Esta iniciativa de solicitarle al Dr. Carlos Tomada la suspensión de la vigencia del CCT nació espontaneamente del seno de los asistentes durante la presentación del proyecto de Reforma Integral a la Ley de Propiedad Horizontal (13.512) que realizaron el jueves 3 de este mes en el 2º piso del mismo anexo organizado por la diputada Inés Pérez Suárez (Justicialista/Capital Federal) junto a su colega Isabel A. Artola (Frente Popular Bonaerense – FrePoBo/Buenos Aires) y el presidente de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano, Sr. Alfredo Anselmo Martínez (UCR/Santa Cruz). En esa misma oportunidad y ante el reclamo generalizado de las casi 200 personas que asistieron a este evento, el Dr. Mario Masciotra (colaborador y asesor de la diputada Suárez) sugirió que "debe presentarse una acción judicial y reclamar la nulidad de ese convenio suscripto por ausencia de legitimidad". 

Según la diputada Suárez desde el año 1993 hasta el 2001 se han iniciado 53.600 causas de ejecución de expensas (6.700 por año) y por lo tanto teniendo en cuenta que para ella el nuevo CCT introduce un factor inaceptable de discordia en la comunidad consorcial prevé, para el caso de que el ministro no haga lugar al pedido solicitado, comenzar una demanda judicial de nulidad. A tal fin solicitó a los firmantes del petitorio fotocopias de las 1ºs y 2ºs páginas del Documento Nacional de Identidad, domicilio real, calle, número y número de unidad de la que son propietarios o inquilinos, fotocopia del título dominial y en el caso de los inquilinos que están a cargo de las expensas fotocopia del contrato de alquiler <ver texto completo>

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Como solución a estos problemas la diputada Suárez y el Dr. Osvaldo Loisi proponen realizar una reforma integral de la Ley de Propiedad Horizontal <Boletín de Pequeñas Noticias Nº 213: "Peón 4 Rey"> basada en tres ejes fundamentales donde el primero es "la simplificación del sistema de asambleas, a fin de hacer posible la participación efectiva de los propietarios en la toma de decisiones esenciales al cuidado de su comunidad y su patrimonio (a través del Mandato Tácito)". El segundo es la "necesidad de jerarquizar la institución del administrador, cuya función al frente de esos conglomerados urbanos resulta indispensable para que el sistema funcione (por medio de nuevas normas que regulen su actividad)", siendo el tercero "la introducción de la jurisdicción arbitral como la vía más idónea para resolver los problemas consorciales."

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Buenas costumbres...

Un total de diez instituciones, tres entidades de administradores de consorcios y siete cámaras de proveedores relacionados especialmente con las distintas tareas que se desarrollan en los edificios de propiedad horizontal, anunciaron para el próximo miércoles 23 de junio de 2004 la firma de un Código de Buenas Prácticas Comerciales <ver texto original>. Tendrá lugar en el Buenos Aires Sheraton Hotel & Towers, salón Pampa, donde también se dará un seminario sobre "Cómo agregar valor a la gestión del administrador" a cargo del Dr. Daniel Enrique Butlow, asesor en el área de arquitectura e ingeniería legal de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

El abogado Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), declaró al diario Clarín el día 8 de junio: "Este código es un instrumento privado, de adhesión voluntaria, que no avanza sobre la libertad contractual que existe entre las partes, sino que ofrece el marco en el cual se ejerce esa libertad y al mismo tiempo mejora las prácticas comerciales habituales".

Cuando se trata de explicar el contenido del futuro "Código de Buenas Prácticas Comerciales" el presidente de AIERH aclara que "en la parte general se especifica cómo deben ser los presupuestos, los contratos, las facturas" y agrega que también se especificarán las condiciones para contratar empresas unipersonales o monotributistas; condiciones, plazo de las distintas garantías. etc. Describe una segunda parte del código destinada a las particularidades de cada una de las actividades en relación a la contratación de servicios según cada rubro.

Las tres entidades de administradores que participarán en la firma de este código son: CAPHyAI, AIERH y la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI).

Por la otra parte, las cámaras de proveedores que participarían de la firma al día de hoy son: la Asociación de Ingenieros Especialistas en Ascensores (AIEA), la Cámara Argentina de Cerrajerías de Buenos Aires (CACEBA), la Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación (CAESI), la Cámara Argentina de Fabricantes de Maquinarias y Equipos Industriales - Sector Calderas (CAFMEI), la Cámara Argentina de Seguridad (CAS), la Cámara de Ascensores y Afines (CAA) y la Cámaras de Empresarios Pintores y de Revestimientos y Afines de la República Argentina (CEPRARA).

Según las palabras del Dr. Acosta y Lara y como consecuencia de este código ambas partes, administradores y proveedores, se someterán a los Tribunales Arbitrales de Consumo, dependientes de la Secretaría de Defensa de la Competencia, del Consumidor y la Desregulación del Ministerio de la Producción en caso de tener que resolver posibles conflictos.

