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Boletín de Pequeñas Noticias
l a c o m u n i d a d c o n s o r c i a l c o m o u n e s p e j o d e l a s o c i e d a d
14 de Octubre del 2002 - Nº: 133
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Inquilinos
Los
inquilinos a través de Enrique Wainfeld, presidente de la Asociación
Inquilinos de la República Argentina (AIRA), exigen tener voz y voto en las
reuniones de consorcios, participar de los consejos de administración y se
preguntan para qué se necesita un administrador...
En
una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias el presidente del
AIRA subrayó sus conceptos expresando: “no se puede darle todos los
derechos al propietario”. Esta opinión nació, según nos expresó, de su
conocimiento de que los inquilinos de la Argentina, se encuentran en un estado
de suma desprotección comparándolo con el de otros países en donde, a través
de sus viajes, tuvo oportunidad de interiorizarse sobre el tema de locaciones
urbanas.
Su
exigencia fue terminante: “Nosotros
estamos pidiendo ahora que el inquilino, que es el que paga las expensas, tenga
voz y voto en las reuniones de consorcios...”
Como
una solución a los problemas de costos del consorcio y de inclusión de los
inquilinos en la toma de decisiones sobre problemas comunes, el Sr. Enrique
Wainfeld declaró que, desde hace mucho tiempo, viene bregando para que los
asuntos del consorcio los maneje directamente un consejo de administración,
ampliando, a continuación el concepto: “...un
integrante de ese consejo de administración (...) podría ser un inquilino
(...) cuando los gastos son importantes se discute (y) cuatro cabezas piensan...
pero cinco piensan más...”.
El
presidente del AIRA explicó que “ya hay muchos consorcios que se manejan a
través del consejo de administración (y) que no tienen administrador” .
La
negativa de los propietarios
Ante
la pregunta de esta redacción sobre las razones que aducen los propietarios
para negarle voz y voto a los inquilinos en las asambleas afirmó que:
“...si un inquilino tuviese voz y voto en una reunión de consorcio y decide
el consorcio hacer un arreglo que implique una punta de pesos, el inquilino va a
decir que no, después saldrá por minoría o mayoría si se hace o no se hace,
entonces (...) a los copropietarios no les conviene...”
Nos
explicó que esos temas en otras
partes del mundo se manejan en forma diferente, aseverando que en “la mayoría
(de los lugares, los inquilinos) tienen voz y tiene elementos como para poder
aportar”. Más adelante, en la entrevista, amplió este concepto
explicando que el inquilino podría acercarle al administrador otros aportes
para poder hacer los trabajos de mantenimiento que el consorcio requiera, como
ser diferentes ideas, otras ofertas, nuevos presupuestos o proveedores
alternativos ya que el cien por cien del gasto de las expensas la tiene que
hacer el inquilino.
Expensas
comunes y extraordinarias: separando las aguas...
Uno
de los temas sobre los que el Sr. Enrique Wainfeld hizo especial hincapié, fue
la discriminación en las expensas de los gastos comunes ordinarios de los
extraordinarios: “La
inmensa mayoría de los contratos dicen: son a cargo del inquilino el pago de
las expensas comunes. Lo que menos sabe el inquilino, en ese momento, es que
tiene que pagar todas las expensas: las ordinarias y las extraordinarias (...)
¿Por qué paga todo? Porque las expensas ordinarias y las extraordinarias, las
dos son expensas comunes”
Amplió
este concepto, que tantos disgustos trajo a propietarios y a inquilinos,
diciendo: “...esto
lo aprendimos a través de un juicio que hemos tenido hace mucho(s años) donde
nosotros discutíamos con el juez que (esto) no podía ser. Si se habla de
comunes se sobreentiende, decía yo, que son las ordinarias. Me decía el juez:
se sobrentiende nada Wainfeld... se sobreentiende que paga todo... Porque no
dice comunes ordinarias, dice comunes y (...) las dos son comunes...”
Para
que quede claro el concepto, el Sr. Wainfeld recalcó que en el contrato de
locación debe estar expresado claramente que las “expensas
comunes ordinarias (son) a cargo del inquilino y las extraordinarias (son) a cargo
del locador”
Por
otra parte, amplió su reclamo a los mismos administradores sobre los que acusó
de no desglosar las expensas:
“¿por qué? Porque eso va dirigido al propietario, no al inquilino...”
El
presidente de AIRA nos comentó que muchos propietarios le traen sus
departamentos para que ellos se ocupen de alquilarlos porque saben que los
inquilinos que llegan por su intermedio son sumamente confiables. Cuando
celebran un contrato queda perfectamente discriminada la obligación de pagar
las expensas comunes de las extraordinarias de modo tal que el propietario sabe “que
si deciden cambiar la alfombre del hall de entrada, hacer un sauna al fondo,
comprar un nuevo ascensor, lo que quiera..., impermeabilizar la azotea... eso lo
va a pagar él (propietario), ya lo sabe”
Desde
la redacción, en un análisis de la entrevista realizada al Sr. Enrique Wainfeld,
nos surgió la idea que frente a la enorme cantidad de departamentos vacíos,
unos 80.000 según palabras del presidente del AIRA, podría ser que algunos
propietarios para mejorar su competitividad ante tan baja demanda, exigieran a
los administradores un desglose claro de las expensas en ordinarias y
extraordinarias para que quede a cargo del inquilino solo las que le
corresponden. También, como una idea, podría otorgar un poder para que el
inquilino los represente en las asambleas ordinarias donde podría hacer oír,
de esta forma, su voz y su voto reservándose sus derechos de propietario para
las asambleas extraordinarias donde en general se tratan asuntos que tienen que
ver con mejoras en su patrimonio.
El
hecho de que la ley no contemple derechos consorciales a los inquilinos no
invalida la voluntad del propietario de ceder parte de estos, sobre todo en
aquellos casos en que no se perjudica, para garantizarle al inquilino la justa
defensa de sus intereses, mientras participe con su convivencia de los asuntos
comunes a todos.
