación de los administradores "atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas".

De lo expuesto en los conceptos que anteceden, consideramos necesario que quienes tienen a cargo la administración de consorcios eleven indicaciones expresas y precisas al personal correspondiente a los fines de que se inhabilite el acceso y uso de los mencionados espacios. Ante la emergencia sanitaria, el administrador se encuentra perfectamente habilitado para suspender el acceso a las áreas comunes.

Habiendo colocado en contexto normativo, ha resultado un poco dificultoso , a los administradores, hacer cumplir esta normativa, dado que estos protocolos impuestos por el Gobierno Nacional traen un cierto malestar entre propietarios.

Conforme los DNU 620/20, 297/20 ampliado por la Resolución 2020-842 GCABA-MSGC 29.3.20 y DNU 355/2020 seguimos en un aislamiento sanitario obligatorio y habiendo recibido varias consultas respecto a casos de posibles contagiados, ordenamos los pasos a seguir

Toda persona que presente fiebre y uno o más síntomas respiratorios (tos, odinofagia, dificultad respiratoria) sin otra etiología que explique completamente la presentación clínica, y que en los últimos 14 días haya estado en contacto con casos confirmados o probables de COVID-19 o tenga un historial de viaje fuera del país.

1) A los fines de ser más fácil manejar estos casos, en dónde existe dudas desde la línea 107 de salud de la Ciudad se brinda información a los vecinos y respuesta a todas las dudas a través de un call center especializado. Cuentan con un equipo listo para ayudar a los vecinos que lo necesiten. No es necesaria la intervención del administrador, cualquier propietario u ocupante de alguna unidad funcional puede hacer la denuncia.-

2) Denuncia de los propietarios, que algún propietario o consorcista está incumpliendo el aislamiento obligatorio, el administrador debe dar aviso en forma inmediata a la autoridad de aplicación .-

Con fecha 8/04/20 en el diario "ámbito financiero" salió un curioso artículo en donde un administrador aplicó una multa o pretendió aplicar una multa a quienes violaren la cuarentena ^[3].

Una gran pregunta, podremos contestarla?. Tendrá una sola respuesta? Podrán los propietarios por su propia decisión establecer un sistema normativo justo para aplicar a los incumplimientos al reglamento de propiedad horizontal y al reglamento Interno y lograr que sean respetados?

En caso que respondiéramos que no es un mito sino una realidad posible, en principio deberían tener un reglamento que tipificara cuáles serían la conductas a sancionarse?, el tribunal que sería el encargado de investigar la conductas contrarias a las normas establecidas puertas adentro?.

¿Quiénes lo integrarían? ¿Lo más viejos?, ¿los más sabios? ¿Los profesionales? ¿Los más probos? ¿Los que se postulen? ¿Cómo serían elegidos?, ¿Por quiénes? ¿Cuánto durarían en sus cargos, serían reelegibles? ¿Recibirían honorarios?

¿Los propietarios tendrían garantizados el debido proceso y el derecho a la defensa? ¿Y si son injustamente denunciados? ¿Tendrían posibilidades de recurrir a la justicia estatal para corregir excesos y arbitrariedades? Hoy una empresa imposible.-

Estas mismas preguntas se las han estado formulando muchos doctrinarios y la justicia ha dado respuestas a través de sus fallos, los reglamentos de propiedad y los internos en muchos casos los regulan. También el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26.994) ha fijado su posición al respecto.

Considero que no hay una única respuesta posible, las posibilidades para establecer un sistema normativo dentro de la propiedad horizontal son viables pero a mi criterio, no podrá suplantar al sistema jurídico estatal, podrán regularlos sin excederse ni disminuir los derechos de propiedad acordados, dado que no son un estado dentro de otro estado y no tienen el privilegio de la jurisdicción.

Al respecto la posición de los legisladores en la nueva codificación para los edificios bajo la órbita del título V propiedad horizontal, fue especificada en capítulo 9. Infracciones, que establece que en caso de violación al reglamento o a las normas establecidas en el código el propietario o el consorcio podrán recurrir a la justicia.