Por su parte CAPHyAI invita a sus asociados a participar de este acto mediante una circular en la cual comunica la presencia de funcionarios de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor de la Nación y del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Prevé las acreditaciones para las 8:45 hs seguidas de la presentación del Código de Buenas Prácticas Comerciales y un "coffee break". Anuncia reanudar las actividades a las 11 hs. con la disertación prevista a cargo del Dr. Butlow y el cierre será a las 11:45 con la entrega de certificados de asistencia

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XII Congreso Estatal de Administradores de Fincas por el Dr. "Pepe" Gutiérrez^[1]

El XII Congreso de San Sebastián fue muy especial para los asistentes tanto por su perfecta organización por una parte como por la calidad de los ponentes y sus ponencias. Es de destacar también que fue el primer congreso clausurado por un ministro -en este caso la recién nombrada Ministra de la Vivienda- quien en su intervención se comprometió con la formación de los administradores y con la relación de su ministerio con el Consejo General de Colegios de Administradores -corporación de derecho público en el ordenamiento jurídico Español y dependiente de su ministerio-.

El miércoles 12 de mayo dio comienzo el congreso con la sesión de apertura y la conferencia inaugural de D. Pedro Miguel Etxenike que disertó sobre el tema: "Ciencia, Tecnología, Futuro".

Al día siguiente, jueves 13 de mayo, se desarrollaron las ponencias sobre "La Domótica", "La protección de datos de carácter pisprudencial" y "Los fundamentos comunes de los estudios inmobiliarios en Europa. Similitudes y diferencias"

El último día de actividades fue el sábado 15 de mayo y se abordó la temática de "Las Nuevas tecnologías de las telecomunicaciones" y las "Modificaciones legislativas en materia de vivienda".

Se aprovechó esta oportunidad para la presentación de los dos próximo eventos: por una parte el encuentro a realizarse en Génova –Italia- desde el 17al 19 de septiembre y por la otra el Colegio de Málaga presentó el próximo Congreso Nacional a celebrarse en su ciudad en el año 2006.

El evento de Génova fue anunciado por los representantes de la Organización Italiana de Administradores (ANACI), los cuales estaban acompañados en San Sebastián por los representantes de las organizaciones de Administradores de la Unión Europea (UE) compuesta ahora por los 25 países integrantes, quienes esperan una asistencia multitudinaria en Génova.

Volviendo al Congreso de San Sebastián se puede destacar que las conferencias se realizaron en un marco envidiable como es el Palacio de Congresos de San Sebastián (El Kursaal), reconocido arquitectónicamente en todo el mundo, y permanentemente contó con un público muy interesado en los temas que se desarrollaban. Las intervenciones que se le realizaron a los ponentes fueron a través de preguntas que ponían de manifiesto su interés y conocimiento de los temas.

El intercambio de experiencias, conocimientos, documentación, regalos, etc... durante la duración de las jornadas son un valor añadido para los asistentes que siempre regresan a su lugar de origen al término del congreso con unas maletas cargadas de material y de satisfacción.

Cada vez más nos encontramos en los congresos Nacionales con asistentes de otros países que contagian con su presencia a colegas de otras naciones creando una familia internacional de administradores

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[1] El Dr. Pepe Gutiérrez es español, se desempeña como Director Nacional del Gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de España, es profesor de la Asociación Norteamericana de Administradores –IREM-, profesor de la Universidad de Alicante en la diplomatura de Estudios Inmobiliarios en España y administrador de propiedad horizontal de Alicante en España.

Defensoría del Consorcista

Asesoramiento sin Cargo

DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com

Festejos en el CGP 7

El pasado lunes 7 de junio (2004) el Centro de Gestión y Participación Nº 7 homenajeó a periodistas del Barrio de Flores e inauguró la Semana del Vecino Estuvieron presentes la Sra. Fanny Mandelbaum, Teresa Parodi, Luisa Delfino, Graciela Mancuso, el Sr. Franco Salomón y Alejandro Dolina, además del Secretario de Descentralización y Participación Ciudadana, Héctor Capachioli y el legislador Claudio Américo Ferreño.

En el auditorio del 5º piso del CGP Nº 7, colmado de periodistas del barrio, vecinos e importantes figuras del ámbito periodístico, radial y artístico se hicieron presentes el pasado lunes 7 de junio de 2004 para festejar el Día del Periodista y dar comienzo a la Semana del Vecino.

La Sra. Hilda Sturlesi, Directora del Centro de Gestión y Participación Nº 7 (CGP Nº 7), dio la bienvenida a todos los presentes y agradeció especialmente la presencia de la Sra. Fanny Mandelbaum, Teresa Parodi, Luisa Delfino, Graciela Mancuso y al Sr. Franco Salomón. También recordó a los presentes que el acto pudo ser posible gracias a su equipo de colaboradores integrado por Marita López Rousseau, Liliana Denis y Diego Tedeschi.