Como
una ventaja adicional se podría destacar que un inquilino participativo, con
derecho a influir en las decisiones de la comunidad en que está inmerso, es muy
probable que sea mucho más responsable y cuidadoso de los bienes que están a
su cargo. Por otra parte a través de su participación podrían coincidir,
inquilinos y propietarios, en mantener bajas las expensas
Registro
de Administradores
A días de ser aprobada en el recinto, tanto AIERH como CADAPH en sendas entrevistas con Pequeñas Noticias, coincidieron desde diferentes puntos de vistas, en oponerse a la creación del registro de administradores
El
viernes 4 de este mes el Dr. Juan M. Acosta y Lara, Secretario de la Asociación
Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH), en una amena entrevista se
explayó sobre los diferentes puntos que hacen al Registro de Administradores
que sería aprobado en estos días
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"Yo creo que a la primera de cambio que me tenga que matricular y no pueda, porque uno de los edificios que yo administro debe ABL, yo les hago un juicio, se los gano y se cae la ley" |
¿El
proyecto de Sandra Dosch satisface lo que ustedes pretenden como regulación de la profesión?
Juan
M. Acosta y Lara : Mirá, en parte sí, no podemos dejar de reconocer que es un
avance y que no está mal que esto
se regule. De todas formas no garantiza nada
la regulación. O sea si lo que estamos buscando es transparencia, no lo
va a garantizar ningún tipo de proyecto, lo va a garantizar la idoneidad de los
tipos que estén al frente de los edificios. En ese sentido este proyecto le
falta esa pata. Este proyecto no te exige ningún tipo de idoneidad, simplemente
vas y te registras con un acta, no te pide ningún tipo de curso y ningún tipo
de antecedente, salvo el CUIT o antecedentes penales, obviamente
eso es para registrarte en cualquier tipo de actividad.
Por
otra parte, creo que en esto (se equivocan) bastante , cuando mandan a la
autoridad de aplicación que sea ella quien diga
quién va a hacer el registro, debería decir, por ejemplo, la Comisión
Municipal de la Vivienda o cualquier otra repartición. Tampoco nombra quién es
el que juzga las actitudes de los administradores y si bien les crea una escala
de penas por determinadas conductas y tipifica algunas cosas típicas del
derecho represivo. Al no poner el juez está cayendo en un peligroso vicio de
inconstitucionalidad porque el poder legislativo no puede delegar en el
ejecutivo determinadas cosas, algunas reglamentaciones sí, pero esta de
nombrar quiénes son los jueces o los procedimientos, no lo puede delegar, eso
va contra
la Constitución Nacional y contra la Constitución de la Ciudad de
Buenos Aires.
Tiene
también otro vicio de inconstitucionalidad, que es poner en cabeza del
administrador una obligación que no es de él, o sea el administrador sí tiene
la responsabilidad de que los pagos se hagan y se cumplan y se liquiden bien,
pero no es obligación de él. Quien debe el impuesto municipal es el edificio,
si el administrador se lo llevó y no lo pagó es otra circunstancia, es otro
delito. Lo que no me pueden impedir a mí es matricularme porque un cliente mío
debe estas cargas o estos impuestos.
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La hora señalada Los legisladores porteños por un acuerdo entre los bloques mayoritarios, según la Diputada Sandra Dosch (co-autora del proyecto), el jueves 17 de octubre aprobarían el proyecto de ley de Registro de Administradores. |
Yo
creo que a la primera de cambio que me tenga que matricular y no pueda, porque
uno de los edificios que yo administro debe ABL, yo les hago un juicio, se los
gano y se cae la ley.
También
creemos que es una buena oportunidad cuando ellos ponen un seguro de
responsabilidad civil, nos parece un avance. Ahora, por lo general, estos seguros
están dados a favor del administrador y yo respondo con tal consorcio, que es
muy diferente a lo que nosotros planteábamos que es un seguro de caución que
es una garantía que yo le estoy dando a mi cliente. Supongamos que eso vía
reglamentación se pueda enderezar. Y también nos parece interesante que la
caución sea proporcional al patrimonio que estoy administrando.
Estas
son algunas de las cosas que le fuimos encontrando al proyecto, y después no
nos parece mal que se avance en esto.
Uno
de los lugares, que planteaba la Diputada Sandra Dosch, donde podía ir el
registro es a la Dirección General de Defensa de Usuarios y Consumidores del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ¿a ustedes que les parece?
Juan M. Acosta y Lara: No me parece el ente, porque esto es en el conflicto en sí, esto es cuando hay un conflicto entre administrados y administradores pero qué tiene que ver eso con la regulación de la profesión. Eso es en el conflicto pero no todos los administradores tienen conflicto. Me parece más lógico que sea la Comisión Municipal de la Vivienda. Fuere lo que fuere es un avance.
El
pasado lunes 7 de septiembre en nuestro programa de radio de las 18 hs en FM
Flores, el Sr. Alfonso Macedo del Consejo Argentino de Administradores de
Propiedad Horizontal (Cadaph) también habló sobre el registro de
Administradores y a nuestras preguntas nos comentó:
En
poco tiempo se aprueba el registro de administradores, los administradores se
van a tener que registrar y a partir de ahí las cosas cambiarán, Alfonso, ¿qué
le parece ?
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¡ Paren las rotativas ! Según
un mail difundido por Fundación de Administradores el 9 de este mes CAPHyAI,
UADI y FRA se unieron para luchar contra el registro, firmando un acuerdo de
11 puntos y decidiendo presentar un recurso de amparo porque, según ellos, no
se han tenido en cuenta los derechos del administrador y la capacitación |
Adm.
A. Macedo: mirá es un tema bastante acuciante, esto no cambia en nada, acá hay
una cosa muy sencilla, hay que agarrar y ponerle el cascabel al gato, un
administrador tiene que tener una matrícula como cualquier profesión, tiene que
haber una ley como nosotros presentamos de matriculación, tiene que haber un
estudio.
¿Usted
está hablando de algo parecido a una colegiatura ?
Adm.