Diferente es el tratamiento acordado por el mismo cuerpo normativo para los conjuntos inmobiliarios (título VI, capítulo I) que en materia de aplicación de sanciones ante incumplimientos de los propietarios, se le han dado una mayor flexibilidad (artículos 2080/2086 y 2083) en la medida que las sanciones impuestas sean fundadas, razonables y no arbitrarias.

Creeríamos tener resuelto el gran enigma aunque estimo que estamos un poco alejados de la solución. Cada consorcio o conjunto inmobiliario es un mundo diferente compuesto por personas que persiguen distintos tipos de justicia y no la justicia como símbolo de paz y resolución de conflictos.

Todavía tenemos un largo camino para encontrar juntos el justo medio que satisfaga a todos. De esto se trata.

La instauración de una justicia consorcial, podría ser aplicada bajo las normas descriptas anteriormente, o sea en "tiempos normales", antes de la pandemia.

Analizando el caso expuesto, en el artículo de referencia, considero que el administrador sólo tiene un camino ante el incumplimiento del aislamiento sanitario obligatorio -que no es el de aplicar una multa- sino denunciar ante la autoridad para que éste sea el que le aplique la multa y le inicie el proceso penal establecido en estos casos ^[4]

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[1] Art 2041 inc b) y c)

[2] artículo 2042 del Código Civil y Comercial

[3] https://www.ambito.com/informacion-general/cuarentena/puede-la-administracion-un-edificio-multar-quienes-violen-la-cuarentena-n5094333

[4] DNU 260/2020 art 7 (art 205, 239 C.P)

Las medidas adoptadas por el Gobierno Nacional por la Pandemia del COVID-19 nos pone frente a un "desafío necesario" a todos para tratar de contener la circulación del Virus y el primer punto es "quedarnos en casa ".

Todos los días nos informan -tanto los medios gráficos como los televisivos y las redes sociales- lo que sucede en otras partes del planeta. Para nombrar solamente un caso "el de Italia, nos tiene que preocupar seriamente". También nos dicen que lo más importante es "no salir de nuestros domicilios", el significado de la higiene personal y de todo lo que está a nuestro alrededor. Como trabajador de edificio acuerdo en todas las medidas y los cuidados que debemos asumir.

Un párrafo aparte merece el secretario general del gremio, Víctor Santa María, y su comisión directiva que han tenido hasta el momento una actitud de "irresponsabilidad" ante sus afiliados dado que no ha informado en tiempo y forma qué actitud deberían tomar los trabajadores en sus lugares de trabajo, sabiendo que existen compañeros/compañeras con vivienda, sin vivienda y otros que trabajan media jornada. Demás está decir que como siempre los trabajadores no son consultados ni para este tema que es de crisis humanitaria, mucho menos para otros temas de índole laboral.

Existen muchos casos donde hay presión hacia los trabajadores de realizar las tareas normalmente por parte de las administraciones y parte de los que habitan los consorcios, y además con falta de elementos de limpieza (alcohol, gel, barbijo, lavandina y guantes).

Estimado Claudio

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. a fin de que a través de vuestro intermedio se destaquen algunos aspectos puntuales de los consorcios que si bien hoy están reconocidos por el Código Civil y Comercial de la Nación la mayoría de Bancos no da ni siquiera descubierto en cuenta corriente y hace uso de su saldo promedio en cuenta corriente. Un detalle no menor...

Recordar que cada consorcio es diferente, parece que siempre es necesario... NO olvidar

Que lo componen trabajadores independientes que hoy no tienen ingresos, o los tienen reducidos, también...

Que muchos encargados por temas de salud y/o edad, no trabajan, debiendo el edificio afrontar el gasto adicional de un suplente más cargas sociales, es decir muchos están obligados a duplicar el gasto de mayor relevancia.

En la cobranza de expensas de marzo se incrementó la morosidad, pero para abril se presenta una gran incertidumbre.

Donde la expensa no llega en papel sólo se paga por medios electrónicos, sin deparar que no todos tienen acceso a ellos, sabiendo que gran parte del manejo económico es en efectivo.