La Directora del CGP Nº 7 agradeció el trabajo que realizan los periodistas, su tarea permanente por informar, por una comunidad mejor, más democrática y participativa. También recordó que otros vecinos trabajan en pos de la comunidad, desde organizaciones no gubernamentales, asociaciones vecinales, etc. y que también hay otro grupo de vecinos que se encuentran luchando por un Presupuesto Participativo y por una Ley de Comunas que considera "absolutamente necesaria". Al finalizar sus palabras dijo: "Por toda la gente maravillosa que he conocido y por la forma en la que trabajan me pareció que lo mejor era hacerles este homenaje".

Luego presentó al Secretario de Descentralización y Participación Ciudadana, Héctor Capachioli, quien dirigió unas breves palabras al auditorio, recordó su pasado como operador de radio y a quien la Sra. Sturlesi le entregó un recordatorio del acto. También se hizo presente en el auditorio del CGP 7 el Legislador porteño Claudio Américo Ferreño (Frente Para la Victoria).

La periodista Fanny Mandelbaum recordó a Lola Mora en el 68º aniversario de su fallecimiento con los acordes de la guitarra de Teresa Parodi como fondo. La Sra. Mandelbaum recibió un diploma en honor a su "labor periodística en pos de una comunidad más informada, más participativa y más entrometida porque con su intromisión abre un camino permanente de sinceridad hacia la construcción de la verdad". A continuación la Sra. Teresa Parodi le regaló a los presentes dos canciones, se la distinguió con un diploma y se despidió con un caluroso aplauso de todos los presentes.

Se homenajeó al escritor Osvaldo Soriano, al periodista Rodolfo Walsh y se lo recordó permanentemente al fotógrafo José Luis Cabezas. También se le dio un reconocimiento al diario "Página 12" por su estilo y aporte al periodismo nacional.

Luego la Sra. Sturlesi le entregó una distinción al periodista Franco Salomón, autor del libro "Maten al Mensajero" quien emocionado dijo unas breves palabras y recordó especialmente a los periodistas desaparecidos y asesinados en el país. Se distinguió luego a la periodista y locutora, Graciela Mancuso, vecina de Flores y luego a la locutora Luisa Delfino quien contó a los presentes su origen entrerriano y comparó al barrio de Flores con su pueblo donde cada persona tenía su nombre y donde el "Buen día Juan" o el "Hola Pedro" eran moneda corriente.

Después de que dos parejas de tango deleitaran a los presentes con su baile, la Directora del CGP Nº 7 distinguió al Sr. Alejandro Dolina quien, en su habitual estilo, dijo: "... cuando uno no merece una mención todo es gratitud por parte del distinguido, ese es mi caso. Yo no he nacido en Flores, no soy periodista y creo que merezco únicamente este premio... por ser un tipo de barrio... Me parece que hay una diferencia entre las cosas del barrio y las de la gran ciudad: el barrio es concreto, tiene nombres, las cosas tienen nombre, las casas tienen nombres, las personas que nos cruzan tienen su nombre. La gran ciudad es abstracta, aquí somos los engranajes de una siniestra maquinaria que ni siquiera sabemos para qué sirve...".

Cerrando el acto se le entregó un diploma a cada unos de los medios barriales: a la página web "Barrio de Flores", a la revista "Barrio Parque Avellaneda", a los periódicos "Catedral de la Fe", "Diario de Cartas", "El Semejante", "El Universal", "Flores de Papel", a "FM Flores 90.7", a "La Gaceta de Flores", "La Mirada de Flores", "La Nueva Cocina", "La Tangente", a la página web "Los Barrios Hablan", al programa radial "Maldito Huinca", al periódico "Mirando al Oeste", a la página web "Parque Chacabuco Web" y "Fuerza Franca", al periódico "Renacer", "Riva Diario", a "Te leo.net", al programa de radio "Tiempo libre", al periódico "Vida Plena", "Villa Luro Central" y "Vínculos Vecinales", a Roberto Palotti columnista de varios periódicos de la zona; y al boletín electrónico y sitio sobre propiedad horizontal "Pequeñas Noticias".

Dirigió unas palabras en nombre de todos los periodistas y medios al titular del periódico "Villa Luro Central" y el acto terminó con el show de los bailarines de tango Bernardo Baraj, Carlos Tedeschi, Emmy Roger y Graciela Caspez bailando "La Cumparsita".

Correo de Opinión

Propiedad Horizontal SA por la Dra. Diana Sevitz^[1]

Estas reflexiones surgen luego de haber leído y releído varias veces la entrevista que Pequeñas Noticias le realizó al Sr. Bacigalupo que atentamente siempre está solícito para atender todas las dudas que se nos presentan referidas al Convenio Colectivo de los encargados.

En primer término me sorprendió que dijera que la idea de este convenio se comenzó a gestar hace 4 años, es increíble cómo en este país se pueda mantener un secreto tan bien guardado durante tantos años y que todos los comprometidos en él guardasen silencio cual esfinge del Nilo.