A. Macedo: exactamente, cosa que no quieren hacer aparentemente, que es mucho más
sencillo de considerar a un administrador donde directamente tiene una
matricula, vos a un abogado, a un arquitecto vas al colegio y el daño es mucho
mayor, el comportamiento tiene que ser bueno en el colegio de abogados vos
presentás tu querella y las personas tiene un problema, esto es directamente un
decálogo de cosas que realmente estamos haciendo es verificar si hemos
pagado todas las partes que se tiene que dedicar el estado.
Además
la obligación de tener un seguro, yo diría que a esto hay que hacerlo mejor,
en el sentido que uno tiene que tener un profesional adelante donde realmente
esta respaldado por un verdadero colegio, donde vos tenes que hacer las cosas
como es debido
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RB administración de consorcios Administración - Auditorías
Capital Federal - Argentina |
Queremos crecer junto a su consorcio y su administración.
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Protagonistas
El pasado lunes 7 de octubre entrevistamos en nuestro programa de radio, que se trasmite por FM Flores (90.7) a las 18 Hs., al administrador Alfonso Macedo Presidente de CADAPH (Consejo Argentino de Administradores de Propiedad Horizontal) y hablamos sobre su institución.
Ariel:
¿Cuánto hace que se organizaron en el consejo?
Adm.
A. Macedo: Dos
años vamos a cumplir.
Ariel:
¿Y cuál fue el espíritu para realizarlo?
Adm.
A. Macedo: El
espíritu nuestro fue que no encontrábamos en las asociaciones que estaban en
ese momento, un lugar, en el sentido de que la persona que quería empezar a
administrar y que por ahí tenía un solo consorcio, le costaba mucho, como
administrador, conseguir las informaciones en las asociaciones que estaban ya
formadas y además se necesitaban una cantidad de unidades administradas
determinadas para ser socio.
Entonces
encontramos que necesitábamos juntar
voluntades donde directamente no existiera ese problema para el administrador, o
sea que el administrador pudiera conseguir la información sin que le
repercutiera un costo, porque no es fácil hoy en día de la noche a la mañana
conseguir un consorcio, uno se tiene que hacer conocer, en el barrio, por amigos,
o sea, un consorcio no viene por publicidad viene por conocimiento de otras
personas, porque uno como administrador ha sido realmente valorado.
Claudio:
¿El famoso boca a boca?
Adm.
A. Macedo:
Exactamente. Es lo que más funciona.
Ariel:
¿Que servicios brinda la institución?
Adm.
A. Macedo: La
institución tiene un conjunto de gente en la cual tanto arquitectos, abogados,
administradores por medio del teléfono. En un principio, en diferentes días
asesoraban a los administradores en temas de consorcios, ahora pasamos a tener
una página web y también por medio de un e-mail le damos la información al
asociado.
Ariel:
CADAPH dentro de poco va hacer una jornada nacional para administradores de
propiedad horizontal ¿ cuando se va realizar ?
Adm.
A. Macedo: Se
va a realizar el 25 de Octubre, va a ser una jornada completa, comienza a las 9
de la mañana hasta las 19 horas.
Claudio:
¿A quién está dirigido, solamente a los miembros de
CADAPH o a toda la comunidad?
Adm.
A. Macedo: es a
toda la comunidad de administradores o sea no podemos considerar que solamente
los miembros de CADAPH puedan entrar y conseguir un buen asesoramiento.
Claudio:
¿Pero un miembro de un consejo de administración puede
participar?
Adm.
A. Macedo: sí,
como no
Ariel:
¿Cómo hacemos para contactarnos con CADAPH para
inscribirnos en la jornada?
Adm.
A. Macedo:
repito: el día va a ser el 25 de este mes a las 9 de la mañana va a ser la
apertura de ahí hasta las 19 horas con un almuerzo intermedio, nos vamos a
juntar todos los administradores en un tema que es prioritario “Cómo
administrar los consorcios en tiempos de crisis”, se va realizar en el Hotel
Obelisco en la Ciudad de Buenos Aires.
Ariel:
¿Y para comunicarse con CADAPH los propietarios o
administradores que quieran participar de la jornada?
Adm.
A. Macedo: por
medio de nuestra pagina web www.cadaph.8k.com
o por el e-mail: cadaph@fibertel.com.ar
Nota
de autor
¿¿Administradores
= Deshonestidad y Propietarios = Honestidad??
NO
SEÑOR, de ninguna manera!!! pero parece ser que está instalado en el "imaginario
colectivo" esos dos ideas: que todos los administradores son deshonestos y
que la honestidad es privativa sólo de los administrados o copropietarios por
el sólo hecho de jugar ese papel.
Si
partimos de que tanto la honestidad como la deshonestidad son un bien y un mal
del ser humano, nos podemos preguntar:
¿El
administrador es un ser humano? Sí.
¿El
propietario es un ser humano? Sí.
Las
cámaras que representan a uno y a otros ¿no están formadas por seres humanos?
Sí, lo están.
Por
lo tanto, señores y señoras, desde mi humilde opinión, el ser administrador o
representante de él, no es sinónimo de ser deshonesto; así como tampoco el
ser administrado o representante de éstos, no es sinónimo de ser honesto.
¿Cuándo
una persona, en general, tiende a ser deshonesto o se siente tentado de serlo?
Cuando no es controlado. Cuando se ve sólo. Cuando se encuentra con el poder
suficiente para hacer y deshacer con total impunidad, sin ser observado, sin ser
vigilado, sin ser "acompañado" y esto es válido en todos los
aspectos de la vida... (¿nos sobran ejemplos, no?)
Si
en las distintas agrupaciones de personas (familia, consorcio, escuela, barrio,
municipio, provincia, país) no participamos en forma activa, no nos
comprometemos en forma seria, positiva, constructiva, la deshonestidad encontrará
un campo fértil para desarrollarse, multiplicarse e instalarse.
De
todas formas, aunque el camino a recorrer sea largo, desconocido, arduo, difícil
y hasta ingrato, creo que todos los Argentinos, poco a poco y a pesar de muchos,
estamos aprendiendo con no poco esfuerzo, a participar y a comprometernos un
poco más cada día en el ámbito que nos ha tocado vivir... y eso, señores y
señoras, e s b u e n o . . . m u y b u e n
o . . .
María Fabiana Lizarralde, un ser humano más...