Cómo se van a pagar los sueldos y cargas sociales y cómo los de un suplente...

Los consorcios serán blancos de juicios por cobro de abonos, reparaciones, despidos indirectos, por no haber previsto alternativas de cobro, reducción del costo laboral y no facilitarle la herramienta de crédito.

Los bancos -que nuclean muchas cuentas corrientes de consorcios- este mes sufrirán la merma en sus saldos operativos. ¿Tal vez ayuden a los bancos así con la plata de los consorcistas les faciliten créditos con su plata a tasas de mercado?

La población que habita en edificios de propiedad horizontal es representativa, incluye a quienes hoy están arriesgando su vida y a quienes están sufriendo dentro de sus departamentos.

Estamos esperando que el Gobierno Nacional o de la ciudad ofrezcan herramientas de ágil implementación que permitan a cada edificio adaptarse.

Que suspendan multas por incumplimientos, anulen las existentes o que las difieran al 2021 para empezar. Es de costo cero y da una señal de que se están ocupando de la población consorcial.

No tengamos presente a los vecinos de CABA solamente como nicho de mercado para vender servicios. Hoy ese nicho de mercado debe preservarse para cuando esto se estabilice. En el plano económico no enfrentemos una recuperación dramática que se prolongará en el tiempo.

Tengo la esperanza que esta crisis nos ayude a mejorar y entender que debemos erradicar intereses personales y pensar en el prójimo. Quienes tengamos la posibilidad, ayudemos y veremos más rápido un futuro mejor.

Felices Pascuas /Jag Sameaj

En realidad qué se podía esperar de un gremialista de la talla del señor Víctor Santa María, un gesto COMUNITARIO, ¿sería ir contra su naturaleza?

En plena pandemia de CORONAVIRUS, se hizo bien el distraído y -ni siquiera por no dar la nota- no repartió entre sus afiliados que le aportaron todos los meses durante años la cuota sindical, barbijos y guantes descartables.

Por suerte los encargados de edificios cuentan con una patronal que tiene las espaldas anchas y se los provee.

Esto -más allá de a quien le corresponda tal aporte- deja a la vista la mezquindad del individuo a pesar de que sabe que su afiliado dentro de sus tareas debe manipular la BASURA de todo un edificio.

Es una pena que no ponga la misma garra cuando defiende un CONVENIO que cuando se trata de defender la vida de sus afiliados.

¡Hola Fernanda! 

Nosotros también consideramos que la base para la proporcionalidad son las 200 horas ya que siempre que se abonaron bonos u otros importes proporcionales al tiempo trabajado la base para el cálculo fueron las 200 horas.

Un saludo grandote!

Estimada Carolina:

El incremento salarial de 4 mil pesos deberá ser absorbido cuando se realicen nuevas paritarias.

Son los miembros paritarios, a la hora de definir aumentos para el sector, quienes decidirán cómo absorber los 4 mil pesos.

Te recomeindo leer la nota de Fabiana del Boletín de Pequeñas Noticias del 18 de marzo titulada: "Sueldos Marzo 2020: Un mes totalmente atípico".

Un saludo cordial.

¡Hola Damian! 

Desde antes del comienzo concreto de la cuarentena el pasado 20 de marzo hemos tenido muchas normas que fueron dando un marco legal a esta situación tan particular. 

Por lo especial y atípico de estos momentos algunas normas fueron avanzando y otras retrocediendo en el mismo sentido y en cuestión de días. 

Fue el caso de la Resolución 279/20 que derogó en su artículo 7 a la Resolución 219/2020 que hablaba de las sumas no remunerativas. 

Te transcribo el artículo en cuestión: "Artículo 7º. Deróguese la Resolución Nº 219/20 y toda otra disposición que se oponga a la presente". 

La resolución 219/2020 se publicó en el Boletín Oficial el 20 de marzo y la 279/2020 el 1° de abril.
Por todo esto, no hay que abonar ningún concepto como suma no remunerativa. 

El sueldo de marzo se debió liquidar normalmente. 

Un saludo grandote!!

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