Me pregunto por qué tantos años se necesitó para elaborar el actual convenio. Es cierto, como indica Bacigalupo, que el Convenio alcanza a todos los habitantes de la República Argentina, y que todos tiene necesidades diferentes, lo que no logro entender es cuáles son las diferencias que existen en este convenio. Me imagino que se debe referir a que el consorcio deberá entregar ropa adecuada conforme a las condiciones climáticas de cada zona. Me cuesta comprender que se puntualice como logro de un convenio colectivo la entrega de ropa. ¿O es que acaso se los maltrataba a los encargados antes de la sanción de este convenio con indumentaria no acorde al clima? Estoy cansada de escuchar en la clínica diaria (como yo la llamo) a propietarios y administradores que no saben más que inventar, además de las medidas disciplinarias que le aplican a los encargados para que éstos se vistan con la indumentaria que se les entrega por ley.

Lo que más me costó digerir, desde todo punto de vista y como profesional no sé como interpretarlo (y como especialista en negociación tampoco), pues para mí es un concepto nuevo, cuando el Sr. Bacigalupo informa que el convenio tenía 25 cm de alto. Jamás negocié para un cliente por centímetros de exigencias (pero parece que funciona y comenzaré a aplicarlo) y que gracias a las negociaciones de las cámaras que representan al sector empleador, solo quedaron 4 cm de reclamo. GRACIAS SECTOR EMPLEADOR, los propietarios nos sentimos muy reconfortados por ese recorte de 21 cms.

También el Sr. Bacigalupo elogia la actuación de la patronal, agradezco que hubiera usado la palabra que me obligó a recurrir al mata burros (bueno, es decir, Diccionario de la Real Academia Española) a fin de establecer, para poder entender de qué hablamos cuando hablamos, que "patronal" quiere decir perteneciente o relativo al patrono o patronato. Ni corta ni perezosa me fui a buscar la palabra "patrono", persona que emplea obreros en trabajo. Ahí sí, mis queridos lectores, si es que hay alguno todavía que sigue leyendo esta nota, como dice el dicho popular, se me quemaron las naves.

Estas Cámaras que se arrogaron el derecho de representar a todos y a cado uno de los propietarios, ¿me pueden explicar qué obreros emplean para poder denominarse de ese modo?, para mí toda una confusión semántica que lleva a la confusión de las ideas.

¿En qué momento -y yo estoy totalmente segura que no nos dimos cuenta porque acá todo sucede en las sombras- le entregamos a esta supuesta patronal nuestra representación?

Hasta ahora no pude dar con el instrumento ni con el sustento jurídico. Este artículo, y lo agradezco no saben cuánto, me obligó a refrescar conceptos sobre la personalidad del consorcio. Por supuesto, recurrí a un texto de nuestra futura ministra de la corte Dra. Elena I. Highton, y créanme que entre las nueve teorías que la misma expone acerca de su naturaleza jurídica (Propiedad Horizontal y Pre-horizontalidad Derechos reales Vol. 4 59/73) no pude encontrar el concepto de que el consorcio de propietarios pueda ser considerado una empresa.

El Sr. Bacigalupo se refiere a los consorcios como el sector empresarial. Volví desesperada al mata burros buscando otra vez clarificar ideas, y encontré que "empresario" es la persona que abre al público y explota un espectáculo o diversión o es el titular o directivo de una industria, negocio o empresa. ¿Alguien me puede explicar en qué categoría entramos los consorcios? ¿En qué momento dejamos de ser "el derecho real de propiedad de dos o más personas sobre un inmueble edificado, por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobre determinados sectores independientes y un derecho común (establecido al solo efecto de hacer posible el primero) sobre las restantes partes, para convertirnos en la patronal, en la empresarial y haber suscripto un convenio social plasmado en el Art. 27º del nuevo convenio colectivo?

Me hubiera gustado mucho que las Cámaras signatarias del convenio colectivo hubiesen estado presentes en la reunión del día 3 de junio en la sala anexa al Congreso Nacional, donde la Diputada Inés Pérez Suárez presentó el proyecto de reforma a la ley de propiedad horizontal, y hubiesen escuchado el clamor de todos los propietarios de los cuales se arrogaron el derecho de representarlos. Habrían huido despavoridos porque por una cuestión de respeto me es imposible reproducir los epítetos proferidos por la mayoría de los presentes al enterarse de este nuevo convenio.

Incluso se dieron cita cantidad innumerable de administradores que poniendo la cara tuvieron que explicar que estas cámaras no los representan ni tampoco a los propietarios, y no supieron dar explicaciones sobre la conducta de estas asociaciones.