Capacitación
Como
hemos tenido muchos llamados y mensajes preguntándonos los temas que abarcan
los distintos cursos de sueldos a dictar próximamente, se los contamos a
continuación:
Programación
correspondiente al Módulo Básico (Duración: 7 clases)
Presentación
del curso - Sueldo bruto y sueldo neto - Deducciones y contribuciones - Leyes,
decretos y convenios - Abreviaturas varias - La PC e Internet - Clasificación
de edificios y categorías de trabajadores - Antigüedad y retiro de residuos -
Plus movimiento de coches, plus jardín y plus limpieza de cocheras - Plus
T.I.E. - Horas extras - Días feriados obligatorios y días no laborables - Período
de prueba - Incorporación de un empleado nuevo - Alta temprana - Inasistencias
- Asignaciones familiares - Requisitos particulares de aplicación a las
asignaciones por matrimonio, por maternidad, y por nacimiento/adopción - Sueldo
Anual Complementario (SAC) - Embargo de sueldos - Vacaciones - Cómo liquidar un
sueldo cuando parte de ese mes fueron vacaciones - Constancia del período de
descanso anual - Ropa de trabajo - Renuncia del encargado.
Programación
correspondiente al Módulo Avanzado - (Duración: 6 clases)
Aportes
y contribuciones: Composición de los aportes del trabajador y de las
contribuciones del empleador - Renuncia del encargado - Despido dentro de los 60
días de la fecha de ingreso - Despido Justificado - Despido sin justa causa -
Extinción del contrato laboral por jubilación del trabajador - Liquidación
del sueldo de un empleado jubilado - Extinción del contrato laboral por
fallecimiento del trabajador - Licencia con goce de sueldos derivada por
enfermedades - Extinción del contrato laboral por incapacidad o inhabilidad del
trabajador - Resumen de las distintas liquidaciones finales estudiadas hasta el
momento - Caja de Protección a la familia - Jornadas reducidas.
Les
contamos a todos nuestros lectores y amigos que las vacantes son limitadas, por
lo cual esperamos reservar su lugar lo antes posible al teléfono 4581-3906 o a
la dirección de correo director@pequenasnoticias.com.ar.
Aquellos que se comuniquen por esta vía, les pedimos que nos dejen su teléfono
para poder comunicarnos con ellos personalmente.
Esta
vez, antes de despedirme le voy a dejar un saludo muy especial a VERONICA, que
en el Boletín anterior confundí su nombre con el de Alejandra, pero que
tal motivo no podrá ser la excusa para no hacer los
ejercicios!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Un
beso muy grandote de M.F.L.
Correo de Opinión
Estimados
Claudio, Fabiana & Ariel:
antes que nada, mi agradecimiento por la oportunidad que me brindaron de
participar hoy en el programa: no solo fue placentero sino también muy
instructivo.
Por supuesto, desde ya acepto cualquier eventual invitación a un nuevo
"round" y prometo mantener la boca cerrada hasta el momento de estar
en el aire. . . para que nada quede sin decir, si es que eso vale la pena!
Antes de enfrascarme en la vida familiar, que la tengo, aunque no parezca, quería
dejar sentadas algunas pequeñas cuestiones que se me fueron ocurriendo, algunas
antes, otras durante y unas poquitas, hace un ratito nomás.
Basura:
Según las estadísticas por Uds. dadas, el
29 % (papel, cartón, vidrio) son componentes generalmente importados. . . lo
cual significa que su valor de venta ha subido enormemente. . . por eso mismo,
el trabajo de los cartoneros está tomando día a día mayor significación económica,
mejor dicho, el de los acopiadores a quienes ellos abastecen. . .
El concepto de "ciudad limpia" como parámetro o índice de satisfacción
para asegurar el pago de los servicios de recolección y aseo, me parecen tan
"flu", que dudo mucho que
oferentes serios lo acepten, pero veamos qué pasa en la próxima licitación, el
año próximo.
Queda abierta la puerta para hacer el ensayo de ver qué pasa realmente en un
consorcio grande con las bolsas verdes y su contenido. . .si es que acaso llegan
a sus destinatarios. . .
Consorcios & Administradores, Registros,
Cortes y Quebradas:
Insisto en mi postura que hasta tanto no se
pueda plantear un mecanismo SERIO de contención y/o separación de los MALOS
administradores, los buenos administradores (que todavía existen) seguirán
pagando el pato y recibirán el escarnio de la gente, que
los sitúa ligeramente, pero solo MUY ligeramente, por detrás de los políticos
en la escala de valoración de imagen.
Es decir, tienen MUY mala imagen.
La idea de una matrícula y/o colegiación, para quien es "habitual" no
me parece mala. El tema pasa por si esa entidad que los agrupará estará ahí
tan solo para hacer "chapa" y cobrar sus cuotas o también estará
ahí para sancionarlos, al estilo de los antiguos gremios de artesanos y otras
profesiones en la Inglaterra victoriana y de antes también.
Y de ese Tribunal de Disciplina.. . . deberían participar AJENOS a la entidad,
entre ellos el Gobierno local y por qué no, los vecinos. Habría que inventar una
figura ad-hoc, electiva, que nos represente a los Consorcistas.
Transparencia + transparencia, es la única vía de posible recuperación,
caso contrario: OLVIDALO!
Sería útil que se destinara el monto de las multas a un programa de capacitación
para consorcistas, capacitación que debería ser obligatoria y previa a la
firma de la escritura y / o posesión:
Enseñar los rudimentos de la Ley de Propiedad Horizontal y del Reglamento de
Copropiedad, permitiría reducir problemas que surgen de la ignorancia. . . y
también reduciría el campo de acción de los vivillos de siempre que se
aprovechan - justamente - de la ignorancia de la gente. .
Esto debería ser una "política de estado" en el caso de las
viviendas de propiedad horizontal entregadas por entidades estatales, Comisión
Municipal de la Vivienda y los Institutos Provinciales de la Vivienda, siendo los
primeros. Y siendo los que más se han olvidado de estos temas.
Por otro lado, estoy convencido que hay posibilidades de mejorar, por vía de
UNA nueva reglamentación, la vida consorcial, sea por medio de una actualización
de la 13.512 o por otros instrumentos adicionales que la perfeccionen.
Algunas ideas:
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1) |
Administradores:
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|
2) |
Consejos de Administración: (Esto es un tema que DEBE ser legislado en forma específica, no basta que sea una figura consuetudinaria, hay que reforzarla con una regulación especifica!!)
|
||||||||||||||||||
|
3) |
Asambleas: Simplificar sus procedimientos:
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|
4) |
Rendición Anual de Cuentas de los Consorcios:
|
Bueno,
basta!
Mi única neurona pide descanso y que me ponga a trabajar en lo mío.
Les mando un fuerte abrazo y estoy -como siempre- a su disposición, en caso de
que quieran criticar, modificar mis propuestas o alguien más quiera hacer sus
aportes
Gonzalo Acuña
gacuna@cotelnet.com.ar
Donizetti 41, Torre B, 4to. Piso "D"
Buenos Aires
Correo
de opinión
Bolsas verdes y nuevos negocios
Señor Director:
Sepa Ud. que la iniciativa que tomó el gobierno de la Ciudad es copia de la idea del candidato a gobernador de la ciudad de Buenos Aires, Ing. Mauricio Macri. Como toda copia es borrosa; esta modalidad puesta en marcha también es así: una copia con carbónico muy usado. Si abrimos un poco el fondo de la cosa estamos viendo que en esas confrontaciones que tuvo el gobernador de C. de Bs. As. Dr. Ibarra con el Ing. M. Macri no es más que una crítica que busca el desprestigio por el desprestigio en sí mismo.
Ud. me conoce lo suficiente para saber que soy administradora de propiedad horizontal y conozco mi tema y también el entorno sindical. En consecuencia me siento totalmente autorizada para criticar esta total desprolijidad del gobierno del Dr. Ibarra.
Los municipales reparten bolsas verdes a los Administradores de tamaño consorcio para que se le entreguen gratis (para el consorcio) a los encargados y hacen especial hincapié en que los propietarios deben embolsar papeles y toda otra yerba reciclable en esas bolsas verdes u otras, en este caso deben identificarlas con un moño, una cinta, pintarlas o escribirlas con verde y depositarlas en los gabinetes para residuos. Las mismas deberán ser embolsadas por el encargado en las bolsas que el gobierno de la Ciudad regala. Cabe aclarar que con el titular del sindicato de encargado SUTHER, Sr. Santamaria se hizo un convenio que fue divulgado por televisión durante toda la semana pasada.
Traduciendo, mi lectura es la siguiente: Los administradores debemos instruir al copropietario y al encargado. Este último debe trabajar en la selección para que el cartonero se lleve los elementos reciclables hasta un lugar que será entregado contra una paga. Descarto que a partir de la entrega de las bolsas por el cartonero, quien recibe chirolas empieza el negocio de los grandes: negocio éste que temen los políticos actuales los hagan otros. Manotean hasta el final porque dentro de poco nos vamos a enterar que son ellos los que compran y venden al mejor postor, es decir han creado un negocio nuevo.
Tenemos un candidato que ofrece hacer un tratamiento integral, en donde el cartonero tenga su participación organizada como trabajador y que el municipio de la Capital será el ente que regule las tareas y las ganancias. ¿Qué esperamos para hacer algo más y pensar con la cabeza y no dejarnos llevar por mensajes demagógicos. En verdad están diciendo, queremos una más para nosotros? Ellos creen que los encargados son personas carentes de análisis propio, y no es así.
De proseguir esto dentro de poco tiempo veremos que obligaran al Consorcio a pagar un plus al encargado por la separación en bolsas y ellos se llevarán los resultados.
Como Administradora he instruido a los encargados para que no pongan manos en la basura más allá de lo que hasta ahora tienen que hacer. No voy a permitir que trabajen gratis para otros o corran riesgos. Tampoco que llenen de bolsas de distintos colores las veredas hasta tanto no haya una obligatoriedad de ley reglamentada.
¡BASTA DE MAFIOSOS! YA TENEMOS MAFIA EN LA PUERTA DE LOS EDIFICIOS, EN DONDE ALGUNOS CARTONEROS TIENEN PARADA FIJA.
Ud. en su carácter de Director debe hacer saber y eso significa educar a las masas, y sólo se educa invitando al pensamiento, que es en definitiva lo único que nos queda para estar y vivir mejor.
Espero
la publicación de estas líneas, bajo mi exclusiva responsabilidad
Atte.
Norma MONTENEGRO.
(8/10/2002)
Correo de Opinión
Gonzalo esta desconforme con su administrador
Con referencia a la opinión
de Gonzalo Acuña (*) de la calle Donizetti.
Estimado Sr. Acuña:
Demás esta decirle que esta profesión me encanta, no fue mi nota una queja
lastimera sino un llamado de atención a aquellos propietarios que son bien
administrados y sin embargo no lo reconocen.
Con referencia a su caso en cualquier consorcio se realizan Asambleas Ordinarias
donde se eligen los representantes del Consorcio que conformarán el Consejo de
Administración.
Mi opinión al respecto es que Gonzalo se involucre en el tema formando un
consejo de Administración y proponiéndolo a la Asamblea para que sea elegido.
De no ser así también tiene la oportunidad de votar en contra en las Asambleas
donde se toman resoluciones pidiendo expresamente que figure en Actas su oposición.
Incluso puede pedir el libro de Actas y redactar allí una disconformidad para
que quede en la historia del Consorcio y genere antecedente.
Todas estas acciones son posibles.
Es indudable que Gonzalo está desconforme con su Administrador, lo
primero que debe hacer para cambiar esta situación es saber si su opinión es
compartida por sus vecinos o no, de ser así ocuparse para, de acuerdo al
reglamento de copropiedad, realizar las acciones tendientes a modificarla.
Espero que tenga suerte y muchas ganas
Lic. Fano
(8/10/2002)
---
(*) Correo de Opinión: Aquel-cuyo-nombre-no-será-pronunciado del Boletín Nº 132 del 7/10/2002
Correo de Opinión
Solicito se active y promulgue esa bendita ley
Estimado
Claudio, te escribo para darte mi opinión con respecto al registro de
administraciones.