Lo ocurrido es grave, pero la gravedad reviste en primer término en la ignorancia de muchos sectores acerca de la naturaleza jurídica del consorcio, de la poca participación de los propietarios en la comunidad consorcial, de las luchas intestinas de las asociaciones de administradores, de la casi tercera guerra mundial que se desató a mediados del año pasado cuando un grupo de legisladores creó el registro de administradores, de la poca unión que tenemos los propietarios, del poco respeto que nos tenemos como vecinos... ¿o es acaso que los casi dos millones que vivimos bajo el régimen de propiedad horizontal, no votamos, no somos consumidores, no podemos exigir que se nos respete como tal y sencillamente sentarnos a negociar cara a cara con nuestros empleados?. Debe ser el único caso de negociación colectiva donde falta una parte.

Y por último cualquier empresa o negocio o industria, como se nos pretende encuadrar, tiene un remedio legal cuando por alguna circunstancia no marcha como es debido y comienza a tener dificultades con su patrimonio. Tienen muchos recursos, desde reducir las horas de trabajo de su personal, establecer un procedimiento de empresa en crisis, concursarse hasta finalmente quebrar.

¿Estos conceptos pueden ser aplicados a un consorcio? ¿Conocen algún consorcio que pueda reducir por cuestiones económicas el sueldo de su personal?, ¿podremos intentar un procedimiento de crisis? ¿Será una buena solución concursarnos? ¿Qué sucede cuando tenemos una morosidad que alcanza a un 20% o más? ¿Cómo se hace frente a los compromisos? No lo sé pero sí se que se puede dejar de hacer arreglos vitales en los edificios como reparar viviendas de los copropietarios, que ven disminuidos su patrimonio por el deterioro progresivo aunque todos los meses pagan puntualmente sus expensas pero no se puede reducir el sueldo del encargado.

Entonces señores... ¿de qué estamos hablando? ¿De qué concepto social estamos hablando consagrado en el convenio colectivo y firmado por estos señores que no me atrevo a calificarlos?, ¿dónde quedó el concepto social de todos aquellos que han perdido sus empleos, son jubilados o con sus magros ingresos deben soportar estos abusos? ¿En qué nos convertimos? ¿O los propietarios no somos también trabajadores?

Creo que llegó la hora de decir BASTA. Si queremos que las cosas cambien, seamos el factor del cambio, no esperemos que otros lo hagan, canalicemos esta experiencia en ideas y concreciones. Un grupo de propietarios surgido de los talleres que estamos llevando a cabo en forma gratuita y libre en el CGP 6 está elaborando propuestas para reformar la ley de propiedad horizontal. Todas aquellas personas interesadas en trabajar en nuevas propuestas podrán acercarse con las mismas el día 15 de junio de 2004 a las 19 hs. en Av. Díaz Vélez 4558 1º piso, enviar mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamar al teléfono 4784-8251

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[1] La Dra. Diana C. Sevitz es abogada mediadora, árbitro en Propiedad horizontal, directora de los talleres para propietarios del CGP 6 , co-conductora del programa radial Consorcios Hoy (FM 88,3 Urbana los miércoles de 18 a 19 hs) y co-conductora del programa radial Hablemos de Consorcios (FM PALERMO 94,7 los lunes de 19 a 20 hs. un programa de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal -UMIPH)

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Unión de Medios Independientes de P. H.

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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

Adeudan una suma importante

(23/5/2004)

Estimado Juan,

Efectivamente, las expensas comunes de Propiedad Horizontal, como "gastos de la cosa" tienen prioridad en cuanto al cobro de las mismas. De hecho, recuerde que en caso de deberse expensas, el nuevo propietario (ya sea que compre en remate judicial como que compre extrajudicialmente) deberá abonar las expensas impagas. En conclusión, en principio, el Consorcio nunca dejará de cobrar puesto que las expensas hacen a la existencia misma del edificio.

Respecto de su siguiente consulta, es el administrador del consorcio quien fija el monto mensual de las expensas, y deberá aumentarlas en caso de no poder hacer frente a los gastos del consorcio. Pero el buen administrador, no solamente debe proveer un "fondo de reserva" para afrontar gastos extraordinarios e imprevistos, sino que debe ejecutar a los deudores morosos, sino, con cada unidad que no paga expensas, usted pagará cada vez más en proporción.

Espero haber arrojado un poco de luz a su problema.

Cordialmente,

Dra. Victoria Loisi

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La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C"

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo lunes 21 de junio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.

Rincón Solidario

Doble administración

Estimado Dr. Brailovsky.

Estamos desde hace 2 años en una situación de doble administración. Somos un edificio torre con 120 dptos. y 2 porteros y/o encargados para el caso.
Un portero que responde a nosotros (la mayoría del edificio, lo cual está en juicio) y el otro portero que ocupa la vivienda del consorcio y responde a la administradora que no quiere renunciar. Este personaje, el encargado ya acumula varias denuncias policiales, a pesar de que reside en nuestro país hace unos 3 años, es extranjero proveniente de Rusia, y desconocemos hasta si tiene permiso de trabajo y como esta el tema de las cargas sociales que supuestamente la ex-administradora le abonó, aunque ya hace 3 meses que ella pone en su informe de expensas que no cuenta con fondos para abonarlas (ya que solo le pagan 10 dptos.) y por tal motivos, supuestamente hace 3 meses dejó de abonarlas.