A mi entender es lo mejor que nos podía pasar a todos los administradores que
ejercemos nuestra profesión en forma SERIA.
En lo que va del año entré como Administrador en varios consorcios (6), en
todos ellos se repite la misma historia, "administradores que se fugan
dejando un tendal de deudas", entonces, nada mejor que sacar un registro y
que cada consorcio que decide contratar un nuevo administrador, primero consulte
ese registro o bien que el administrador presente en su curriculum una nota
avalada por el ente que registrará las administraciones.
Esto hará que los seudo colegas que denostan nuestra tarea se tengan que
dedicar a otra cosa.
Es increíble ver como se llenan los bolsillos no pagando las cargas Sociales,
el Suterh y otras yerbas y sí imputando en las expensas dichos gastos.
Esto hace que a nuestra tarea habitual se le deba agregar el de poner al día
todas las deudas heredadas, y esto no es remunerado como algo extra, por lo
tanto doble trabajo por culpa de quien no cumplió con su responsabilidad.
Como caso particular, en un consorcio que entré hace dos años y medio, ya
está procesado el mal colega. Ahora bien, qué significa eso, todavía no lo sé,
ya que el buen hombre no tiene nada a su nombre y seguramente no irá preso. En
otro consorcio, una vez comenzado las acciones judiciales, los mismos
propietarios me solicitaron suspender las mismas ya que se iba a gastar plata en
abogados que no se recuperaría jamás.
Entonces, realmente solicito se active y promulgue esa bendita ley
Atte. Luis Alberto Zucchi
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Rincón Solidario Hoy contesta el Contador Federico Salcines
Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas. |
Rincón Solidario
Quiero agradecerles infinitamente por toda la información que me hacen llegar, es muy completa, siempre me sacan de apuros.
En esta oportunidad les quiero consultar si los administradores estamos obligados a inscribirnos en Ingresos Brutos, (aclaro que administro en Capital Federal)
Desde ya muchas gracias cariños.
Marta Cortese
(14/8/2002)
La
actividad de "Administradores de Consorcios de Edificios" está gravada, dentro de la jurisdicción
de la Ciudad de Buenos Aires.
Siendo "Contribuyente Local" figura en el Código Fiscal, con el
Código de Actividad Nro.: 831019 - Administradores, Martilleros,
Rematadores, Comisionistas, etc...
Si el contribuyente decide inscribirse en el "Convenio
Multilateral", por realizar actividad en más de una jurisdicción, por
ejemplo: administra edificios de Capital Federal y Gran Buenos Aires, debe
hacerlo con el código Nro.: 702000-Servicios inmobiliarios realizados a cambio
de una retribución o contrata (incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación,
administración de bienes, etc., realizadas a cambio de una retribución o por
contrata, y la actividad de administración, martilleros, rematadores,
comisionistas, etc.).
En ambos casos, debe tributar con la alícuota general del 3%, sobre el importe
bruto facturado, con una periodicidad mensual
Atentamente
Contador Federico Salcines
Rincón Solidario
Hola!!! Qué tal!!! hacía mucho que no los molestaba!!! Igual, no se hagan ilusiones que no va a volver a
pasar!!! Quisiera saber: los abogados, contadores y arquitectos pueden seguir utilizando boleta "C" de "Responsable no
Inscripto"???
Bueno, chicos, besos a todos, y no se preocupen que pronto vuelvo a molestar!!!
(10/10/2002)
De ninguna manera nos molestas, sino todo lo contrario...!!!!! Cada vez que nuestros lectores arremeten con nuevas dudas, humildemente nos gusta pensar que las respuestas a las anteriores consultas les fueron de utilidad y siguen teniéndonos en cuenta cuando algún problema o duda surge. Realmente los sentimos parte de este equipo, parte de esta "Pequeña Familia de Pequeñas Noticias"... pero esta vez tuvimos que pedirle ayuda a nuestro contador, Federico Salcines, ya que la consulta formaba parte su ámbito, a lo cual amablemente nos contestó.
Según
nos expresó, estos profesionales pueden seguir utilizando las facturas de tipo
"C" correspondientes a la categoría "Responsables No
Inscriptos" frente al IVA, ya que la Administración Federal de Ingresos
Públicos (A.F.I.P.) no se ha expedido aún sobre el tema. Hubo presentaciones
de varias cámaras representantes de distintos profesionales y se determinó
"No innovar" al respecto, por lo cual podés seguir recibiendo
facturas de tipo "C" de profesionales como abogados, contadores y
arquitectos
Atentamente
CGdeR
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El Sr Federico Manuel Salcines es Contador Público (UBA) especializado en Organizaciones sin Fines de Lucro (Universidad de San Andres) y Pymes. Brinda asesoramiento a profesionales y pymes en general sobre temas de contabilidad, administración e impuestos. Para cualquier consulta dirigirse al e-mail: fsalcines@cponline.org.ar
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NOTA SOBRE CORREO DE LECTORES
Estamos
muy contentos con la participación cada vez mayor de todos nuestros lectores.
Por un lado estamos contentísimos con la intervención de todos ustedes, pero
por otro no podemos contestar a todas las consultas por cuestiones de espacio.
Hay que tener en cuenta que el boletín ha crecido muchísimo y su tamaño puede
ser un inconveniente para todos aquellos que no disponen de mucho lugar en sus
casillas de correo. Así fue que abrimos una carpeta de “Consultas
pendientes” donde están las dudas de Marcelo M., Silvia B., Beatriz S. C. N.,
Eduardo M., Noemí y en especial los mensajes de Enrique M., Héctor M. y otros
que están un poco atrasados y prometemos responderlos en próximos Boletínes.
Un saludo muy grande a todos, de parte del equipo de Pequeñas Noticias!!!!!