El administrador al que nosotros abonamos las expensas nos dice que no lo puede despedir porque él no le paga su sueldo sino que lo hace la administradora. Este portero no solo conoce muy bien los problemas ocasionados por esta doble administración, como así también los provoca, ya sea cortando la luz, ascensores, no cumpliendo sus funciones de limpieza y mantenimiento, etc..

Nosotros también sabemos que él está esperando que lo echemos para iniciarnos un juicio que cree poder ganar y cobrar su buen dinero.
Cómo podemos proceder en este caso, ya nuestro administrador tiene un libro de Ordenes que confía con él poder tener una herramienta para echarlo, pero esto se va demorando y así estamos pagando al portero que responde a nosotros y a la persona que viene los fines de semana y a este personaje, que aunque no le pagamos nosotros directamente recibe la comodidad de la vivienda que es lo único que le interesa mientras recibe un sueldo igualmente abonado con fondos de nuestro consorcio.
Desde ya quedo a la espera de su amable respuesta y le saludo muy cordialmente,

Gabriela P

(25/5/2004)

Mi querida Gabriela:

Esperando que sigas bien, cumplo en responder tu inquietud.

Pues bien, según mi modesto criterio, tu edificio es UN DESASTRE.

Es más, me pregunto yo: ¿qué opinan los otros co-propietarios?

Porque esa opinión nos podrá dar una idea de cómo resolver el problema.

Sí, fijate lo que se me ocurre:

CUALQUIER propietario podría consignar las expensas PORQUE NO SABE CUAL ES EL ADMINISTRADOR al que corresponde administrar legalmente el Consorcio, único autorizado a dar recibo en legal forma.

Acordate que "el que paga mal, pagará dos veces".

Claro que para consignar las expensas, primero hagamos una mediación, y luego el juicio.

Empero, como medida precautoria, YO solicitaría el nombramiento de un ADMINISTRADOR JUDICIAL, para evitar continuar con la situación caótica actual.

Y las instrucciones al administrador judicial, de regularizar la situación del consorcio, se las da EL JUEZ:

Primero y lo mas importante: el INTERVENTOR administrador judicial, comunicará el nombramiento efectuado por el juez, a los co-propietarios, y a los dos administradores que actualmente se pelean por serlo (y que ya no lo son más por orden judicial).

Y si se niegan éstos, efectuará denuncia penal contra los administradores.

Y segundo se ocupará de la recaudación de expensas a todos los propietarios, etc. bajo apercibimiento de promover los juicios necesarios para ello.

Tercero, efectuará el despido "causado" del empleado, si corresponde, fundado en todas las "irregularidades" en que éste ha incurrido en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, por su conducta, etc.

Claro que, el administrador judicial, abogado del fuero, SEGURAMENTE no va a ser el que Uds. quieran, sino el que IMPONGA el Juez.

Y antes pregunté cuál es la opinión mayoritaria de los propietarios porque podría intentarse sugerir al Sr. Juez, que el INTERVENTOR ADMINISTRADOR JUDICIAL que designe, sea uno que Uds. propongan y con el requisito de ser ABOGADO.

¿Por qué abogado? porque es lo que rige en las normas aplicables a la INTERVENCIÓN JUDICIAL.

Aunque personalmente no creo que se pueda lograr eso.

A fin de evitar ESO, los co-propietarios en mayoría (por así llamarlos), podrían intentar se convoque a una ASAMBLEA JUDICIAL.

Empero este proceso es MUY LARGO, con muchos requisitos, y que, si el abogado no lo estudia atentamente o conoce especialmente, estará destinado al fracaso.

Ahora que, si no quieren llegar a eso, el consorcio o la administradora, podrían promover causa penal por defraudación y "otros", contra el o la anterior administradora.

Y digo el delito de DEFRAUDACIÓN por cobrar con influencia mentida, etc., como dice el Código Penal (Art. 173), en concurso real con el delito de ADMINISTRACIÓN FRAUDULENTA (también Art. 173).

Yo creo que eso tal vez induzca a pensar al anterior administrador que podría resultarle peligroso seguir "metiéndose" en el Consorcio y así tal vez se aparte.

Igual postura podría adoptarse con el empleado: si ha cometido algún delito, debería haberse efectuado la acción penal correspondiente y, justamente por ese motivo, cabe el despido CAUSADO del empleado.

Ya sea por la pérdida de la confianza del empleador en el trabajador, la violación de los Arts. 62 y 63 de la LCT 20744, o por la condena penal en ulterior instancia.

Y el despido implica desalojo de la vivienda, lo que repercutirá en una normalización de la vida consorcial.

En cuanto a que es inmigrante, no existe problemas: una simple averiguación nos informará si está legalmente radicado o no, y consecuentemente, si puede trabajar legalmente en la Republica Argentina. Y eso le traería severas consecuencias al trabajador ilegal y al Consorcio.

Empero, y como siempre, recomiendo consultar con todos los "papeles" en mano al abogado de confianza que, previo estudio, ajustará este informe preliminar a la realidad de SU CASO. Y si desea que este suscrito entienda en el caso, solo tiene que coordinar entrevista y con sumo gusto procederé a abocarme al estudio que corresponde.

Esperando haber aclarado el panorama, la saludo como siempre, muy cordialmente,

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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Los reintegros del ANSeS

Cecilia, antes que nada te agradezco en nombre de todo el equipo de Pequeñas Noticias por las felicitaciones y nos alegra mucho que tanto el boletín como el sitio te sean de utilidad.

El monto que el ANSeS reintegra en concepto de asignaciones familiares es el siguiente y lo compensa sobre las contribuciones, más precisamente sobre las contribuciones al Régimen de la Seguridad Social, no sobre los aportes.

Lo que compensa es un porcentaje del haber bruto del trabajador que si llega a cubrir el total de las asignaciones familiares pagadas por el empleador, en este caso el consorcio de copropietarios, compensará el total de las asignaciones y si no lo cubre compensará hasta ese porcentual como tope.

Los porcentuales son: el 10,17% para el concepto "Previsiones", 4,44% para el concepto "Asig. Familiares" y el 0,89% para el llamado "Régimen Nacional de Empleo". Estos conceptos así descriptos son los que figuran en el Formulario PS. 2.32. de la ANSeS llamado "Solicitud de Reintegro de Asignaciones Familiares" y se aplican sobre el total del sueldo bruto del trabajador.

Este formulario y muchos otros están disponibles en el sitio de la AFIP, www.afip.gov.ar en el ítem "Formularios" que aparece en el menú ubicado a la derecha de la página principal.

La compensación se hace automáticamente en el Formulario 931 que se genera con el aplicativo "Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones" (SIJyP) en base a las asignaciones familiares que se declaran como pagadas y el sueldo bruto del trabajador. Si mirás el F.931 en el rubro "Contribuciones al Régimen de la Seguridad Social" verás que aparecen las "Asignaciones Familiares Pagadas" y unas líneas más abajo podrás ver las "Asignaciones Compensadas".

Espero no tengas inconvenientes para completar el formulario, no es complicado teniendo los porcentajes de cada ítem.

Un saludo muy grande.

MFL

Los borré sin archivarlos

Estimada Gloria es un gusto para nosotros recibir este tipo de mail porque nos habla de la importancia que cada uno de los lectores le da a nuestro trabajo.

Por este tipo de inconvenientes que has tenido con los boletines 214 y 215 es que ya hace bastante tiempo que hemos puesto a disposición de los lectores todos los boletines de Pequeñas Noticias desde el número 0 (cero) hasta el último publicado a la fecha.

Los mismos los encontrarás ingresando a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar y una vez allí encontrarás en el centro de la pantalla inicial, en la parte superior, un icono con el dibujo de un diario doblado donde al hacer clic en él llegarás a la lista de todos los boletines publicados.

Cualquier inconvenientes no dudes en volver a comunicarte.

Un saludo cordial.

CGdeR

Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

PERSONAL DE LIMPIEZA: Consorcio en floresta. Tres veces por semana de mañana. Preferentemente de la zona. Buen trato con propietarios y buenos conocimientos de limpieza y mantenimiento doméstico - Se valora experiencia - Edad máxima 45 años - Dirigirse al Sr. Ing. P. Burna - Teléfono: 4572-7892/15-5003-6675 de 9 a 18 - E-mail: pfburna@yahoo.com.ar

INMOBILIARIA - OFRECIDO

LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com

PARA EL PUESTO DE TRABAJO QUE ESTE DISPONIBLE: Estoy buscando empleo en el área de recepción, atención telefónica, operaria, cadete, para realización de trámites, limpieza etc. Dispuesta afrontar con responsabilidad, cumplimiento, esfuerzo y voluntad lo que el mismo demande. Experiencia 2003-2004 Almacén “El Tronquito” Castelar 3011 Ituzaingó Puesto: Encargada <> 2002-2003 Geriátrico “El buen Pastor” Av. Honorio Pueyrredón 1026 Capital Puesto Asistente Geriátrico, Limpieza <> 1996-2002 Jardín de Infantes “Ser Feliz” Cnel. Díaz y Santa Fe Cap. Fed. Puesto: Auxiliar de Maestras - Cadeta - Cocinera - Limpieza del Jardín <> Educación: Secundario incompleto, Primario, Curso de computación: Operador de PC - Sra. María Valeria Argandoña - Tel: 4623-0562 o 4902-2933 - E-mail: therachelchanel@yahoo.com.ar

ENCARGADO PERMANENTE CON VIVIENDA: Matrimonio sin hijos. Amplia experiencia (13 años) en mantenimiento (electricidad, control de proveedores) y limpieza. Están a disposición en caso de entrevista mis antecedentes laborales y certificados de aportes - Sr. Diego Machiavello - Teléfono: 4-501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar.