Correo de Lectores
Hola. Mi nombre es Fabián. Antes que nada los felicito por toda la información que nos envían en los boletines. Tengo una consulta para hacerles. Vivo en un edificio de 90 u. f. que actualmente está administrado por la constructora, por reglamento todavía le quedan 3 años de administración. Aproximadamente el 50 % del consorcio quiere que se vayan, pero por reglamente necesitamos el 75 % (realmente leonino), ya pedimos la renuncia por asamblea pero ni nos contestaron, creemos que la única alternativa sería la asamblea judicial. La pregunta sería qué elementos necesitaríamos juntar para poder solicitar la misma, y si conocen algún abogado especialista en el tema, o si podríamos realizar alguna gestión más antes de pedir la asamblea judicial ?
Desde ya muchas gracias.
(10/10/2002)
Como
es de imaginar, este tema es tratado por todos los autores especializados en
propiedad horizontal y vamos a hacer referencia a ellos para tratar el tema.
El
Dr. Carlos D. Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal"
dedica todo un capítulo al tema. Hace mención al artículo 10 de la ley 13.512
que prevee la solicitud al juez para que convoque a asamblea, en caso de que no
fuera posible alcanzar la mayoría necesaria. Aclara que se refiere al quórum
reglamentario y no a la falta de obtención de la mayoría de los votos
prescripta para resolver un tema determinado.
Hace
hincapié de manera especial en dejar claro que es "imprescindible"
demostrar que se ha tratado por todos los medios posibles obtener el quórum
necesario y esto ha sido imposible.
Dicha
intervención judicial exige que se trate de cuestiones urgentes, que no admitan
demora y que no puedan ser solucionadas mediante otras alternativas
reglamentarias.
Si
a través de la convocatoria judicial se logra el quórum, el juez no deberá
tomar ninguna decisión contraria a la voluntad de los consorcistas. Si no se
logra dicho quórum reglamentario, el juez sí quedará autorizado a tomar las
medidas urgentes, aun contra el deseo unánime de los copropietarios presentes.
Esta
convocatoria puede ser solicitada por cualquiera de los copropietarios o por el
administrador.
Para
ilustrar el tema, hace referencia a una resolución de la Cámara Civil, sala B,
del 26-6-69 donde no se da el supuesto del artículo 10 de la ley 13.512 para la
convocatoria judicial a asamblea extraordinaria si quienes la pidieron, salvo
uno, en el caso de jurisprudencia citado, eran deudores morosos del consorcio
según condiciones establecidas en el reglamento de copropiedad.
También
recurrimos al "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley
13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto A. Gabas al capítulo que
trata de Constitución de la Asamblea.
Escribe
que el reglamento debe contener una cláusula que hable del tema. Entre otras
cosas dice que la convocatoria la realiza el administrador, sino el mismo
reglamento debería determinar quién puede convocarla. Si nada dice al
respecto, se debe solicitar la convocatoria judicial.
Cita dos puntos fundamentales a tener en cuenta para poder pensar en una asamblea judicial:
| a) | Haber agotado por vía extrajudicial para el funcionamiento de la asamblea, o sea haber intentado la solución del tema mediante el pedido de convocatoria que determina el reglamento y acreditar la imposibilidad de solucionarlo por falta de convocatoria o de quórum o mayoría para resolver y |
| b) | Importancia y urgencia de la cuestión a tratar. |
Es
muy interesante la documentación que el autor considera tener en cuenta, aunque
la ley no la especifica.
| a) | Título de propiedad para acreditar la condición de titular del dominio, y si el pedido emana del administrador, el libro de actas de la asamblea, en donde consta su designación. |
| b) | La constancia de que la asamblea no pudo expedirse por falta de quórum o mayoría necesaria, en este caso basta acompañar el libro de actas o copia autenticada del acta respectiva, sin perjuicio de solicitar se intime al administrador (cuando el pedido no emana de él) el referido libro. |
| c) | Comprobante del pedido de convocatoria y de la negativa o silencio del administrador a hacer lugar al pedido sin causa justificada. |
| d) | El reglamento de copropiedad, de donde surgen todas las disposiciones para el funcionamiento de asambleas, o para el pedido de asamblea judicial, si estuviera contemplado. |
| e) | El listado de copropietarios y sus direcciones, a fin de poder verificar si las citaciones se efectúan a todos y en sus respectivos domicilios (esta información también debe ser solicitada al administrador, ya que sólo él la posee), y el escrito de desarrollo de la cuestión que se intenta tratar en asamblea, para que el juez verifique si es o no de importancia, como para justificar y hacer lugar a la solicitud. |
Termina
el autor diciendo que el costo de la asamblea, honorarios de profesionales, etc.
estará a cargo del consorcio, salvo que la solicitud de esta asamblea haya sido
motivada por negligencia del administrador en cuyo caso cargará con las costas
del juicio
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Hola
!
Soy otra vez yo, el que vive en un edificio de V. López e hizo una consulta
allá por julio (cuya respuesta me fue muy útil, por cierto)...
En esta oportunidad, estaba viendo los cursos sobre sueldos, pero al llegar al
capítulo III (Boletín Nº 71 - 3/9/01) me encuentro conque no se puede
llegar a ver esa parte. ¿ Puede ser?
¿Me pueden ayudar? Gracias.
Javier
(6/10/2002)
Hola Javier (el que vive en un edificio de V. López...)!!! Hemos revisado lo que nos contás y ya fue corregido. Los "malos espíritus virtuales" nos jugaron una mala pasada, pero ya está solucionado, por lo tanto no tendrás excusas para pasar de alto el Capítulo III del Curso de Sueldos.
Ahora
hablando más en serio, te recordamos que el curso publicado en el sitio, tiene
ya algún tiempo y es posible de que ciertos porcentuales o conceptos hayan sido
modificados. Entendemos que recibís el Boletín de Pequeñas Noticias todas las
semanas, por lo cual siempre tenés que estar atento a cualquier modificación
en este tema
Mucha suerte!!!
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Señor Director de
Pequeñas Noticias:
Soy una administradora nueva, pero leo siempre vuestro boletín, que tan gentilmente me envían semana a semana, y de verdad aprendo muchísimo, además es un gran alivio contar con Uds. a la hora de despejar dudas.
El motivo de la presente es justamente una duda: pasado mañana es el día del encargado, en el edificio que administro, el suplente del encargado permanente, que
sólo trabaja los fines de semanas y feriados, pretende que le abone el día del encargado, mi pregunta es ¿le corresponde? En caso afirmativo
¿por qué?. Según él, porque el administrador anterior siempre se lo pagaba. Espero vuestra respuesta.
Atentamente Exda.
(30/9/2002)
El día del Encargado es el 2 de octubre de cada año y nos parece oportuno transcribir el artículo del cual se desprende.
Artículo 14 de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98: "Se establece el día 2 de octubre de cada año como el Día del Trabajador de Propiedad Horizontal. Dicho día el personal estará franco total de servicio; de trabajarlo deberá ser abonado independientemente como feriado."
Queda perfectamente aclarado, que sólo se debe abonar como feriado en caso de que el día sea trabajado.
Quizá
el administrador anterior lo abonaba porque el día era efectivamente trabajado,
pero de lo contrario no corresponde abonarlo
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Hola
Fabiana y Claudio!
Nuevamente estoy por acá con otra consulta que me surgió.
A un consorcio que actualmente está sin encargado, va a incorporarse una
persona a trabajar (Encargado No Permanente sin vivienda 4hs.) En principio este
encargado quedaría efectivo, ya que los propietarios lo han acordado y
comunicado al administrador.
Mis preguntas son:
| 1) |
¿Puede
incorporarse a esta persona sin el período de prueba o es más conveniente
hacerlo?
|
||||
| 2) | ¿Puedo informar como fecha de inicio en el formulario del alta temprana 1/10/02 ( ya que el trabajador ha comenzado a trabajar en el edificio a principios de este mes y todavía no se le dio el alta temprana) o siempre esta fecha debe ser posterior al momento de dar el alta ? |
Gracias
por estar siempre atendiendo y resolviendo las dudas que se presentan y gracias
otra vez por la ayuda y asesoramiento que me brindan ustedes, colaborando para
evitar errores en la gestión!
Saludos y hasta pronto!
Silvia B
(4/10/2002)
Sí, es más conveniente incorporar al trabajador teniendo en cuenta el período de prueba, independientemente de que los propietarios ya hayan decidido su incorporación definitiva. Además no se lo perjudica en nada, sólo que el empleador (el consorcio) se ve beneficiado en caso de terminar la relación laboral durante ese período.
Creo personalmente que es un buen momento para conocerse con el encargado, que éste vaya reconociendo sus tareas, sus derechos, sus obligaciones y, en definitiva, convivir dentro del mismo edificio.
Para el SUTERH (Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal), el período de prueba es de 60 días, y el artículo 92 bis de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 establece que durante ese período cualquiera de las partes podrá extinguir la relación durante ese lapso sin expresión de causa y sin derecho a indemnización alguna con motivo de la extinción.
El Alta Temprana debe darse antes de que el trabajador se inicie en la actividad, sea cual sea la modalidad de contratación. El límite para tal trámite es el mismo día de inicio de las actividades y se puede hacer muy fácilmente a través de Internet en la página de la A.F.I.P. (www.afip.gov.ar). En caso de haber alguna irregularidad en este tema, puede solucionarse en la Agencia de la A.F.I.P. correspondiente al domicilio del empleador, en nuestro caso, el consorcio.
El
cambio de modalidad de contratación, o situación o cualquier otra información
que refleje un cambio, se informa a través de la modificación del código en el mismo
formulario, como bien vos decís
Un saludo cordial
CGdeR
|
La peor opinión es el silencio... |
Pequeñas Noticias investiga
Evidentemente estamos viviendo épocas muy especiales en la comunidad consorcial. Después de un montón de tiempo una serie de cambios se están produciendo y para el ciudadano común no está claro quién es el verdadero beneficiario de la puja que cada uno de los sectores está haciendo para no perder protagonismo.
En Pequeñas Noticias queremos saber la opinión de nuestros lectores sobre algunos aspectos que hacen a estos cambios y luego de procesar la información publicaremos los resultados respetando la privacidad y confidencialidad de los datos recibidos.
Esta encuesta la puede enviar:
| 1.- | Manteniendose conectado a Internet complete el formulario y pulse Enviar |
| 2.- | Se abrirá el navegador y un mensaje le indicará que los datos se procesaron correctamente. |
|
Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
|
Empresas Auspiciantes |
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Empresa |
Teléfono |
Localidad |
4961-5907/4962-0400 |
Capital Federal |
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4302-0612/4303-7895 |
Capital Federal |
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|
4504-8116/25 |
Capital Federal |
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|
Ascensores Vertirod de Sanabria, Felisa Caceres |
4867-2209 |
Capital Federal |
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4433-4043/2568 |
Capital Federal |
|
|
4542-2780 |
Capital Federal |
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4657-5270/6825 |
Ciudadela |
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4585-1790 / 4585-4001 |
Capital Federal |
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4342-9195/6612 |
Capital Federal |
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4303-7461 |
Capital Federal |
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4554-5721 |
Capital Federal |
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Bolsa de trabajo
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Encargado/Suplente porteria edificios de vivienda u oficinas. Amplia experiencia y referencias. Hombre disponibilidad full time. Conocimientos de electricidad - Plomeria - Pintura - etc.- |
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Apellido, Nombre: |
Saul Pais |
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Teléfono: |
4911-5814 mensajes |
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Horario: |
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Dirección: |
Caseros 3227 |
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Localidad: |
Capital Federal |
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E-mail: |
Fecha: 29/8/2002 |
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Encargado de edificio con experiencia: Tambien realizo trabajos de electicidad,pintura,soy chofer profesional, etc. Tengo 46 años, soy casado,tengo 1 hija y muchas ganas de coseguir empleo. |
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Apellido, Nombre: |
Raul Eduardo Leguizamon |
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Teléfono: |
4981-2994 |
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Horario: |
Todo el dia |
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Dirección: |
Pringles 328 1º B |
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Localidad: |
Ciudad Autónoma de Buenos Aires |
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E-mail: |
Fecha: 1/8/2002 |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
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para la administración de consorcios Número de Edición: 133 Fecha de publicación: 14 de Octubre del 2002Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 Localidad: (1416) Capital Federal País: República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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