ENCARGADO DE EDIFICIO EN ZONA CAPITAL: Mi nombre es Daniel tengo 38 años, soy casado y una hija de 9 años que va al colegio y es muy tranquila. Tengo experiencia en vigilancia y muy buenas referencia soy fuerte, sano y bien predispuesto. Mi mujer quiere trabajar también. Si están interesados en recibir más información pueden llamarme al teléfono 4457-0998 o enviarme un e-mail a noraa713@yahoo.com.ar. Muchas gracias.

Consecuencias del CCT 378

Estimado Marcelo, por acá todo bien aunque el nuevo CCT nos tiene a mal traer con las consultas y la implementación del mismo, así que intentaremos encontrarle la vuelta.

Con respecto al libro de órdenes sería interesante considerarlo en caso de que alguna de las condiciones laborales del trabajador hayan cambiado, por ejemplo si se modificó la categoría del edificio y por ende su categoría, dejar notificado el motivo y el por qué de tal aumento en los básicos de su sueldo. Pensándolo mejor, también sería una muy buena práctica notificarlo del nuevo artículo 23 del convenio donde se describen sus obligaciones y mejor todavía si se le entrega una copia del convenio y dejar constancia de tal acto en el libro de ordenes.

El retroactivo del mes de abril se puede abonar de una forma como de otra, pero en ambos casos deberás tener en cuenta a la hora de liquidar el SAC de observar muy bien cuál será el mejor sueldo del semestre ya que el mes de abril estará repartido entre abril y mayo y el de mayo tendrá una porción del de abril si has decidido indicarlo junto a éste.

El Sistema 9041 te permite liquidarlo en recibo a parte o dentro del recibo de mayo, solo que cuando sugiera el mejor sueldo para liquidar el aguinaldo deberás ver cómo está integrado ya que puede tener el retroactivo de algún mes y no se deberá considerar.

Con respecto al ayudante de media jornada que está trabajando en un edificio con 70 unidades, el convenio no dice que es obligatorio tener a un ayudante de jornada completa si el edificio tiene más de 35 unidades. Distinto sería si el encargado permanente del edificio solicita un ayudante de 8 hs por las características y tipo de tareas que tiene que desarrollar en el consorcio en cuestión ¿se entiende el razonamiento?

Espero haber podido echar un "pequeño" rayito de luz.

Un saludo inmenso para vos y tu señora.

MFL

Las bonificaciones en los recibos de sueldos

Silvia, de ninguna manera sos "demasiada molesta" como ponés en tu mail, sino todo lo contrario. Nunca está de más aclarar las dudas sobre todo tratándoses de temas de sueldo o del nuevo convenio colectivo que son tan delicadas.

Las dos preguntas que realizás están íntimamente relacionadas y antes de responderlas vamos a hacer una diferencia entre los ítems que forman el recibo de sueldos, como por ejemplo "Sueldo Básico", "Antigüedad", "Retiro de Residuos", "Bonificación" (como vos ponés en tu consulta), etc. con el "Total Bruto" del sueldo que es el que corresponde a la suma de todos los conceptos remunerativos que se le abonan al trabajador, estén éstos estipulados por el convenio o no.

Hecha esta aclaración, respondo tus consultas:

Si el ítem correspondiente a "Sueldo básico" que corresponde a una determinada función y categoría del trabajador es superior al que estipula el actual Convenio Colectivo de Trabajo 378/04, no tenés que aumentarle el sueldo básico.

Ahora si dentro de los ítems que se detallan en el recibo de haberes existe alguno como "Bonificación", "A cuenta de futuros aumentos", "Adicional voluntario" o alguna descripción parecida no podrás tomarlo como parte del sueldo básico y cambiarle la descripción ¿se entiende?.

Por otra parte, los conceptos como "Bonificaciones" no son obligatorios de aumentarse.

Que el total del Sueldo Bruto del trabajador sea superior al total del Sueldo Bruto que correspondería a los ítems estipulados en el convenio por tener un trabajador en particular adicionales que el convenio no contempla, "no" significa lo mismo.

Te invito a que leas en este mismo boletín el Correo de Lectores llamado "La pileta, el AIERH, el SUTERH y el secretario gremial" que es una consulta parecida a la tuya pero con un plus que se le abonaba a un trabajador por limpiar la pileta antes de la nueva categorización de edificios que realiza el actual convenio que verás, es una situación diferente. También puedes leer la nota de tapa del Boletín anterior, el Nº 215, llamada "La otra cara de la moneda" donde Pequeñas Noticias le realizó una entrevista al Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, quien responde varias preguntas relacionadas directamente con la implementación del convenio.

Te mando un saludo grandote y espero haberte ayudado un poquito con tu duda.

MFL

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